Punkty hipoteczne: o co chodzi?

Struktura hipotek mieszkaniowych jest różna na całym świecie. Płacenie za punkty hipoteczne jest powszechną praktyką w Stanach Zjednoczonych. Według niepotwierdzonych dowodów może to być wyjątkowo amerykańskie podejście do finansowania domu.

Co to są punkty hipoteczne

Punkty hipoteczne występują w dwóch odmianach: punkty początkowe i punkty dyskontowe. W obu przypadkach każdy punkt jest zwykle równy 1% całkowitej kwoty obciążonej hipoteką. Na przykład w przypadku pożyczki mieszkaniowej w wysokości 300 000 USD jeden punkt to 3 000 USD.

Punkty początkowe służą do rekompensaty urzędnikom ds. Pożyczek. Nie wszyscy dostawcy kredytów hipotecznych wymagają zapłaty punktów początkowych, a ci, którzy to robią, często są gotowi negocjować opłatę. Punkty dyskontowe to odsetki opłacone z góry. Zakup każdego punktu obniża oprocentowanie kredytu hipotecznego nawet o 0, 25%. Większość kredytodawców zapewnia możliwość zakupu od jednego do trzech punktów rabatowych.

Przed przyjęciem nowej ustawy podatkowej w 2017 r. (Która ma zastosowanie do lat podatkowych 2018-2025) punktów początkowych nie można było odliczyć od podatku, ale punkty dyskontowe można było odliczyć zgodnie z harmonogramem A. W przyszłości punkty dyskontowe można odliczyć, ale ograniczają się do pierwsze 750 000 $ pożyczki. Ponadto istnieje odliczenie o wyższym standardzie, dlatego wskazane jest skontaktowanie się z księgowym, aby dowiedzieć się, czy można uzyskać ulgi podatkowe z punktów zakupu.

Skoncentrujemy się tutaj na punktach rabatowych i na tym, w jaki sposób mogą zmniejszyć ogólne spłaty kredytów hipotecznych. Pamiętaj, że gdy pożyczkodawcy reklamują stawki, mogą pokazywać stawkę opartą na zakupie punktów.

Czy powinieneś zapłacić za punkty rabatowe?

Odpowiedź na to pytanie wymaga zrozumienia struktury płatności hipotecznych. Przy rozważaniu, czy zapłacić za punkty rabatowe, należy rozważyć dwa podstawowe czynniki. Pierwszy dotyczy czasu, jaki spodziewasz się zamieszkać w domu. Ogólnie rzecz biorąc, im dłużej planujesz zostać, tym większe oszczędności, jeśli kupisz punkty rabatowe. Rozważ następujący przykład pożyczki na 30 lat:

• W przypadku kredytu hipotecznego o wartości 100 000 USD o oprocentowaniu 5% miesięczna spłata kapitału i odsetek wynosi 537 USD miesięcznie.
• Przy zakupie trzech punktów dyskontowych stopa procentowa wyniesie 4, 25%, a miesięczna płatność wyniesie 492 USD.

Zakup trzech punktów dyskontowych kosztowałby 3000 USD w zamian za oszczędności 45 USD miesięcznie. Będziesz musiał utrzymywać dom przez 66 miesięcy lub pięć i pół roku, aby osiągnąć równowartość przy zakupie punktowym. Ponieważ 30-letnia pożyczka trwa 360 miesięcy, zakup punktów jest mądrym posunięciem w tym przypadku, jeśli planujesz długo mieszkać w nowym domu. Z drugiej strony, jeśli planujesz zostać tylko kilka lat, możesz chcieć kupić mniej punktów lub wcale. W Internecie dostępnych jest wiele kalkulatorów, które pomagają w określeniu odpowiedniej liczby punktów rabatowych do zakupu w zależności od czasu planowanego posiadania domu.

Drugim czynnikiem, który należy wziąć pod uwagę przy zakupie punktów rabatowych, jest to, czy masz wystarczająco dużo pieniędzy, aby za nie zapłacić. Wiele osób ledwo jest w stanie pokryć koszty zaliczki i zamknięcia przy zakupie domu i po prostu nie ma wystarczającej ilości pieniędzy na zakup punktów. W przypadku domu o wartości 100 000 USD trzy punkty rabatowe są stosunkowo niedrogie, ale w przypadku domu o wartości 500 000 USD trzy punkty kosztują 15 000 USD. Oprócz tradycyjnej 20% zaliczki w wysokości 100 000 USD za ten dom o wartości 500 000 USD, kolejne 15 000 USD może być więcej niż stać na kupującego.

Korzystanie z kalkulatora hipotecznego jest dobrym źródłem do budżetowania tych kosztów.

Czy punkty hipoteczne są tego warte?

Niektóre osoby twierdzą, że pieniądze zapłacone za punkty rabatowe można zainwestować na giełdzie i wykorzystać w celu uzyskania wyższego zwrotu niż kwota zaoszczędzona dzięki płaceniu za punkty. Ale dla przeciętnego właściciela domu strach przed hipoteką, na którą nie stać, przeważa nad potencjalną korzyścią, jaką można uzyskać, jeśli uda mu się wybrać odpowiednią inwestycję. W wielu przypadkach możliwość spłaty kredytu hipotecznego jest ważniejsza.

Pamiętaj również o motywacji do zakupu domu. Podczas gdy większość ludzi ma nadzieję, że ich miejsce zamieszkania wzrośnie, niewiele osób kupuje dom wyłącznie jako inwestycję. Z perspektywy inwestycyjnej, jeśli twój dom potroi się pod względem wartości, może nie być prawdopodobne, aby sprzedać go z tego prostego powodu, że musiałbyś wtedy znaleźć inne miejsce do życia.

Jeśli twój dom zyska na wartości, prawdopodobne jest, że większość innych domów w twojej okolicy również wzrośnie. W takim przypadku sprzedaż domu da ci tylko tyle pieniędzy, aby kupić inny dom za prawie tę samą cenę. Ponadto, jeśli spłacisz hipotekę przez pełne 30 lat, prawdopodobnie zapłacisz prawie trzykrotnie oryginalną cenę sprzedaży domu w kosztach głównych i odsetkowych, a zatem nie osiągniesz znacznych zysków, jeśli sprzedać po wyższej cenie.

Dolna linia

Zakup domu to ważna decyzja finansowa. Planuj ostrożnie. Spójrz na liczby. Przed rozpoczęciem zakupów określ miesięczną kwotę płatności, na jaką Cię stać, i określ dokładnie, w jaki sposób dojdziesz do tej płatności - czy to poprzez dokonanie dużej zaliczki, zakup punktów rabatowych czy zakup tańszego domu.

Więc koniecznie rozejrzyj się. Nie zadowalaj się pierwszym pakietem hipotecznym, na który się natkniesz. Istnieje wiele banków do wyboru i liczne zasoby, w tym pośrednicy w obrocie nieruchomościami, pośrednicy hipoteczni i internet, które pomogą Ci znaleźć najlepszą ofertę dla twojej sytuacji.