Finansowanie przez właściciela: zalety i wady

Podczas gdy mieszkaniowy kredyt hipoteczny jest najczęstszym rodzajem finansowania wykorzystywanym do zakupu domu, finansowanie przez właściciela jest alternatywą, która ma zalety i wady zarówno dla kupujących, jak i sprzedających.

Finansowanie przez właściciela: przegląd

Dom jest zazwyczaj największą pojedynczą inwestycją, jaką człowiek kiedykolwiek poczynił. Ze względu na wysoki koszt zwykle wymaga pewnego rodzaju finansowania. Finansowanie przez właściciela ma miejsce, gdy nabywca domu finansuje zakup bezpośrednio przez sprzedającego - zamiast przez konwencjonalnego kredytodawcę hipotecznego lub bank.

W przypadku finansowania przez właściciela (zwanego również finansowaniem przez sprzedającego) sprzedawca nie przekazuje kupującemu żadnych pieniędzy, tak jak zrobiłby to pożyczkodawca hipoteczny. Zamiast tego sprzedawca udziela kupującemu wystarczającej kwoty na pokrycie ceny zakupu domu, pomniejszonej o zaliczkę, a następnie kupujący dokonuje regularnych płatności, dopóki kwota nie zostanie wypłacona w całości. Kupujący podpisuje weksel własny do sprzedawcy, który określa warunki pożyczki, w tym stopę procentową, harmonogram spłat i skutki niewykonania zobowiązania. Właściciel czasami zachowuje tytuł własności do domu, dopóki kupujący nie spłaci pożyczki.

Większość umów finansowania przez właścicieli ma charakter krótkoterminowy, a typowa umowa może obejmować amortyzację pożyczki przez 30 lat, ale ostateczna płatność balonowa przypada po pięciu. Teoria jest taka, że ​​po pięciu latach nabywca powinien mieć wystarczającą ilość kapitału w domu i / lub mieć wystarczająco dużo czasu, aby poprawić swoją sytuację finansową, aby zakwalifikować się do tradycyjnej pożyczki hipotecznej.

Finansowanie przez właściciela może być dobrą opcją zarówno dla kupujących, jak i sprzedających, ale wiąże się to z ryzykiem. Oto zalety i wady finansowania przez właściciela, niezależnie od tego, czy jesteś kupującym, czy sprzedającym.

Zalety finansowania przez właściciela

Finansowanie przez właściciela może być dobrą opcją dla obu stron w transakcji nieruchomościowej:

Plusy dla kupujących

• Szybsze zamykanie - nie trzeba czekać, aż urzędnik ds. Pożyczek bankowych, gwarant i dział prawny przetworzą i zatwierdzą wniosek.
• Tańsze zamknięcie - bez opłat bankowych i kosztów wyceny.
• Elastyczna przedpłata - minimalne wymagania bankowe ani rządowe.
• Dobra opcja dla kupujących, którzy nie są w stanie zabezpieczyć kredytu hipotecznego.

Plusy dla sprzedawców

• Może sprzedawać „w stanie, w jakim się znajduje” - potencjał sprzedaży bez dokonywania kosztownych napraw wymaganych przez tradycyjnych pożyczkodawców.
• Dobra inwestycja - potencjał do uzyskania lepszych stóp od pieniędzy zebranych ze sprzedaży domu niż przy inwestowaniu tej sumy w inny sposób.
• Opcja ryczałtu - weksel może zostać sprzedany inwestorowi, zapewniając natychmiastową kwotę ryczałtu.
• Zachowaj tytuł - jeśli kupujący nie wywiąże się z płatności, zatrzymasz zaliczkę, wszelkie wpłacone pieniądze plus dom.
• Sprzedaj szybciej - możliwość szybszej sprzedaży i zamknięcia, ponieważ kupujący unikają procesu hipotecznego.

Należy skonsultować się z wykwalifikowanym prawnikiem ds. Nieruchomości, aby odpowiedzieć na wszelkie pytania, a także napisać umowę sprzedaży i weksel.

Wady finansowania przez właściciela

Chociaż finansowanie przez właściciela może być korzystne zarówno dla kupujących, jak i sprzedających, ma również pewne prawne, finansowe i logistyczne niedogodności:

Wady dla kupujących

• Wyższe odsetki - odsetki, które płacisz, będą prawdopodobnie wyższe niż te, które zapłacisz bankowi.
• Nadal potrzebujesz akceptacji sprzedawcy - nawet jeśli sprzedawca jest finansowany przez właściciela, może nie chcieć zostać twoim pożyczkodawcą.
• Klauzula z tytułu sprzedaży - jeśli sprzedawca ma hipotekę na nieruchomości, jego bank lub pożyczkodawca może żądać natychmiastowej spłaty całości długu, jeśli dom zostanie sprzedany (tobie). Wynika to z faktu, że większość kredytów hipotecznych ma klauzule „należne przy sprzedaży”, a jeśli pożyczkodawca nie zostanie spłacony, bank może zamknąć dostęp do rynku. Aby uniknąć tego ryzyka, upewnij się, że sprzedawca jest właścicielem domu wolny i przejrzysty lub że pożyczkodawca sprzedającego zgadza się na finansowanie właściciela.
• Płatności balonowe - przy wielu ustaleniach dotyczących finansowania przez właścicieli, duża płatność balonowa staje się wymagalna po pięciu latach. Jeśli nie będziesz w stanie zabezpieczyć finansowania do tego czasu, możesz stracić wszystkie pieniądze, które do tej pory zapłaciłeś, plus dom.

Wady dla sprzedawców

• Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act - Na mocy tej ustawy zastosowano nowe zasady finansowania właścicieli. Płatności balonowe mogą nie być opcją i może być konieczne zaangażowanie kredytodawcy hipotecznego w zależności od liczby nieruchomości, które właściciel finansuje każdego roku.
• Domyślnie - kupujący może w dowolnym momencie przestać dokonywać płatności. Jeśli tak się stanie, a on nie tylko odejdzie, możesz skończyć przechodząc proces wykluczenia.
• Koszt naprawy - jeśli odbierzesz nieruchomość z jakiegokolwiek powodu, możesz w końcu zapłacić za naprawy i konserwację, w zależności od tego, jak dobrze kupujący zadbał o nieruchomość.

Kluczowe dania na wynos

• Finansowanie przez właścicieli może pomóc sprzedawcom szybciej sprzedawać i pomóc kupującym dostać się do domów, nawet jeśli nie byliby w stanie uzyskać tradycyjnej hipoteki.
• Są zalety i wady, o których zarówno kupujący, jak i sprzedający powinni wiedzieć, rozważając lub angażując się w umowę finansowania przez właściciela.
• Zarówno kupujący, jak i sprzedający muszą skonsultować się z wykwalifikowanym prawnikiem ds. Nieruchomości, aby odpowiedzieć na pytania i odpowiednio ułatwić sprzedaż / zakup.