Czy powinieneś zapłacić całą gotówkę za następny dom?
„Gotówka jest królem” - mówi stare powiedzenie. Czy jednak ta filozofia jest prawdziwa przy zakupie domu? Oto niektóre z zalet i wad.
Dlaczego cała gotówka ma sens?
1. Jesteś bardziej atrakcyjnym nabywcą. Sprzedawca, który wie, że nie planujesz ubiegać się o kredyt hipoteczny, może potraktować cię poważniej. Proces hipoteczny może być czasochłonny i zawsze istnieje możliwość, że wnioskodawca zostanie odrzucony, umowa się zakończy, a sprzedawca będzie musiał zacząć wszystko od nowa, zauważa Mari Adam, certyfikowany planista finansowy w Boca Raton Na Florydzie.
Gotowość do płacenia gotówką nie tylko zapewnia przewagę zmotywowanym sprzedawcom chętnym do zamknięcia transakcji, ale także pomaga sprzedawcom na rynkach nieruchomości, gdzie zapasy są napięte, a licytujący mogą konkurować o swoją nieruchomość.
2. Możesz znaleźć lepszą ofertę. Tak jak gotówka sprawia, że jesteś bardziej atrakcyjnym nabywcą, daje ci także lepszą pozycję do rokowań. Nawet sprzedawcy, którzy nigdy nie słyszeli zwrotu „wartość pieniądza w czasie”, intuicyjnie zrozumieją, że im wcześniej otrzymają pieniądze, tym szybciej będą mogli je zainwestować lub w inny sposób z nich skorzystać.
3. Nie musisz znosić kłopotów związanych z zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Od czasu bańki mieszkaniowej i następującego po niej kryzysu finansowego z lat 2007–2008 ubezpieczyciele hipoteczni zaostrzyli swoje kryteria w zakresie decydowania o tym, kto jest wart pożyczki. W rezultacie mogą poprosić o więcej dokumentów, nawet od nabywców o solidnych dochodach i nienagannej dokumentacji kredytowej. Chociaż może to być ostrożny krok ze strony branży pożyczkowej, może to oznaczać więcej czasu i pogorszenia dla wnioskodawców hipotecznych.
Inni kupujący nie mają wyboru i muszą zapłacić gotówką.
„Mieliśmy nabywców, którzy nie mogli uzyskać nowej hipoteki, ponieważ mają już istniejącą hipotekę w innym domu wystawionym na sprzedaż”, mówi Adam. „Ponieważ nie mogą uzyskać nowej hipoteki, kupują nową nieruchomość za całą gotówkę. Kiedy stara nieruchomość zostanie sprzedana, mogą postawić hipotekę na nowej nieruchomości lub być może zrezygnować z hipoteki, aby zaoszczędzić na odsetkach. ”
4. Nigdy nie stracisz nocy na spłatę kredytu hipotecznego. Kredyty hipoteczne stanowią największy pojedynczy rachunek, jaki większość ludzi musi płacić każdego miesiąca, a także największy ciężar, jeśli dochody spadną z powodu utraty pracy lub innego nieszczęścia.
Wiele lat temu właściciele domów czasami świętowali swoje ostateczne płatności imprezami opalającymi hipotekę. Jednak dzisiaj mało prawdopodobne jest, aby przeciętny właściciel domu pozostawał w tym samym miejscu na tyle długo, aby spłacić typowy 30-letni lub nawet 15-letni kredyt hipoteczny. Ponadto właściciele domów często refinansują kredyty hipoteczne, gdy spadają stopy procentowe, co może przedłużyć ich zobowiązania kredytowe w przyszłości.
Jeśli spokój jest dla Ciebie ważny, spłacanie kredytu hipotecznego wcześniej lub spłata gotówki za dom może być mądrym posunięciem. Jest to szczególnie prawdziwe, gdy zbliżasz się do emerytury. Według danych Rezerwy Federalnej znacznie więcej Amerykanów w wieku emerytalnym ma dług mieszkaniowy niż 20 lat temu. Wielu planistów finansowych widzi przynajmniej psychologiczną korzyść w przejściu na emeryturę bez długów.
„Jeśli ktoś odchodzi na tańszy dom na emeryturze” - mówi Michael J. Garry, certyfikowany planista finansowy w Newtown, Pensylwania. „Ogólnie radzę, aby korzystali z kapitału własnego w obecnym domu i nie otrzymywali kredytu hipotecznego na nowy dom. ”
Co tracisz
1. Będziesz wiązać dużo pieniędzy w jednej klasie aktywów. Jeśli gotówka wymagana na zakup domu stanowi większość twoich oszczędności, będziesz łamać jedną z świętych zasad finansów osobistych: dywersyfikację. Co więcej, według wielu badań, pod względem zwrotu z inwestycji, nieruchomości mieszkalne historycznie pozostawały w tyle za zapasami. Dlatego większość planistów finansowych powie Ci, abyś pomyślał o domu jako o miejscu zamieszkania, a nie o inwestycji.
2. Utracisz dźwignię finansową zapewnianą przez hipotekę. Kiedy kupujesz aktywa za pożyczone pieniądze, potencjalny zwrot jest wyższy - przy założeniu, że wartość aktywów wzrośnie.
Załóżmy na przykład, że kupiłeś dom o wartości 300 000 USD, który od tego czasu zyskał na wartości o 100 000 USD i jest teraz wart 400 000 USD. Jeśli zapłaciłeś gotówką za dom, zwrot wyniósłby 33% (zysk w wysokości 100 000 USD z kwoty 300 000 USD). Jeśli jednak obniżysz 20% i pożyczysz pozostałe 80%, zwrot wyniesie 166% (zysk w wysokości 100 000 USD z zaliczki w wysokości 60 000 USD). Ten uproszczony przykład ignoruje spłatę kredytu hipotecznego, odliczenia podatkowe i inne czynniki, ale taka jest ogólna zasada.
Warto zauważyć, że dźwignia działa również w innym kierunku. Jeśli wartość twojego domu spadnie, możesz stracić więcej procentowo, jeśli masz kredyt hipoteczny, niż gdybyś zapłacił gotówką. Może to nie mieć znaczenia, jeśli zamierzasz zostać w domu, ale jeśli musisz się przeprowadzić, możesz być winien pożyczkodawcy więcej pieniędzy, niż możesz zebrać ze sprzedaży.
3. Poświęcisz płynność. Płynność oznacza, jak szybko możesz wyciągnąć gotówkę z inwestycji, jeśli zajdzie taka potrzeba. Większość rodzajów rachunków bankowych jest całkowicie płynna, co oznacza, że możesz uzyskać gotówkę niemal natychmiast. Fundusze wspólnego inwestowania i konta maklerskie mogą trwać nieco dłużej, ale niewiele. Dom może jednak z łatwością potrzebować miesięcy na sprzedaż.
Możesz oczywiście pożyczyć na poczet kapitału własnego w domu poprzez pożyczkę pod zastaw domu, linię kredytową pod zastaw domu lub kredyt hipoteczny odwrócony. Jak zauważa Garry, wszystkie te opcje mają jednak wady, w tym opłaty i limity kredytowe, więc nie można ich wprowadzać przypadkowo.
Dolna linia
Płacenie całej gotówki za dom może mieć sens dla niektórych osób i na niektórych rynkach nieruchomości, ale pamiętaj również o wadach.