Co 200 000 USD kupi na rynku nieruchomości w Atlancie
Mediana cen katalogowych w Atlancie wynosi teraz 184 900 USD, co stanowi wzrost o 12, 1% w porównaniu z rokiem poprzednim, zgodnie z raportem National Housing Trend Report z lutego 2014 r. Opublikowanym przez Realtor.com. To stawia lekko Atlanty poniżej krajowej mediany cennikowej wynoszącej 199 000 $. Jednak, gdzie błyszczy Atlanta, znajduje się w ekwipunku: znajduje się w górnej części 146 regionów raportu pod względem całkowitej liczby ofert. Ceny nieruchomości obecnie wystawionych na sprzedaż w Realtor.com wahają się od mniej niż 10 000 USD za nieruchomości w trudnej sytuacji do 15, 9 mln USD za nieruchomość pałacową w ekskluzywnej Buckhead, „Beverly Hills of the South”. Oto, co możesz kupić za 200 000 USD. (Aby uzyskać więcej informacji na temat zakupu domu, zobacz: Przewodnik po zakupie domu w USA)
Przegląd rynku
Ceny domów w Atlancie osiągnęły najwyższy poziom w połowie 2007 r., A następnie spadały przez kilka następnych lat, osiągając dno na początku 2012 r. Od tego czasu ceny powoli odzyskują. Najnowsza Beżowa Księga, kompleksowy raport ekonomiczny publikowany osiem razy w roku przez Rezerwę Federalną, wskazuje na kilka korzystnych czynników na rynku nieruchomości w Atlancie: wzrost sprzedaży domów, wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe, wzrost liczby nowych budów, silny budownictwo wielorodzinne i spadek refinansowania kredytów hipotecznych.
Co kupi 200 000 $
Ponieważ ceny wciąż są niższe niż w 2007 roku, kupujący mogą znaleźć dobrą ofertę w wielu dzielnicach miasta i okolicznych przedmieść. „Obszar metra w Atlancie jest szeroko rozpowszechniony i zróżnicowany, a to, co można uzyskać w wysokości 200 000 $, jest różne” - mówi Maura Neill z Maura Neill & Associates, RE / MAX Around Atlanta. „Od poniedziałku, 24 marca 2014 r., Przeszukanie 200 000 $ domów w MLS daje nam 95 wyników w domu jednorodzinnym i 7 wyników w załączniku (mieszkanie, kamienica, dom wielorodzinny).”
„W domach jednorodzinnych spodziewaj się, że nieruchomości zajmą powierzchnię od 1500 do 2000 stóp kwadratowych” - mówi Neill. Jak informuje, zapłata w wysokości 200 000 $ daje kupującym szeroki wybór. „Niektóre z tych ofert znalazły odnowiony trzypokojowy, dwupokojowy domek z lat 40. XX wieku (1900 stóp kwadratowych) we wschodnim jeziorze oraz trzypokojowe, dwupokojowe, ceglane ranczo z lat 60. z piwnicą (1800 stóp kwadratowych) w East Cobb (Marietta) wymagający niewielkiej modernizacji W tej samej cenie kupiłby także ranczo z cegły z lat 90. z trzema sypialniami i dwiema łazienkami z lat 90. XX wieku (1 600 stóp kwadratowych) w dzielnicy jezior w Duluth lub większe trzypokojowe, dwie łazienki Dwupiętrowy w stylu Charleston z podwójnymi gankami (1800 stóp kwadratowych) w Grant Park / Peoplestown. ” Wiele nieruchomości w tym przedziale cenowym będzie miało drewniane podłogi, garderoby, ogrodzone podwórka i kominki. Niektóre oferują garaże lub zadaszenia i aktualizacje kuchni, takie jak urządzenia ze stali nierdzewnej i blaty granitowe. Ponadto wiele domów znajduje się w odległości spaceru od transportu publicznego i szkół rejonowych.
Nabywcy zainteresowani dołączonymi domami przekonają się, że „1100 do 1400 stóp kwadratowych oraz dwie lub trzy sypialnie to norma”, mówi Neill, powołując się na dom z dwiema sypialniami i domami z 2, 5 łazienkami (1300 stóp kwadratowych) na sprzedaż w zachodniej części Atlanty. Często obejmuje: podłogi z twardego drewna; aktualizacje kuchni, w tym granitowe blaty i szklane płytki z tyłu; garderoby; przydzielone miejsca parkingowe i udogodnienia dla społeczności, takie jak baseny, pralnia i tereny zielone.
„Rynek w Atlancie jest nadal niezwykle przystępny” - mówi Neill, który zwraca uwagę, że nieco ponad 20 000 domów jest na sprzedaż w dzielnicy metra w Atlancie (nie wliczając ofert na sprzedaż według właściciela). Chociaż 104 domy oferowane za dokładnie 200 000 USD stanowią zaledwie połowę 1% zapasów, „istnieje mnóstwo wyborów dla kupujących w okolicznych punktach cenowych i naprawdę coś dla każdego na zróżnicowanym rynku w Atlancie”, dodaje.
Zdobycie jak największej liczby domów za twoje pieniądze
Po kryzysie finansowym w 2008 r. Rynek w Atlancie - podobnie jak niezliczone inne w całym kraju - został zalany przejęciem nieruchomości. „Foreclosures i krótka sprzedaż były odpowiedzią na uzyskanie jak największej liczby domów za swoje pieniądze w metrze w Atlancie” - mówi Neill. Dane dotyczące wykluczenia w Atlancie spadły jednak znacznie w ciągu ostatniego roku, o 33, 3% spadek aukcji i 26, 4% mniej nieruchomości bankowych, według RealtyTrac.com, internetowej firmy zajmującej się informacjami o nieruchomościach i rynku nieruchomości przejętych Stany Zjednoczone. Obecnie Metro Atlanta plasuje się w pobliżu średniej krajowej, z czego jeden na 1162 domów jest wykluczonych (w porównaniu do około jednego na 1170 domów w całym kraju).
Oto, jak dziś uzyskać najwięcej domu za swoje pieniądze: „Kupuj w miejscu, w którym czujesz się jak w domu i nie obawiasz się drobnych aktualizacji kosmetycznych - nie tylko malowania i oświetlenia, ale także wymiany podłóg i armatury (np. Kranów), klamki itp.), usuwanie tapety i budżetowanie nowych urządzeń ”. Oczywiście ważne jest, aby budżet przewidzieć na wszelkie przewidywane wydatki, biorąc pod uwagę to, co może poczekać (na przykład klamki) i to, co kupujący chciałby zrobić od razu (na przykład wymianę dywanu i ściągnięcie przestarzałej tapety ). Kupowanie w najwyższym przedziale cenowym utrudnia radzenie sobie z aktualizacją projektów, więc zawsze dobrym pomysłem jest zapewnienie miejsca w budżecie na aktualizacje, które kupujący uważa za niezbędne.
Nabywcy, którzy mogą wizualizować potencjał domu i są gotowi do podjęcia pracy, mogą uzyskać więcej domu za swoje pieniądze, nawet po opłaceniu aktualizacji. „Prawdziwie doświadczeni nabywcy - lub kupujący z nieruchomościami, którym mogą zaufać - mogą zobaczyć przeszłe wady kosmetyczne i przestarzałe osprzęt do„ kości ”domu - plan podłogi, wielkość pokoju, potencjał. To zapewni ci najwięcej domu dla pieniądze ”, mówi Neill.
Kup lub wypożyczyć?
W całym kraju różnica między kosztami wynajmu i zakupu zmniejszyła się, częściowo ze względu na rosnące stopy procentowe i ceny mieszkań. Raport Rent a Buy firmy Trulia, opublikowany przez internetowy agregator nieruchomości Trulia.com, pokazał, że rok temu zakup domu był o 44% tańszy niż wynajem; dziś liczba ta spadła do 38%. Raport porównuje koszty za okres siedmiu lat, wykorzystując pięć obliczeń:
- Średnia cena wynajmu i sprzedaży za identyczny zestaw nieruchomości;
- Początkowe całkowite miesięczne koszty posiadania (przy założeniu obniżenia o 20% i 30-letniego kredytu hipotecznego o oprocentowaniu stałym o oprocentowaniu 3, 5%, a także rocznych kosztów utrzymania, ubezpieczenia, mediów i podatku od nieruchomości) i wynajmu (czynsz miesięczny plus ubezpieczenie najemcy) ;
- Przyszłe całkowite miesięczne koszty posiadania i wynajmu;
- Jednorazowe koszty i wpływy (w przypadku posiadania obejmują to koszty zamknięcia i podatek od zysków kapitałowych w wysokości 15% w przypadku zysków powyżej rocznego wyłączenia 500 000 USD; w przypadku wynajmu obejmuje to miesięczny depozyt zabezpieczający); i
- Wartość bieżąca netto (NPV) uwzględniająca alternatywny koszt pieniądza (porównuje przepływy pieniężne w czasie).
Decyzja o zakupie lub wynajmie zależy od wielu czynników, w tym od tego, jak długo zamierzasz mieszkać w domu, a także od stawki kredytu hipotecznego i przedziału podatkowego. Na przykład, jeśli zabezpieczysz 4% 30-letnią pożyczkę o stałym oprocentowaniu; są w grupie podatkowej 15% i planują mieszkać w domu przez siedem lat, może być 28% taniej kupić niż wynająć w Atlancie, zgodnie z kalkulatorem Rent or Buy na Trulia.com. Jeśli jednak planujesz pozostać na miejscu tylko przez dwa lata, wynajem jest o 20% tańszy niż zakup, a wszystkie inne czynniki pozostaną takie same.
Dolna linia
Homebuyers z Atlanty mogą znaleźć odpowiednie zapasy w cenie 200 000 USD i znacznie więcej nieruchomości, jeśli rozszerzą swoje wyszukiwanie nieco powyżej i poniżej tej liczby. Domy w tym przedziale cenowym są zwykle dobrze utrzymanymi i uaktualnionymi nieruchomościami w przedziale od 1500 do 2000 stóp kwadratowych dla domów jednorodzinnych jednorodzinnych oraz w przedziale od 1100 do 1400 stóp kwadratowych domów jednorodzinnych, w tym mieszkań i kamienic. Kupujący, którzy chcą spojrzeć poza kosmetyczne wady domu, mogą uzyskać najwięcej domu za swoje pieniądze.