Za kulisami kredytu hipotecznego
Hipotecznych można postrzegać jako strumień przyszłych przepływów pieniężnych. Te przepływy pieniężne są kupowane, sprzedawane, usuwane, dzielone na transze i sekurytyzowane na wtórnym rynku kredytów hipotecznych. Wtórny rynek kredytów hipotecznych jest wyjątkowo duży i bardzo płynny.
Od momentu powstania do momentu, w którym miesięczna rata pożyczkobiorcy kończy się na inwestorze w ramach zabezpieczenia zabezpieczonego hipoteką (MBS), zabezpieczenia zabezpieczonego aktywami (ABS), zabezpieczonego zobowiązania hipotecznego (CMO) lub zabezpieczonego zobowiązania dłużnego ( CDO), istnieje kilka różnych instytucji, które wszystkie pobierają pewien procent opłat początkowych i / lub miesięcznych przepływów pieniężnych.
Większość hipotek jest sprzedawana na wtórnym rynku hipotecznym. W tym artykule pokażemy, jak działa wtórny rynek kredytów hipotecznych i przedstawimy jego głównym uczestnikom.
Aby uzyskać więcej informacji, zobacz Podstawy hipoteczne.
Uczestnicy wtórnego rynku kredytów hipotecznych
Na tym rynku jest czterech głównych uczestników: inicjator hipoteki, agregator, dystrybutor papierów wartościowych i inwestor.
1. Kredytodawca hipoteczny
Pomysłodawca hipoteki jest pierwszą firmą zaangażowaną na wtórnym rynku hipotecznym. Twórcy hipotek składają się z banków, bankierów hipotecznych i brokerów hipotecznych. Należy podkreślić, że banki i bankowcy hipoteczni używają własnych środków do zamykania hipotek, a brokerzy hipoteczni nie. Brokerzy kredytów hipotecznych działają jako niezależni agenci dla banków lub bankierów hipotecznych. Podczas gdy banki używają swoich tradycyjnych źródeł finansowania do zamykania pożyczek, bankowcy hipoteczni zwykle używają tak zwanej linii magazynowej do finansowania pożyczek. Większość banków i prawie wszyscy bankowcy hipoteczni szybko sprzedają nowo powstałe kredyty hipoteczne na rynek wtórny.
Jednak w zależności od wielkości i wyrafinowania pomysłodawcy, może sprzedać hipoteki przez określony czas przed sprzedażą całego opakowania; może również sprzedawać pożyczki indywidualne, ponieważ zostały udzielone. Z inicjatorem wiąże się ryzyko związane z zaciągnięciem hipoteki po zacytowaniu i zablokowaniu stopy procentowej przez pożyczkobiorcę. Jeżeli hipoteka nie zostanie jednocześnie sprzedana na rynku wtórnym w momencie, gdy kredytobiorca zablokuje stopę procentową, stopy procentowe mogą ulec zmianie, co zmienia wartość hipoteki na rynku wtórnym i ostatecznie zysk generowany przez hipotekę.
Jednostki inicjujące, które agregują hipoteki przed ich sprzedażą, często zabezpieczają swoje rurociągi hipoteczne przed zmianami stóp procentowych. Istnieje specjalny rodzaj transakcji, zwany handlem najlepszym wysiłkiem, przeznaczony do sprzedaży pojedynczej hipoteki, który eliminuje potrzebę zabezpieczania hipoteki przez inicjatora. Mali pomysłodawcy używają zwykle najlepszych praktyk. (Aby dowiedzieć się więcej, zobacz „Przewodnik dla początkujących dotyczący zabezpieczenia”).
Ogólnie rzecz biorąc, inicjatorzy kredytów hipotecznych zarabiają na opłatach pobieranych za udzielenie hipoteki i różnicy między stopą procentową udzieloną pożyczkobiorcy a premią, jaką rynek wtórny zapłaci za tę stopę procentową.
2. Agregator
Agregatorzy to kolejna firma z grupy wtórnych uczestników rynku hipotecznego. Agregatorzy są dużymi inicjatorami kredytów hipotecznych powiązanymi z firmami z Wall Street i przedsiębiorstwami sponsorowanymi przez rząd (GSE), takimi jak Fannie Mae i Freddie Mac. Agregatorzy kupują nowo powstałe kredyty hipoteczne od mniejszych inicjatorów, a wraz z własnymi źródłami tworzą pule hipotek, które albo sekurytyzują w papiery wartościowe zabezpieczone hipotekami prywatnych marek (współpracując z firmami z Wall Street), albo tworzą agencyjne MBS (pracując za pośrednictwem GSE). (Aby dowiedzieć się więcej o GSE, zobacz „Zysk z długu hipotecznego dzięki MBS”).
Podobnie jak inicjatorzy, agregatorzy muszą zabezpieczyć hipoteki na swoich rurociągach od momentu zobowiązania się do zakupu hipoteki, poprzez proces sekurytyzacji, aż do momentu sprzedaży MBS dealerowi papierów wartościowych. Zabezpieczanie rurociągu hipotecznego jest złożonym zadaniem ze względu na ryzyko upadku i rozprzestrzeniania się. Agregatorzy osiągają zyski z różnicy w cenie, jaką płacą za kredyty hipoteczne, oraz cenie, za jaką mogą sprzedawać MBS zabezpieczone tymi hipotekami, w zależności od ich skuteczności zabezpieczenia.
3. Dealerzy papierów wartościowych
Po utworzeniu MBS (a czasem przed jego utworzeniem, w zależności od rodzaju MBS), jest on sprzedawany dealerowi papierów wartościowych. Większość biur maklerskich na Wall Street ma biura handlowe MBS. Dealerzy robią wszelkiego rodzaju kreatywne rzeczy za pomocą MBS i udzielają kredytów hipotecznych w całości. Ostatecznym celem jest sprzedaż papierów wartościowych inwestorom. Dealerzy często używają MBS do konstruowania transakcji CMO, ABS i CDO. Transakcje te można skonstruować tak, aby miały różne i nieco określone cechy przedpłaty oraz podwyższone oceny wiarygodności kredytowej w porównaniu do bazowego MBS lub całych pożyczek. Dealerzy robią różnicę w cenie, po której kupują i sprzedają MBS, i starają się osiągać zyski z arbitrażu w sposób, w jaki organizują transakcje CMO, ABS i CDO.
4. Inwestorzy
Inwestorzy są końcowymi użytkownikami hipotek. Zagraniczne rządy, fundusze emerytalne, firmy ubezpieczeniowe, banki, GSE i fundusze hedgingowe są dużymi inwestorami w kredyty hipoteczne. MBS, CMO, ABS i CDO oferują inwestorom szeroki zakres potencjalnych zysków w oparciu o zróżnicowane ryzyko związane z jakością kredytu i stopą procentową.
Zagraniczne rządy, fundusze emerytalne, firmy ubezpieczeniowe i banki zazwyczaj inwestują w wysoko ocenione produkty hipoteczne. Inwestorzy poszukują określonych transz różnych strukturyzowanych umów o kredyt hipoteczny ze względu na ich profil ryzyka spłaty i stopy procentowej. Fundusze hedgingowe to zazwyczaj duzi inwestorzy w produkty hipoteczne o niskim ratingu kredytowym i strukturyzowane produkty hipoteczne o większym ryzyku stopy procentowej.
Ze wszystkich inwestorów hipotecznych GSE mają największe portfele. Rodzaj produktu hipotecznego, w który mogą inwestować, jest w dużej mierze regulowany przez Urząd Federalnego Nadzoru Przedsiębiorstw Mieszkaniowych.
Dolna linia
Niewielu kredytobiorców zdaje sobie sprawę z tego, w jakim stopniu ich hipoteka jest krojona, dzielona na kostki i sprzedawana. W ciągu kilku tygodni, a nawet miesiąca, od momentu ustanowienia hipoteki, może ona stać się częścią transakcji CMO, ABS lub CDO. Końcowym użytkownikiem kredytu hipotecznego może być fundusz hedgingowy, który zawiera zakłady na oprocentowanie stóp procentowych lub wykorzystuje pozycje dźwigniowe w celu wykorzystania niewielkich nieprawidłowości związanych z relacyjnymi cenami, lub bank centralny obcego kraju lubi rating kredytowy agencji MBS.
Z drugiej strony może to być towarzystwo ubezpieczeniowe z siedzibą w Brukseli, które przyciąga czas trwania i profil wypukłości określonej transzy w umowach ABS, CMO lub CDO. Wtórny rynek kredytów hipotecznych jest ogromny, płynny i złożony, a kilka instytucji chętnie zjada kawałek ciasta hipotecznego.
(Kontynuuj tutaj, aby uzyskać kompleksowe informacje na temat kredytów hipotecznych subprime i krachu subprime).