Dlaczego oferty mieszkaniowe, które wchodzą w grę?

Sprzedaż domu zazwyczaj nie jest prostym procesem. Może jednak stać się jeszcze bardziej skomplikowane i kosztowne, jeśli kupujący złoży ofertę, a sprzedaż upadnie z powodu wycofania się kupującego. Dlatego jako sprzedawca musisz wiedzieć o wyjściach z późnego etapu. Jeśli myślisz o sprzedaży domu, dowiedz się, co możesz zrobić, aby się zabezpieczyć, jeśli transakcja się nie powiedzie.

Jak może dojść do sprzedaży domu

W przypadku typowej sprzedaży domu kupujący składają ofertę dotyczącą domu sprzedającego, a po zaakceptowaniu zostaje podpisana umowa między obiema stronami. W tym momencie stan nieruchomości zwykle zmienia się z „na sprzedaż” na „na podstawie umowy” lub „na podstawie umowy”. Zmiana statusu informuje innych kupujących i pośredników w obrocie nieruchomościami, że sprzedawca ma kupującego i jest w trakcie zamykania transakcji. Jednak sprzedaż lub zakup domu nie jest ostateczna, dopóki obie strony nie podpiszą wszystkich niezbędnych dokumentów prawnych przenoszących własność domu podczas zamknięcia.

Kupujący często mają zapisane w swoich umowach klauzule awaryjne, które są legalnymi sposobami „wycofania się” z umowy bez ponoszenia kosztów lub z niewielkim kosztem dla kupującego. Klauzula awaryjna jest zapisana w umowie sprzedaży, w której zarówno kupujący, jak i sprzedawca zgadzają się na warunki umowy. Niektóre z najczęstszych zdarzeń awaryjnych to:

Nieprzewidziane hipoteki

Kupujący musi być w stanie uzyskać hipotekę na nieruchomość, zwykle w określonym czasie od podpisania umowy. Czasami warunek może zostać zapisany w umowie, zgodnie z którą w przypadku upadku finansowania umowa zostaje unieważniona. Ważne jest, aby sprzedający poprosili kupującego o dostarczenie listu potwierdzającego hipotekę.

Nieprzewidziane inspekcje w domu

Dom na sprzedaż musi albo przejść kontrolę, albo kupujący może poprosić sprzedawcę o wykonanie napraw określonych w raporcie z kontroli. Jeśli naprawy zostaną wykonane, zwykle zleca się kontrolę następczą, aby upewnić się, że dom przeszedł. Alternatywnie, kupujący może wykorzystać informacje zawarte w raporcie z inspekcji jako dźwignię do negocjacji niższej ceny sprzedaży.

Dom Sprzedaż Nieprzewidziane wydatki

Zakup nowego domu może zależeć od tego, czy kupujący sprzedaje swoją obecną nieruchomość. Nieprzewidziana sprzedaż domu pomaga kupującym, ponieważ pozwala im odstąpić od umowy, jeśli ich dom się nie sprzedaje - pozostawiając sprzedającemu rozpoczęcie procesu od nowa. Chociaż zwykle jest określony okres, w którym dom nie sprzedaje się, sprzedawca może zrezygnować z umowy; sprzedawca może przegapić inne oferty potencjalnych nabywców gotowych do zamknięcia.

Ocena Awaryjne

Nieprzewidziana wycena umożliwia kupującemu dokonanie oceny domu w celu ustalenia jego wartości. Cena domu musi być równa lub niższa niż oficjalna cena wyceny. Jeśli wycena nastąpi po niższej cenie, kupujący może przystąpić do zakupu lub poprosić sprzedawcę o obniżenie ceny domu.

Kiedy sprzedaż domu kończy się, zwykle dzieje się tak z powodu jednego z nieprzewidzianych wyżej przypadków nieprzewidzianych lub kupujący lub sprzedający zmienił zdanie.

Kluczowe dania na wynos

• Kupujący często mają zapisane w umowie klauzule awaryjne, które są legalnymi sposobami „wycofania się” z zakupu domu.
• Jeśli oferta sprzedaży domu zostanie odrzucona, sprzedawca traci czas, pieniądze i traci innych nabywców gotowych do zamknięcia.
• Klauzula ucieczki pomaga sprzedawcom, ponieważ pozwala sprzedawcaowi przyjmować oferty od innych kupujących pomimo nieprzewidzianych okoliczności w pierwotnej ofercie.

Znaki ostrzegawcze

Niespełnienie któregokolwiek z warunków umowy jest uzasadnionym powodem, aby go nie zamknąć. Istnieją jednak inne znaki ostrzegające, że kupujący może wycofać się z zakupu, i obejmują one:

• Brak zwrotu dokumentów podpisanych, opatrzonych datą i wypełnionych zgodnie z instrukcjami
• Niezrealizowanie wymaganych płatności na rzecz stron trzecich (tj. Inspektorów)
• Nie odbieram połączeń
• Brakujące terminy
• Liczne wnioski o zmianę umowy

Jeśli natkniesz się na którykolwiek z nich, może to oznaczać, że kupujący ma zimne stopy. Zadzwoń do kupującego (lub jego przedstawiciela), jeśli obawiasz się, że zamknięcie jest zagrożone.

Koszty dla sprzedawców

Jeśli masz pod ręką umowę sprzedaży domu, masz kilka rzeczy do stracenia, jeśli kupujący się wycofa:

Koszt alternatywny

Inni kupujący, którzy mogli być zainteresowani złożeniem oferty na Twój dom, zaczną szukać innych nieruchomości na rynku, gdy Twój dom zostanie objęty „umową”. Możesz stracić możliwość sprzedaży tym nabywcom, gdy dom jest objęty umową, ponieważ mogli oni kupić inną nieruchomość.

Czas

Jednym z najbardziej frustrujących aspektów spadającej sprzedaży domu jest czas stracony. Sprzedawca jest odsyłany z powrotem do pierwszego kwadratu, aby ponownie rozpocząć proces znajdowania innego nabywcy. Opóźnienie może również wykoleić Twoje plany zakupu innego domu lub zmienić oś czasu przeprowadzki.

Twój następny dom

Jeśli masz umowę na zakup innego domu, a transakcja ta była uzależniona od sprzedaży twojego obecnego miejsca zamieszkania - ponieważ potrzebowałeś wpływów ze sprzedaży - możesz nie być w stanie kupić domu. W rezultacie może być konieczne wycofanie się z zakupu lub znalezienie innego sposobu na sfinansowanie go.

pieniądze

Możesz stracić pieniądze w wyniku zawarcia umowy, jeśli będziesz musiał nadal spłacać kredyty hipoteczne na bieżącym domu - który sprzedajesz - jednocześnie płacąc za hipotekę na zakupionym domu. Ponadto możesz płacić czynsz za mieszkanie, dopóki nie sfinalizujesz zakupu nowego domu, szczególnie jeśli jest to daleko od domu, w którym sprzedajesz. Krótko mówiąc, wycofanie się nabywcy może tymczasowo zwiększyć miesięczne koszty mieszkaniowe.

Jeśli masz umowę na zakup nowego domu, a potencjalny nabywca obecnego domu wycofuje się, być może będziesz musiał zapłacić za zerwanie umowy na zakup nowego domu.

Bieżące koszty utrzymania bieżącego domu będą kontynuowane, w tym podatki od nieruchomości, media i architektura krajobrazu. A ponieważ ważne jest, aby dom wyglądał prezentacyjnie, aby przyciągnąć nowego nabywcę, koszty mogą się z czasem sumować.

Zapisywanie umowy

Istnieją kroki, które możesz podjąć, jeśli kupujący chce się wycofać. Po pierwsze, upewnij się, że zaangażowani agenci nieruchomości, dla ciebie i kupującego, komunikują się skutecznie. Upewnij się, że ty i potencjalny kupujący otrzymacie kopie wszelkiej korespondencji na piśmie. Jeśli ty lub kupujący nie korzystacie z agenta (lub nie czujecie się dobrze z poziomem komunikacji), spróbujcie porozmawiać bezpośrednio z kupującym, aby zrozumieć jego intencje lub obawy. Sprawdź także, czy są jakieś ustępstwa, które możesz zrobić, aby utrzymać kupującego na dobrej drodze do zamknięcia.

Chociaż możesz nie chcieć obniżać ceny sprzedaży domu lub płacić za aktualizacje i naprawy, może być opłacalne, jeśli utrata sprzedaży jest bardziej kosztowna niż naprawy.

Zapoznaj się z umową, aby ustalić, jakie środki możesz mieć jako sprzedawca, jeśli kupujący się wycofuje. Na przykład, czy w twojej umowie znajduje się klauzula, która dawałaby ci podstawy prawne do pozwania pożyczkobiorcy za naruszenie umowy i uzyskania części uzgodnionej ceny sprzedaży? Czy też istnieje klauzula stwierdzająca, że ​​kupujący nie dotrzymuje umowy, jeśli nie anuluje umowy w podanym terminie po podpisaniu umowy?

Użyj klauzuli ucieczki

Klauzula wyjścia umożliwia sprzedającemu przyjmowanie i przyjmowanie ofert od innych kupujących, nawet jeśli kupujący zawarł w umowie warunki lub nieprzewidziane okoliczności.

Jeśli w domu złożono inną ofertę, sprzedawca powiadomi pierwotnego nabywcę, który będzie miał określoną liczbę dni na zaspokojenie nieprzewidzianych okoliczności lub ich odstąpienie. Innymi słowy, klauzula ucieczki pomaga chronić sprzedawców, aby nie tracili okazji do sprzedaży, czekając na spełnienie ewentualności kupującego, takich jak sprzedaż domu kupującego.

Dolna linia

Istnieje wiele czynników, które mogą spowodować upadek sprzedaży domu, w tym niespełnienie jednego z nieprzewidzianych warunków lub postanowień w umowie lub zmiana kupującego.

Jednak sprzedawcy mogą się chronić, będąc informowanym i znając szczegóły umowy. Sprzedawcy muszą upewnić się, że ich agent działa i komunikuje się skutecznie. Ponadto, jeśli jesteś sprzedawcą, możesz rozważyć skontaktowanie się z prawnikiem zajmującym się nieruchomościami, zasugerowanie wszelkich klauzul, które mogłyby cię chronić, i zasugerowanie opcji regresu w przypadku wycofania się kupującego - w tym możliwość pozwania kupującego w razie potrzeby.