Wyceny domowe: Twój klucz do udanego refinansowania

Po refinansowaniu kredytu hipotecznego wszystko zależy od oceny. Jeśli wartość twojego domu jest tak niska, że ​​jesteś pod wodą, nie możesz refinansować. Jeśli wartość wyceny sprawi, że kapitał własny spadnie poniżej 20%, utkniesz płacąc za prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI) lub przynosząc gotówkę do stołu, aby dokonać refinansowania gotówki. Co więcej, możesz nie uzyskać najniższego oprocentowania, ponieważ pożyczkodawcy uważają kredytobiorców o mniejszym kapitale za bardziej ryzykowne. Jeśli zastanawiasz się nad refinansowaniem, powinieneś zrozumieć istotną rolę wyceny w tym procesie.

Co to jest wycena domu?

Ocena to licencjonowana lub certyfikowana opinia profesjonalisty na temat wartości domu dostarczona przez bezinteresowną stronę trzecią. Rzeczoznawca otrzymuje zapłatę za świadczenie usługi polegającej na wycenie domu, ale nie ma skórki w grze, jeśli chodzi o to, czy jesteś w stanie refinansować ze względu na wartość, którą osiągają. W transakcji refinansowej wycena chroni bank, upewniając się, że nie pożyczy pożyczkobiorcy więcej pieniędzy niż warta jest nieruchomość. Jeśli nieruchomość później z jakiegokolwiek powodu zostanie wykluczona, pożyczkodawca chce móc odsprzedać nieruchomość i odzyskać swoje pieniądze.

Rzeczoznawca odwiedza Twój dom przez 30 do 45 minut, aby zmierzyć jego wymiary, zbadać jego wyposażenie i ocenić jego ogólny stan, zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz, robiąc zdjęcia z zewnątrz, garażu i każdego wnętrza. Następnie sprawdzają zapisy nieruchomości podobnych do twoich - najlepiej nieruchomości w twojej okolicy, które zostały niedawno sprzedane. Na podstawie wizyty domowej i tych zapisów rzeczoznawca ocenia profesjonalnie, ile sprzedałaby twoja nieruchomość, gdybyś wprowadził ją na rynek. Bank wykorzystuje tę wartość - wraz z dochodem, aktywami i historią kredytową - do ustalenia, ile pożyczy.

Kluczowe dania na wynos

• Właściciel domu, który planuje refinansowanie kredytu hipotecznego, musi najpierw uzyskać wycenę, która zazwyczaj kosztuje od 300 do 500 USD za dom jednorodzinny.
• Rzeczoznawca, niezależny profesjonalista, dokładnie ocenia dom - osobiście - i analizuje podobne nieruchomości, zanim dojdzie do wyceny domu.
• Odświeżanie domowego malowania, usuwanie bałaganu i wskazywanie ukrytych funkcji może pomóc zwiększyć szanse na wysoką ocenę.
• Jeśli ocena jest niska, refinansowanie gotówkowe może pomóc Ci osiągnąć 80% kapitału własnego i uniknąć prywatnego ubezpieczenia hipotecznego. Jeśli jesteś pod wodą, być może będziesz musiał czekać na wzrost wartości domów.

Ocena domu: klucz do udanego refinansowania

Jak działają dzisiejsze oceny domowe

Dwa rodzaje transakcji refinansujących nie wymagają oceny - usprawniona refinansowanie przez Federalną Administrację Mieszkalnictwa i pożyczka na obniżenie stóp procentowych przez Administrację Weteranów. Wszystkie inne rodzaje transakcji refinansujących wymagają oceny.

Przepisy federalne określają, jak kredytodawcy i rzeczoznawcy muszą się zachowywać podczas całego procesu oceny. Po kryzysie mieszkaniowym rząd chciał zwiększyć niezależność rzeczoznawców, aby zapobiec możliwości udzielania pożyczek na podstawie zawyżonych wartości nieruchomości mieszkaniowych. Ustawa Dodda-Franka i ustawa o prawdzie w pożyczaniu wymagają teraz, aby oceny były „prowadzone niezależnie i wolne od niewłaściwych wpływów i przymusu”.

Ponieważ federalne wymogi niezależności rzeczoznawcy określają wąski zakres akceptowalnych interakcji między rzeczoznawcą a osobami odpowiedzialnymi za pożyczkę, kredytodawcy obawiają się, że kontakt z rzeczoznawcami może być interpretowany jako naruszenie prawa poprzez próbę wpłynięcia na opinię rzeczoznawcy przed zakończeniem oceny. Kredytodawcy popełniają błąd po stronie ostrożności, aby uniknąć możliwości podjęcia poważnych działań dyscyplinarnych. Pośrednicy kredytowi i brokerzy nie mogą wybrać rzeczoznawcy ani kredytobiorcy. Kredytobiorcy nie mogą również przesłać oceny dokonanej dla innego kredytodawcy, chociaż „mogą powiedzieć bankowi, że istnieje inna ocena, a bank może zażądać raportu z oceny bezpośrednio od innej instytucji”.

Pożyczkodawca często zamawia wycenę za pośrednictwem strony trzeciej zwanej firmą zarządzającą wyceną (AMC). „Korzystanie z AMC nie jest wymogiem, ale jest to powszechne podejście do niezależności rzeczoznawcy” - mówi Joe Parsons, starszy doradca ds. Pożyczek w Pinnacle Capital Mortgage of Dublin, Kalifornia, regionalny bankier i pośrednik hipoteczny.

Wielu kredytodawców - szczególnie małych, lokalnych - ma bezpośrednie relacje z niewielkim zespołem rzeczoznawców i nie korzysta z AMC. Lub pożyczkodawca może mieć wewnętrzny niezależny dział oceny. Rzeczoznawca powinien posiadać lokalną znajomość obszaru (zwaną kompetencją rynkową). Oczekuje się, że rzeczoznawcy będą postępować zgodnie z Jednolitymi Standardami Praktyki Profesjonalnej Oceny wydanymi przez Appraisal Foundation, organizację zawodową, chociaż standardy te nie są prawem.

Opłaty za wycenę domu

Opłaty za ocenę różnią się w zależności od stanu, ale rzeczoznawcy muszą pobierać zwyczajowe i uzasadnione opłaty za dany obszar. Oczekuj, że zapłacisz od 300 do 500 USD za wycenę standardowego domu jednorodzinnego. „Bardziej złożone nieruchomości są droższe, ponieważ kontrola zajmuje więcej czasu”, mówi Erin Benton, wiceprezes Decorum Valuation Services, firmy zarządzającej wyceną w Ellicott City, MD.

Opłatę należy uiścić z góry w momencie wyceny, a nie w momencie zamknięcia, ponieważ niezależnie od tego, czy pożyczka zostanie zamknięta, rzeczoznawca nadal wykonał pracę. Chociaż opłata może wydawać się opłacalna, jeśli umożliwia uzyskanie wymaganych warunków refinansowania, może wydawać się stratą pieniędzy, jeśli niska ocena oznacza, że ​​nie możesz refinansować.

Ponieważ pożyczkodawcy nie mogą omawiać wartości domu lub przewidywanej „wartości docelowej” z rzeczoznawcą w momencie przydziału, właściciele domów nie mogą uzyskać szacunkowej oceny oceniającej, czy ich dom prawdopodobnie oceni wystarczająco wysoko, aby mogli dokonać refinansowania przed zapłaceniem za usługę, jak mogli przed nowymi przepisami. W najlepszym wypadku możesz wyszukać ostatnie porównywalne wyprzedaże na stronach internetowych takich jak Zillow i Redfin, ale ich dane mogą być niekompletne.

Inną opcją jest poproszenie agenta nieruchomości o wykonanie analizy porównawczej rynku i dostarczenie wydruków porównywalnej sprzedaży z usługi Multiple Listing, mówi Bruce Ailion, agent w RE / MAX Greater Atlanta. Zapytaj ładnie, ponieważ agent wyświadczy ci przysługę - inaczej niż w przypadku sprzedaży domu, nie otrzyma żadnej prowizji z twojego refinansowania.

Pomoc w ocenie wysokiej klasy

Wartość, jaką rzeczoznawca przypisuje Twojemu domowi, zależy w dużej mierze od ostatnich cen sprzedaży porównywalnych nieruchomości, ale mylisz się, jeśli uważasz, że nie możesz zrobić nic, aby pomóc Twojemu domowi osiągnąć najwyższą wartość potencjalnej oceny.

Ocena domu jest podobna do pójścia na pierwszą randkę, mówi Ailion. Chociaż nie masz pojęcia, jak twój partner będzie cię lubił lub oceniać, bycie zadbanym znacznie zwiększa Twoje szanse na bycie atrakcyjnym. „Tak samo jest z oceną” - mówi. „Twoja nieruchomość powinna być schludna, czysta, uporządkowana i łatwa do sprawdzenia. Wszelkie zwierzęta powinny być zamknięte i powinny maskować zapach. Nie chcesz, żeby rzeczoznawca został pospiesznie wydostany. ”

Oto, w jaki sposób certyfikowany rzeczoznawca mieszkaniowy Ralph J. Vaccari, prezes Vaccari & Associates w Marblehead w stanie Massachusetts, opisuje swoje podejście do pracy: „Zasadniczo nie powinno mieć znaczenia, czy trawnik nie jest koszony, czy w domu panuje bałagan. Ważne jest jednak, aby zdawać sobie sprawę, że brudny lub zaniedbany dom może zwiększyć swój wygląd zużycia ponad normę, a ten stan może w rzeczywistości wpłynąć na wartość. ”

Według Vaccari rzeczoznawca dba o:

• Stan zewnętrzny i wewnętrzny
• Całkowita liczba pokoi
• Funkcjonalność, w tym projektowanie i rozmieszczenie wnętrz oraz przestarzałość funkcjonalna
• Ulepszenia kuchni i łazienek, okien, dachu i systemów domowych (ogrzewanie, instalacje elektryczne i hydrauliczne) w ciągu ostatnich 15 lat, które sprawiają, że dom jest bardziej nowoczesny, funkcjonalny i przystosowany do dzisiejszych standardów
• Stan i wiek systemów domowych
• Udogodnienia zewnętrzne, takie jak garaże, pokłady i ganki
• Lokalizacja
• Nieprzyjemne funkcje, takie jak wygląd zewnętrzny, który jest niezgodny z resztą dzielnicy

Dobrym pomysłem jest wskazanie funkcji, które mogą nie być od razu widoczne, które mogłyby potencjalnie zwiększyć ocenę wartości rzeczoznawcy, mówi Parsons.

Zanim przyjdzie rzeczoznawca

Przygotowanie domu na wizytę rzeczoznawcy różni się jednak od przygotowania go dla potencjalnego nabywcy. „Gdy otwierasz swój dom dla potencjalnego nabywcy, chcesz wywołać reakcje emocjonalne”, mówi Parsons. „Jako sprzedawca chcesz, aby kupujący mógł sobie wyobrazić, jak będzie szczęśliwy i wygodny. Żadne takie subiektywne względy nie dotyczą oceny. ”

Vaccari dodaje, że właściciel domu nie dokonałby zmiany, takiej jak zrywanie starego dywanu, aby odsłonić podłogi z twardego drewna, do oceny, tak jak on lub ona dla sprzedawcy. Ale odświeżenie farby domowej, zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz, może pomóc, podobnie jak usuwanie bałaganu, aby umożliwić pełny dostęp i przeglądanie wszystkich obszarów domu, w tym piwnicy. Wreszcie, mówi Ailion: „Jeśli dane podatkowe są niepoprawne, zwróć na to uwagę”.

W przeciwnym razie, jak mówi Vaccari, obowiązkiem rzeczoznawcy jest odkrywanie problemów i zadawanie pytań tam, gdzie jest to uzasadnione.

Jeśli zapewnisz dobrą ocenę

Gratulacje! Ukończyłeś duży krok w refinansowaniu kredytu hipotecznego. Teraz nadszedł czas, aby przejść do następnej serii kroków z urzędnikiem ds. Pożyczek. Jeśli uzyskałeś pozytywną ocenę, skorzystaj z narzędzia, takiego jak kalkulator kredytu hipotecznego Biura Ochrony Finansów Konsumentów, aby zbadać stopy procentowe refinansowanego kredytu hipotecznego dla domu o swojej wartości. Uzbrojenie w te postacie może dać ci siłę przetargową, gdy spotkasz się z pożyczkodawcą.

Jeśli chcesz odwołać się od niskiej oceny, będziesz mieć większą szansę na odniesienie sukcesu, jeśli zaoferujesz solidne dane na poparcie swojej sprawy.

Uzyskiwanie drugiej opinii

Czasami wartość rzeczoznawcy jest nie tylko niższa niż chcesz, ale niższa niż uważasz, że twój dom jest wart. „Ocena jest tylko opinią jednej osoby” - mówi Ailion. „Chociaż jest to wyszkolona i wykształcona opinia, podobnie jak w przypadku wszystkich zawodów, są dobrzy i źli praktykujący”.

Biorąc pod uwagę surowe przepisy federalne regulujące ten proces, czy można coś zrobić z niską oceną? „Jeśli właścicielowi domu nie podoba się wartość wyceny, może napisać list apelacyjny do pożyczkodawcy lub AMC, ale szansa, że ​​rzeczoznawca zmieni swoją opinię jest bardzo niewielka, chyba że właściciel domu ma przytłaczające dowody, że wartość jest wyłączony ”, mówi Benton.

Twoje odwołanie zostanie uwzględnione tylko wtedy, gdy wykażesz, że rzeczoznawca popełnił poważny błąd, na przykład nieprawidłowo podając powierzchnię lub liczbę pokoi; lekceważenie ważnych udogodnień, takich jak basen lub spa; lub lekceważenie porównywalnej sprzedaży, która może wspierać wyższą wartość, podczas gdy „wybieranie wiśni” jest mniej odpowiednim porównaniem, które oznaczałoby niższą wartość, mówi Parsons.

Można również uzasadnić sprawę, mówi Ailion, wskazując, że użyte porównywarki były w gorszej dzielnicy szkolnej lub w gorszej dzielnicy, która nie miała związku właściciela z basenami i kortami tenisowymi, że wszystkie porównywalne obiekty były w trudnej sytuacji lub nieruchomości własna sprzedaż lub że mają inne negatywne efekty zewnętrzne wpływające na wartość, takie jak przebywanie na ruchliwej ulicy. „Wyjaśnij, dlaczego różnią się od ciebie. Musisz udowodnić, że coś jest nie tak z wybranymi porównywarkami ”, mówi Ailion.

Twoje opcje, gdy ocena jest niska

Jeśli nie możesz skutecznie zakwestionować niskiej oceny, w jaki sposób zapewnisz sobie refinansowanie? Jeśli wycena pozwoli Ci osiągnąć kapitał mniejszy niż 80%, nie osiągniesz niezbędnego stosunku wartości kredytu do wartości 80% i będziesz musiał zapłacić PMI, chyba że zdecydujesz się na refinansowanie w gotówce.

Jeśli wycena daje ci mniej niż 80% kapitału własnego, możesz dokonać refinansowania gotówkowego, dodając wystarczającą ilość pieniędzy na koniec, aby uzyskać ten magiczny 80% stosunek kredytu do wartości i uniknąć PMI.

Możesz też na razie zapłacić PMI. Jeśli wartości domów nadal rosną, możesz zapewnić porównywalną sprzedaż swojemu podmiotowi obsługującemu kredyty hipoteczne i poprosić go o usunięcie PMI, nawet jeśli nie spłaciłeś jeszcze dużej kwoty głównej. Jeśli ocena wykaże, że jesteś pod wodą, wszystko, co możesz zrobić, to poczekać, aż rynek się poprawi, chyba że kwalifikujesz się do programu, takiego jak High LTV Refinance Option od Fannie Mae lub FMERR (Freddie Mac Enhanced Relief Refinance). Program HARP (Home Affordable Refinance Program), który oferował pomoc rządową właścicielom domów, którzy byli pod wodą, wygasł pod koniec 2018 r.

Wyceny domowe: Dolna linia

Zrozumienie, jak przebiega proces oceny, da ci największą szansę, aby rzeczoznawca przypisał najwyższą możliwą wartość nieruchomości. Oceny nie zawsze są zgodne z wartościami, na jakie mają nadzieję pożyczkobiorcy, i są procesem ludzkim, w którym jest miejsce na podmiotowość i błędy. Możesz odwołać się od niskiej oceny, ale odniesiesz sukces tylko dzięki silnym danym, które Cię poprą.