Podejście do porównania sprzedaży (SCA)
Metoda porównywania sprzedaży jest metodą wyceny nieruchomości, która porównuje nieruchomość z innymi nieruchomościami o podobnych cechach, które zostały ostatnio sprzedane. Metoda uwzględnia wpływ poszczególnych cech na ogólną wartość nieruchomości. Innymi słowy, całkowita wartość właściwości jest sumą wartości wszystkich jej właściwości. Agenci nieruchomości i rzeczoznawcy mogą stosować metodę porównywania sprzedaży przy ocenie nieruchomości na sprzedaż.
Zrozumienie metody porównania sprzedaży (SCA)
Metoda porównywania sprzedaży pomaga profesjonalistom i kupującym nieruchomości ustalić, czy cena domu jest uczciwa i porównywalna z obecnym rynkiem.
Podejście to jest wykorzystywane jako podstawa dla porównawczej analizy rynku, która jest analizą cen ostatnio sprzedawanych nieruchomości, które są podobne i znajdują się w tym samym obszarze geograficznym. Innymi słowy, podejście często wymaga spojrzenia na lokalne nieruchomości, aby zobaczyć, co mają ze sobą wspólnego. Stamtąd oceniający mogą określić wartość nieruchomości na podstawie jej cech. Badając nieruchomości w tej samej lokalizacji, unika się stosowania mniej niezawodnych metod, takich jak porównywanie sprzedaży nieruchomości na większym obszarze geograficznym.
Stosowanie metody porównania sprzedaży
Chociaż rzeczoznawca nieruchomości może podjąć wiele kroków w celu oszacowania wartości nieruchomości, poniższe są jednymi z najczęstszych. Należy zauważyć, że metoda porównywania sprzedaży nie jest oficjalną wyceną, a jeśli nieruchomość jest wyjątkowa, może być potrzebna ocena formalna.
Lokalizacja i sąsiedztwo
Geografia lokalizacji nieruchomości i stan lokalnej topografii może mieć bezpośredni wpływ na wartość przypisywaną wszystkim porównywalnym nieruchomościom. Na przykład rząd domów w pobliżu lotniska miałby problemy z hałasem, które byłyby częścią ich porównań sprzedaży. Gdyby te same domy znajdowały się w spokojniejszej części miasta, wycena byłaby inna.
Bardziej właściwe byłoby porównywanie domów znajdujących się w tej samej okolicy niż domów w innej części miasta, nawet jeśli mają one te same projekty architektoniczne. Niektóre czynniki, na które należy zwrócić uwagę przy ocenie okolicy, to:
- Odległość od pobliskich szkół, jeśli takie istnieją
- Woda, jeziora lub plaże
- Parki lub obszary wspólne
- Odległość od autostrad lub wiaduktów
- Opuszczone budynki, tory kolejowe, budynki przemysłowe
Przy ocenie mogą brać udział inne czynniki zewnętrzne, takie jak poziom zanieczyszczenia nieruchomości i okolic.
Ostatnio sprzedane oferty
Sprawdź wartość nieruchomości domu i koszt za metr kwadratowy. Ostatnio sprzedane oferty mogą stanowić punkt wyjścia dla wartości domów w okolicy. Chociaż domy sprzedają po różnych cenach w zależności od ich funkcji i rynku w momencie sprzedaży, przegląd wartości nieruchomości i ostatnich sprzedaży zapewni dobry punkt wyjścia lub numer bazowy.
Cechy domu na sprzedaż z podobnymi
Dom należy porównać z nieruchomościami, które mają taką samą liczbę sypialni, garaży i łazienek. Porównanie powinno obejmować domy o tej samej powierzchni na działkach o tej samej wielkości.
Wiek i stan domów
Porównaj dom z podobnym wiekiem, a jeśli starszy dom, czy wymaga modernizacji. Ogólny stan domu może znacząco wpłynąć na ocenę. Na przykład dwa domy mogą mieć ten sam projekt i taką samą liczbę pokoi, ale jeden z domów może wymagać naprawy. Mogą wystąpić uszkodzenia termitów, problemy z hydrauliką lub pokryciem dachowym, które należy wymienić lub naprawić. Wszelkie wymagane ulepszenia wpłynęłyby na wartość nieruchomości, bez względu na posiadanie porównywalnych funkcji.
Oblicz średnią cenę za stopę kwadratową
Po skompilowaniu domów z podobnymi cechami, wiekiem i lokalizacjami geograficznymi, weź każdą z ich cen sprzedaży i podziel je według powierzchni. Wynik da koszt na stopę kwadratową na podstawie domów w analizie porównania sprzedaży. Uśrednij koszt powierzchni kwadratowej dla wszystkich porównywalnych domów i pomnóż tę liczbę przez powierzchnię kwadratową ocenianego domu.
Na przykład spójrzmy na domy w tym samym obszarze i obliczmy ich średnią powierzchnię. Trzy domy w okolicy sprzedane niedawno i zostały wymienione w następujący sposób:
- 300 000 USD przy 3500 stóp kwadratowych i cenie za metr kwadratowy 85, 70 USD (300 000/3500)
- 285 000 $ z 2800 stóp kwadratowych i ceną za metr kwadratowy powierzchni 101, 78 $
- 232, 000 $ z 2500 stóp kwadratowych i cenę za metr kwadratowy powierzchni 92, 80 $
- Średnia cena za metr kwadratowy trzech nieruchomości wynosi 93, 42 USD lub ((85, 70 + 101, 78 + 92, 80 = 280, 28 USD) / 3)
Oceniany dom ma powierzchnię 2600, a kiedy pomnożymy średnią powierzchnię kwadratową dla porównywalnych domów, otrzymujemy oszacowaną kwotę 242 892 USD ((93, 42 * * 2600)). Analiza powinna zapewnić rozsądną wartość dla domu.
Oczywiście wiele innych funkcji może zwiększyć wartość domu. Analiza porównania sprzedaży nie jest jednak nauką ścisłą, ponieważ wartość domu jest nieco subiektywna, co oznacza, że jedna rodzina może znaleźć w nim więcej wartości niż inna i zwiększyć swoją ofertę. Jak wspomniano wcześniej, czynniki zewnętrzne, takie jak warunki ekonomiczne, rynek pracy i sytuacja na rynku nieruchomości, w dużej mierze wpływają na to, ile domów sprzedaje się lub jak długo pozostają na rynku.