4 rzeczy, których wynajmujący nie mogą robić
„Odbicie na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest w toku”.
Tak deklaruje raport wydany przez Wspólne Centrum Studiów Mieszkaniowych Uniwersytetu Harvarda. Rzeczywiście: mniej więcej co trzecie amerykańskie gospodarstwo domowe jest zajmowane przez najemców od 2013 r., Ostatniego roku, dla którego dostępne są dane.
Dla konsumentów czynsze są wygodną lub ekonomiczną alternatywą dla własności domu. Dla właścicieli nieruchomości czynsze są doskonałym sposobem na generowanie pasywnego dochodu. Ale ponieważ masz do czynienia z czymś tak istotnym i intymnym jak dom osoby (nawet jeśli jest to tymczasowy), ważne jest, aby strony po obu stronach umowy rozumiały swoje prawa.
Prawa wynajmującego i najemcy zasadniczo podlegają jurysdykcji poszczególnych państw. Jednak wiele przepisów stanowych ma bardzo podobny zakres, do tego stopnia, że najemcy i właściciele nieruchomości w Stanach Zjednoczonych powinni spodziewać się następujących.
Co jest zabronione właścicielom
1. Właściciele nie mogą wtargnąć do domu zajmowanego przez najemcę bez uprzedzenia.
Chociaż z technicznego punktu widzenia należy do nich, właściciele nie mogą po prostu wejść na miejsce wynajmującego pod wpływem kaprysu. Zgodnie z wieloma statutami stanowymi muszą oni powiadomić co najmniej 24 do 48 godzin, jeśli chcą odwiedzić swoją zajmowaną nieruchomość. Obejmuje to typowe powody wizyty właściciela, takie jak naprawy lub pokazanie nieruchomości przyszłym najemcom.
Istnieją dwa wyjątki od tego: jeśli wystąpi nagły wypadek (taki jak pożar lub wyciek gazu), lub jeśli wynajmujący ma powody, by sądzić, że najemca opuścił nieruchomość.
Nie we wszystkich stanach obowiązują określone przepisy dotyczące wynajmujących księgi, ale najemcy mogą nadal być w stanie ograniczyć wizyty wynajmującego, żądając jego dzierżawy, obejmując „przymierze spokojnej przyjemności”. Zobacz Zrozumienie własności nieruchomości .
2. Właściciele nie mogą blokować ani zamrażać najemców.
Wynajmujący zazwyczaj musi stawić czoła trudnej, legalnej bitwie, jeśli zdecyduje się zakończyć umowę najmu lub zakończyć obłożenie lokatora przed wygaśnięciem umowy najmu.
Tak, wynajmujący może eksmitować najemcę z wielu powodów, ale musi on przejść przez właściwe kanały prawne i powiadomić najemcę z 30-dniowym wyprzedzeniem. Właściciele, którzy nagle bez uprzedzenia blokują najemcę z nieruchomości, mogą zostać ukarani za wtargnięcie na teren i / lub włamanie oraz mogą podlegać definicji eksmisji odwetowej.
Podobnie wyłączenie mediów może być postrzegane jako celowe narażenie najemcy, szczególnie jeśli lokalny klimat jest podatny na ekstremalne upały lub zimno.
3. Właściciele (zwykle) nie mogą pobierać więcej niż pozwala na to umowa.
Po podpisaniu długoterminowej umowy najmu (prawnie wiążąca umowa) istnieje bardzo niewiele okoliczności, w których wynajmujący może podnieść czynsz. Jedynym sposobem, w jaki można zmienić warunki, jest to, że wzrost spełnia wcześniej określone kryteria w samej dzierżawie.
Kryteria te mogą obejmować nowego najemcę dołączającego do gospodarstwa domowego; zakup zwierzaka; lub jeśli wynajmujący znacząco przebuduje część nieruchomości.
Właściciele mogą również podnieść czynsz, jeśli nieruchomość znajduje się w mieście, w którym obowiązują zarządzenia czynszowe lub ustabilizowane czynsze, które zezwalają na takie zmiany. Rozporządzenia te określają okoliczności, w jakich można zmienić czynsz kwalifikujących się nieruchomości (zwykle starszych) i o ile. Wzrosty mogą być związane na przykład ze stopą inflacji.
4. Właściciele nie mogą dyskryminować.
Ta zasada pochodzi od federalnych. Fair Housing Act, prawdopodobnie jeden z najważniejszych aktów prawnych pochodzących z ruchu na rzecz praw obywatelskich w latach 60., zabrania wszystkim (w tym właścicielom) odmowy wynajmu wnioskodawcy na podstawie rasy, koloru skóry, pochodzenia narodowego, płci, rodziny status lub handicap. Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast USA działa jako główny organ nadzorczy. Zobacz, co robi Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast .
Na przykład jako wynajmujący nie możesz reklamować swojej nieruchomości jako „Tylko Azjaci” lub „zabronione dzieci” (tak, nawet rodziny z dziećmi są chronione na mocy FHA). Podobnie, nie możesz podać innych warunków lub umów dla członków różnych chronionych klas niż dla innych najemców.
Dolna linia
Chociaż właściciele są właścicielami nieruchomości na wynajem, najemcy mają unikalną ochronę przed dyskryminacją, nękaniem, arbitralnymi podwyżkami czynszu i bezprawną eksmisją.
Przepisy dotyczące wynajmującego są różne dla każdego stanu, ale dopóki właściciele utrzymają dom i pozostawiają najemców w spokoju, a najemcy szanują nieruchomość i płacą czynsz na czas, istnieje szansa, że żadne z nich nie będzie musiało skonsultować się z lokalnymi przepisami - ani narzekać lokalne autorytety. Aby uzyskać więcej informacji, zobacz Kompletny przewodnik po byciu właścicielem.