Dom urlopowy czy inwestycja generująca dochód?

Amerykańskie marzenie o kupnie domu przeszło znaczną zmianę w ciągu ostatnich 50 lat, rozszerzając się na drugie domy lub na wakacje. Ale te domki nad jeziorem, domki w górach i chaty na plaży często siedzą puste 90% roku, podczas gdy ich właściciele spędzają czas na kolejnych wakacjach - i płacą rachunki za podatek hipoteczny i podatki od nieruchomości.

Istnieje oczywiście alternatywa dla gromadzenia kurzu w domu wakacyjnym, gdy nie ma Cię w domu: wynajmij go innym osobom, które chcą spędzić trochę czasu poza pracą. Chociaż wynajem może być dochodowy, musisz wziąć pod uwagę konsekwencje podatkowe.

Kluczowe dania na wynos

• IRS uznaje drugi dom za nieruchomość inwestycyjną, jeśli spędzasz w nim mniej niż dwa tygodnie i próbujesz go wynająć na resztę czasu.
• Straty z tytułu najmu można odpisać tylko od dochodów z innych czynszów, spółki prywatnej, której nie prowadzisz, lub spółki S.
• Długość pobytu w domu wakacyjnym wpływa na wysokość płaconych podatków od zysków kapitałowych.
• Jeśli posiadasz drugi dom w celu jego wynajmu i masz AGI poniżej 150 000 $, zacznij aktywnie zarządzać nim.

Zapewnienie drugiego domu

Kupno i utrzymanie drugiego miejsca zamieszkania to ogromna decyzja finansowa. Drugi dom ma wszystkie koszty pierwszego domu, a często więcej, ale bez łatwych odpisów z IRS.

Jeśli zastanawiasz się nad kupnem drugiego domu, jednym z pierwszych kroków jest decyzja, czy sfinansujesz zakup hipoteką, czy też zapłacisz gotówką. Aby pomóc Ci podjąć decyzję, skorzystaj z kalkulatora kredytu hipotecznego, aby sprawdzić stopy procentowe pożyczkodawców w okolicy, w której znajduje się Twoja nieruchomość wakacyjna. Następnie, po zebraniu szacunków całkowitego kosztu miesięcznych spłat kredytu hipotecznego, przejrzyj swoje finanse, aby sprawdzić, czy sensowniej jest zaciągnąć kredyt hipoteczny lub zapłacić gotówką.

Jeśli masz zamiar dostać się do domu na wakacje, ale nie masz kapitału na zakup gotówki, pamiętaj, że IRS zamknął lukę, w której możesz użyć drugiej hipoteki na zakup oddzielnej nieruchomości inwestycyjnej, jednocześnie odliczając swoją płatności jako osobiste odsetki od kredytu hipotecznego. Jeśli zamierzasz pożyczyć na drugi dom, będziesz musiał wziąć kolejną hipotekę, która pozwala na odliczenie podatku.

7, 4 miliona

Według National Association of Home Builders i Census Bureau liczba domów w USA, odpowiadająca 5, 6% ogółu zasobów mieszkaniowych, które kwalifikują się do drugiego odliczenia podatku od kredytu hipotecznego.

IRS na inwestycje domów wakacyjnych

Jeśli posiadasz dom i wynajmujesz go na mniej niż 15 dni, nie musisz raportować dochodu. Jednak IRS uważa drugi dom za nieruchomość inwestycyjną, jeśli spędzisz w nim mniej niż dwa tygodnie, a następnie spróbujesz wynająć go na resztę czasu. Ważne jest, aby pamiętać, że popyt na twoją kabinę w lesie może pojawić się tylko w godzinach szczytu - w tym samym okresie prawdopodobnie będziesz chciał skorzystać z nieruchomości.

Drugie domy wydają się być szarą plamą dla IRS. Wszystkie straty z tytułu wynajmu są „stratami pasywnymi” lub „stratami z hobby”. Można je odpisać jedynie od dochodów z innych pasywnych działań, takich jak inne czynsze, partnerstwo prywatne, któremu nie pomagasz w prowadzeniu działalności, lub korporacja S. Straty pasywne, których nie możesz wykorzystać, są przenoszone do momentu sprzedaży domu wakacyjnego. Kiedy sprzedajesz nieruchomość, możesz wykorzystać wcześniejsze straty, aby zrównoważyć wszelkie zyski. Jeśli po sprzedaży masz dodatkowe odpisy z tytułu pasywnej straty, możesz dochodzić ich od regularnych dochodów.

Według najnowszych wytycznych IRS na rok podatkowy 2019 możesz odliczyć do 25 000 USD rocznie, jeśli:

• Twój skorygowany dochód brutto jest mniejszy niż 100 000 USD
• Aktywnie uczestniczysz w zarządzaniu nieruchomością

Ta ulga podatkowa znika w wysokości 150 000 $ skorygowanego dochodu brutto (AGI), mimo że większość ludzi, których stać na zakup drugiego domu, będzie miała AGI znacznie powyżej tych liczb. Jeśli Twoje AGI wynosi od 100 000 $ do 150 000 $, kwalifikujesz się do połowy odliczenia. Aktywne uczestnictwo jest największym wyzwaniem. Możesz skorzystać z rocznego odliczenia, jeśli ty lub twój małżonek chcecie zostać wykwalifikowanym specjalistą od nieruchomości i aktywnie zarządzać nieruchomościami, które powodują straty pasywne. Ostrzegamy jednak, że IRS raczej nie uwierzy, że jesteś pełnoetatowym pracownikiem w świetle księżyca jako zarządca nieruchomości. Będziesz potrzebował szczegółowego dziennika, dlaczego, kiedy, gdzie i co robisz jako zarządca nieruchomości, aby udowodnić swoją sprawę i wziąć odliczenie.

Większości osób, które posiadają drugie domy, lepiej by było, gdyby zostały sklasyfikowane jako nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym do celów podatkowych i wynajęły je tylko na 14 nocy wolnej od podatku w danym roku.

Sprzedaż domu wakacyjnego

Nieruchomości w popularnych rejonach wakacyjnych zwykle zyskują ponadprzeciętną aprecjację, więc w pewnym momencie możesz chcieć wypłacić pieniądze i sprzedać. Czas posiadania domu wakacyjnego wpływa na podatek od zysków kapitałowych. Jeśli sprzedasz przed upływem roku, będziesz podlegać stopie krótkoterminowych zysków kapitałowych. Jeśli sprzedajesz po roku, twój podatek federalny zostanie obliczony według długoterminowej stopy zysków kapitałowych.

Możesz jednak zrobić unik, jeśli chcesz całkowicie się przenieść. Jeśli sprzedasz swoją podstawową rezydencję z odliczeniem zwolnionym od podatku w wysokości 250 000 USD na osobę i przeprowadzisz się do domu wakacyjnego i zadeklarujesz, że jest to nowa podstawowa rezydencja, będziesz mógł ponownie skorzystać ze zwolnienia w wysokości 250 000 USD (500 000 USD dla par) - pod warunkiem, że mieszkasz w dawny dom wakacyjny na dwa lata. Niestety strategia ta jest często praktyczna tylko dla osób prowadzących działalność na własny rachunek lub na emeryturze. Istnieją również inne ograniczenia dotyczące korzystania z zysków kapitałowych w przypadku domów wakacyjnych, które zostały przekształcone w podstawową rezydencję.

Według najnowszych danych za 2018 r. Prawie 60% Amerykanów ma jakąś formę ubezpieczenia na życie.

Jeśli zdecydujesz, że chcesz zostać wynajmującym z drugiego domu i masz AGI poniżej 150 000 USD, najlepszym rozwiązaniem może być aktywne zaangażowanie w zarządzanie własną nieruchomością.

Wskazówki dla drugiego właściciela domu

Jeśli posiadasz drugi dom w celu jego wynajmu i masz AGI poniżej 150 000 $, wejdź tam i zacznij aktywnie zarządzać nim. Oznacza to, że nie będzie można użyć agenta do znalezienia najemców. Będziesz organizował naprawy osobiście, ale spowoduje to pasywne straty, które możesz odpisać.

Jeśli aktywne zarządzanie nie przemawia do Ciebie lub Twoje AGI jest zbyt wysokie, spędzaj więcej czasu w kabinie i zamień ją w nieruchomość o przeznaczeniu mieszanym, a nie w nieruchomość inwestycyjną. Oznacza to, że podatki zmieniają się wraz ze zmianą oznaczenia - głównie dlatego, że nie można użyć pasywnych strat. Ale będziesz mógł ubiegać się o odsetki od odsetek od kredytów hipotecznych i podatki od nieruchomości jako odliczenia od podatku dochodowego.