4 sposoby wyceny nieruchomości na wynajem

Jest kilka pytań, które inwestorzy muszą sobie zadać, jeśli chodzi o inwestowanie ciężko zarobionych pieniędzy. Ile zwróci inwestycja? Ile to kosztuje? Co ważniejsze, inwestorzy powinni martwić się jego wartością. Jest to szczególnie prawdziwe, gdy rozważasz zakup nieruchomości inwestycyjnej.

Dochody z nieruchomości inwestycyjnych są na historycznie wysokim poziomie. Czynsze stanowią coraz większe źródło dochodów i są stałym sposobem na zarabianie pieniędzy. Ale zanim przejdziemy do gry o wynajem nieruchomości, w jaki sposób można dokonać oceny?

Czytaj dalej, aby dowiedzieć się, jakie są najczęstsze sposoby wyceny nieruchomości na wynajem na wysokim poziomie.

Kluczowe dania na wynos

• Określenie kosztu i zwrotu z nieruchomości inwestycyjnej jest równie ważne, jak ustalenie jej wartości.
• Inwestorzy mogą stosować metodę porównywania sprzedaży, model wyceny aktywów kapitałowych, metodę przychodów i metodę kosztów w celu ustalenia wartości nieruchomości.
• Nie ma jednego uniwersalnego rozwiązania, więc może być konieczne zastosowanie kombinacji tych czynników.

4 sposoby wyceny nieruchomości na wynajem

Podejście do porównania sprzedaży

Metoda porównywania sprzedaży (SCA) jest jedną z najbardziej rozpoznawalnych form wyceny nieruchomości mieszkaniowych. Jest to metoda najczęściej stosowana przez rzeczoznawców i agentów nieruchomości przy ocenie nieruchomości. To podejście jest po prostu porównaniem podobnych domów, które zostały sprzedane lub wynajęte lokalnie w danym okresie czasu. Większość inwestorów będzie chciała zobaczyć SCA w znacznym czasie, aby poznać potencjalnie pojawiające się trendy.

SCA opiera się na atrybutach lub funkcjach w celu przypisania względnej wartości ceny. Wartości te mogą opierać się na pewnych cechach, takich jak liczba sypialni i łazienek, garaży i / lub podjazdów, basenów, pokładów, kominków - wszystko, co sprawia, że ​​nieruchomość jest wyjątkowa i wyróżnia się. Cena za metr kwadratowy jest powszechnym i łatwym do zrozumienia wskaźnikiem wszystkich inwestorzy mogą ustalić, gdzie znajdują się ich nieruchomości powinien być wyceniony. Innymi słowy, jeśli kamienica o powierzchni 2 000 stóp kwadratowych wynajmuje za 1 USD / stopę kwadratową, inwestorzy mogą racjonalnie oczekiwać dochodu w tym boisku, pod warunkiem, że porównywalne kamienice w tym obszarze również to zrobią.

Należy pamiętać, że SCA jest dość ogólna - to znaczy, że każdy dom ma wyjątkowość, która nie zawsze jest wymierna. Kupujący i sprzedający mają wyjątkowe smaki i różnice. SCA ma być opinią podstawową lub rozsądną, a nie doskonałym narzędziem prognostycznym lub wyceny nieruchomości. Jest to również metoda, którą należy zastosować do porównania ze stosunkowo podobnymi domami. Więc to nie działa, jeśli chcesz docenić interesującą Cię nieruchomość, czyli 2000 metrów kwadratowych z garażem, basenem, sześcioma sypialniami i pięcioma łazienkami z inną nieruchomością, która ma połowę liczby sypialni, bez basenu i ma tylko 1200 stóp kwadratowych.

Ważne jest również, aby inwestorzy korzystali z certyfikowanego rzeczoznawcy majątkowego lub pośrednika w obrocie nieruchomościami, aby poprosić o porównawczą analizę rynku. Ogranicza to ryzyko oszukańczych ocen, które stały się powszechne podczas kryzysu na rynku nieruchomości w 2007 r.

Model wyceny aktywów kapitałowych

Model wyceny aktywów kapitałowych (CAPM) jest bardziej wszechstronnym narzędziem wyceny. CAPM wprowadza koncepcje ryzyka i kosztów alternatywnych w odniesieniu do inwestowania w nieruchomości. Model ten analizuje potencjalny zwrot z inwestycji (ROI) pochodzący z dochodu z wynajmu i porównuje go z innymi inwestycjami, które nie są obarczone ryzykiem, takie jak obligacje skarbowe Stanów Zjednoczonych lub alternatywne formy inwestowania w nieruchomości, takie jak fundusze inwestycyjne nieruchomości (REIT) .

Krótko mówiąc, jeśli oczekiwany zwrot z inwestycji wolnej od ryzyka lub gwarancji przewyższa potencjalny zwrot z inwestycji z dochodów z wynajmu, po prostu nie ma sensu podejmowanie ryzyka związanego z wynajmem nieruchomości. W odniesieniu do ryzyka CAPM uwzględnia nieodłączne ryzyko związane z wynajmem nieruchomości.

Na przykład wszystkie nieruchomości do wynajęcia nie są takie same. Lokalizacja i wiek nieruchomości to kluczowe czynniki. Wynajęcie starszej nieruchomości oznacza, że ​​właściciele prawdopodobnie poniosą wyższe koszty utrzymania. Nieruchomość do wynajęcia w rejonie o wysokiej przestępczości będzie prawdopodobnie wymagać więcej środków bezpieczeństwa niż wynajem w zamkniętym osiedlu.

Ten model sugeruje uwzględnienie tych ryzyk przed rozważeniem inwestycji lub ustaleniem struktury cen najmu. CAPM pomaga określić zwrot, na jaki zasługujesz za narażenie swoich pieniędzy.

Podejście dochodowe

Podejście dochodowe koncentruje się na tym, co potencjalny dochód z wynajmu nieruchomości odniesie w stosunku do inwestycji początkowej. Podejście dochodowe jest często stosowane przy inwestowaniu w nieruchomości komercyjne.

Podejście dochodowe jest często stosowane przy inwestowaniu w nieruchomości komercyjne.

Podejście dochodowe polega na określeniu rocznej stopy kapitalizacji inwestycji. Stawka ta to prognozowany roczny dochód z mnożnika czynszu brutto podzielony przez bieżącą wartość nieruchomości. Jeśli więc zakup budynku biurowego kosztuje 120 000 USD, a oczekiwany miesięczny dochód z wynajmu wynosi 1200 USD, oczekiwana roczna stopa kapitalizacji wynosi:

14 400 (1200 USD x 12 miesięcy) ÷ 120 000 USD = 0, 12 lub 12%

Jest to bardzo uproszczony model z kilkoma założeniami. Bardziej niż prawdopodobne są wydatki odsetkowe od kredytu hipotecznego. Również przyszłe dochody z wynajmu mogą być mniej więcej za pięć lat, niż są dzisiaj.

Wielu inwestorów zna bieżącą wartość pieniądza netto. W przypadku nieruchomości koncepcja ta znana jest również jako zdyskontowane przepływy pieniężne. Dolary otrzymane w przyszłości podlegają zarówno ryzyku inflacyjnemu, jak i deflacyjnemu i uwzględniane są w wartościach dyskontowych.

Podejście mnożnika czynszu brutto

Podejście to ceni czynsz najmu na podstawie kwoty czynszu, jaką inwestor może uzyskać każdego roku. Jest to szybki i łatwy sposób zmierzenia, czy nieruchomość jest warta inwestycji. Jest to oczywiście przed rozważeniem jakichkolwiek podatków, ubezpieczeń, mediów i innych wydatków związanych z nieruchomością, więc należy ją wziąć z odrobiną soli.

Chociaż może być podobny do metody dochodowej, metoda mnożnika czynszu brutto (GRM) nie wykorzystuje dochodu operacyjnego netto jako stopy kapitalizacji, lecz czynsz brutto. Stawka maksymalnego współczynnika rentowności brutto jest większa niż jeden, natomiast stawka progowa dla metody dochodowej jest wartością procentową. Aby uzyskać porównanie jabłek z jabłkami, powinieneś spojrzeć na GRM i dochody z wynajmu innych podobnych nieruchomości, które Cię interesują.

Powiedzmy, że nieruchomość komercyjna sprzedana w okolicy, na którą patrzysz, kosztuje 500 000 USD, a jej roczny dochód wynosi 90 000 USD. Aby obliczyć jego GRM, dzielimy cenę sprzedaży przez roczny dochód z wynajmu: 500 000 ÷ 90 000 USD = 5, 56. Możesz porównać tę liczbę z tą, na którą patrzysz, o ile znasz jej roczny dochód z wynajmu. Możesz sprawdzić jego wartość rynkową, mnożąc GRM przez jego roczny dochód. Jeśli jest wyższy niż ten sprzedany niedawno - np. Za 500 000 USD - może nie być tego wart, więc rozważ kontynuację.

Podejście kosztowe

Podejście kosztowe do wyceny nieruchomości stwierdza, że ​​nieruchomość jest warta tylko tego, do czego można racjonalnie wykorzystać. Oszacowuje się go poprzez połączenie wartości gruntu i amortyzacji wartości wszelkich ulepszeń.

Rzeczoznawcy z tej szkoły często opowiadają się za najwyższym i najlepszym sposobem na podsumowanie podejścia kosztowego do nieruchomości. Jest często wykorzystywany jako podstawa do wyceny wolnych gruntów.

Na przykład, jeśli jesteś deweloperem mieszkań, który chce kupić trzy akry ziemi w jałowej okolicy w celu przekształcenia ich w kondominium, wartość tej ziemi będzie oparta na najlepszym wykorzystaniu tej ziemi. Jeśli ziemia jest otoczona polami naftowymi, a najbliższa osoba mieszka w odległości 20 mil, najlepszym wykorzystaniem, a zatem najwyższą wartością tej nieruchomości, nie jest zamiana na mieszkania, ale prawdopodobnie rozszerzenie prawa wiercenia w celu znalezienia większej ilości ropy.

Kolejny argument najlepszego wykorzystania dotyczy podziału na strefy. Jeśli potencjalna nieruchomość nie jest przeznaczona na cele mieszkaniowe, jej wartość jest zmniejszana, ponieważ deweloper poniesie znaczne koszty związane z jej zmianą. Jest uważany za najbardziej niezawodny, gdy jest stosowany w nowszych konstrukcjach, a mniej niezawodny w przypadku starszych właściwości. Jest to często jedyne niezawodne podejście, gdy patrzy się na specjalne właściwości użytkowe.

Dolna linia

Nie ma jednego sposobu ustalenia wartości wynajmowanej nieruchomości. Najpoważniejsi inwestorzy analizują składniki wszystkich tych metod wyceny przed podjęciem decyzji inwestycyjnych dotyczących nieruchomości na wynajem. Poznanie tych wstępnych koncepcji wyceny powinno być krokiem we właściwym kierunku, aby dostać się do gry w inwestowanie w nieruchomości. Następnie, gdy znajdziesz nieruchomość, która może przynieść ci korzystny dochód, znajdź korzystne oprocentowanie dla swojej nowej nieruchomości za pomocą kalkulatora hipotecznego. Korzystanie z tego narzędzia daje również więcej konkretnych danych do pracy przy ocenie potencjalnej nieruchomości na wynajem.