11 Błędy Popełniaj niedoświadczeni właściciele
Chociaż wynajęcie domu może wydawać się dość łatwe - kup dom, dokonaj kilku remontów i wynajmij go na więcej niż miesięczną spłatę kredytu hipotecznego - skuteczne zarządzanie własnymi nieruchomościami inwestycyjnymi wymaga myślenia profesjonalisty.
Bez doświadczenia łatwo jest szybko stracić pieniądze, czas i spać, popełniając te typowe błędy nowego właściciela. (Zobacz też: 5 rzeczy, o których wie każdy profesjonalista nieruchomości .)
- Brak odpowiednich kontroli potencjalnego najemcy.
Choć zależy ci na tym, aby dostać się do najemcy i płacić czynsz, nie warto pospiesznie iść do przodu bez uprzedniego sprawdzenia referencji najemcy. Skorzystaj z formularza wniosku o wypożyczenie, który dostarczy Ci odpowiednich informacji, zapłaci pieniądze niezbędne do uzyskania raportu kredytowego (w celu sprawdzenia historii opóźnień w płatnościach, zaległych rachunków itp.) I poświęć czas na weryfikację referencji, w tym pracodawców i byłych właścicieli . Nawet jeśli najemca jest „zdesperowany”, aby się wprowadzić i może natychmiast dokonać wpłaty, najpierw sprawdź jej tło. Nie pozwól sobie na pośpiech lub presję, by popełnić potencjalnie kosztowny błąd. - Myślenie, że nieruchomość będzie zawsze wynajmowane.
Przed zamknięciem nieruchomości musisz przeprowadzić własną analizę due diligence i upewnić się, że możesz spłacić hipotekę (jeśli zaciągasz pożyczkę) w przypadku miesięcy, w których nie ma czynszu płacącego najemca. Nie ryzykuj potencjalnego zamknięcia dostępu do rynku i ruiny finansowej, ponieważ nie wykonałeś prostej analizy przepływów pieniężnych i nie posiadasz wystarczających środków na pokrycie spłat kredytu hipotecznego, gdy najemców jest niewielu. - Niedocenianie kosztów napraw lub bieżącej konserwacji nieruchomości.
Aby zainteresować najemców nieruchomością (i zapłacić za nią), musisz ją utrzymać. Upewnij się, że pobierasz wystarczająco dużo czynszu, aby przynajmniej częściowo pokryć część bieżących kosztów utrzymania (tj. Malowanie, czyszczenie i czyszczenie dywanów między najemcami). Zaplanuj także konieczność wyciągnięcia pieniędzy z firmy lub z własnej kieszeni na wypadek, gdybyś nie miał gotówki potrzebnej do przeprowadzenia poważnych jednorazowych napraw (takich jak naprawa uszkodzeń konstrukcyjnych, wymiana urządzeń itp.). - Oglądanie tego jako hobby.
Posiadanie nieruchomości na wynajem to biznes, a aby osiągnąć zysk, musisz je prowadzić jako takie. Oznacza to założenie osobnych rachunków bankowych dla depozytów i wydatków, korzystanie z systemu księgowości i konsultacje z doradcą podatkowym, aby upewnić się, że prawidłowo obsługujesz (i płacisz!) Podatki od swojej firmy. Jeśli nie skonfigurujesz niezbędnych zasobów i relacji, najprawdopodobniej stracisz pieniądze. (Zobacz także: Odliczenia podatkowe dla właścicieli nieruchomości na wynajem ). - Poleganie na uścisku dłoni.
W biznesie nie możesz polegać na obietnicach. Dla własnej ochrony prawnej ważne jest, aby lokatorzy podpisali umowę najmu, aby zamieszkać w nieruchomości i upewnić się, że rozumie warunki umowy. Jeśli napotkasz problemy z najemcą, będziesz potrzebować pisemnej, wiążącej dokumentacji (np. Umowy najmu), aby sędzia mógł wydać orzeczenie. Poznaj przepisy swojego stanu dotyczące najmu i upewnij się, że używasz odpowiedniego formularza dla swojego stanu. FindLaw.com opracował zestawienie stanowe dotyczące prawa najmu i umowy najmu. - Zadawanie nielegalnych pytań podczas rozmowy kwalifikacyjnej.
Nie chcesz ryzykować, dając potencjalnemu najemcy wystarczające podstawy do pozwania cię za dyskryminację, zadając niewłaściwe pytania podczas rozmowy kwalifikacyjnej. Ustawa o sprawiedliwych warunkach mieszkaniowych z Ustawy o prawach obywatelskich z 1968 r. Wymaga, aby nie można było odrzucić wniosku lokatora ze względu na rasę, kolor skóry, religię, pochodzenie narodowe, płeć, stan cywilny, upośledzenie lub status rodzinny (tj. Jeśli planują mieć dzieci). - Zaniedbanie najemców.
Wynajmowane przez ciebie domy są odpowiedzialnością. Jeśli nie będziesz regularnie zameldować się z lokatorami i pod warunkiem, że stan nieruchomości nie będzie należał do nikogo oprócz winy, jeśli coś pójdzie nie tak. Upewnij się jednak, że nie naruszasz przepisów swojego stanu dotyczących prywatności najemców, zanim zatrzymasz się przed obiektem niezapowiedzianym. Możesz przypadkowo dać im prawo do pozwania Cię lub zwolnienia z warunków umowy najmu. - Niezgodność z lokalnymi i lokalnymi kodeksami mieszkaniowymi.
Jako wynajmujący musisz upewnić się, że nieruchomość spełnia normy BHP. Jeśli nie zajmujesz się końcem umowy, najemcy mogą mieć podstawy do złamania warunków umowy najmu, potencjalnie pozwać cię, a nawet być uprawnieni do odszkodowania za szkody lub obrażenia wynikające z zaniedbania. - Opóźnianie eksmisji.
Niezakończenie postępowania eksmisyjnego w możliwie najkrótszym czasie może być bardzo kosztownym błędem. Jeśli napotkasz problemy z najemcą i nie masz pewności co do swoich praw lub sposobu postępowania, skontaktuj się jak najszybciej z adwokatem ds. Eksmisji. (Zobacz także: Wskazówki dla przyszłego właściciela ). - Nie egzekwowanie warunków najmu.
Jeśli zaznaczyłeś, że za opóźnione opłaty czynszowe grozi kara, nalicz ją. Jeśli zauważysz, że zwierzęta domowe nie są akceptowane, a Twój nowy najemca kupi dogiem niemieckim, wymierz karę. Jeśli twoi najemcy zdadzą sobie sprawę z rozluźnienia warunków najmu, prawdopodobnie pójdą w ich ślady. Ustaw - i egzekwuj - standard, który chcesz zachować. - Nie zapisuję tego.
Ważne jest, aby przechowywać pisemną dokumentację interakcji z najemcami na wypadek, gdyby kiedykolwiek trzeba było zabrać go do sądu. Zanotuj rozmowy telefoniczne i przechowuj kopie wiadomości e-mail, wiadomości głosowych lub wiadomości tekstowych itp., Aby móc poprzeć swoje zarzuty.
Jeśli nie masz pewności, jak skutecznie rozpocząć karierę jako wynajmujący, lub obawiasz się, że możesz nie mieć czasu potrzebnego do dobrego wykonania pracy, rozważ współpracę z profesjonalną firmą zarządzającą nieruchomościami. Przeprowadzaj wywiady z kilkoma firmami, sprawdź ich pochodzenie i referencje oraz upewnij się, że podobnie jak twoi najemcy rozumiesz i zgadzasz się na warunki stosunku umownego. (Zobacz także: 10 najważniejszych cech rentownej nieruchomości na wynajem ).