Czy jesteś gotowy, aby kupić dom?
Czy jesteś gotowy na zakup domu? Odpowiedz na to pytanie innym pytaniem - a mianowicie: „Na co mnie stać?” Odpowiadanie na to może nie być takie proste. Zanim skorzystasz z pozornie świetnego zakupu w domu, dowiedz się, jak naprawdę przeanalizować, co oznacza „przystępność cenowa”.
Twój stosunek zadłużenia do dochodu
Pierwszy i najbardziej oczywisty punkt decyzji dotyczy pieniędzy. Jeśli masz wystarczające środki na zakup domu za gotówkę, z pewnością możesz sobie pozwolić na zakup domu już teraz. Nawet jeśli nie możesz zapłacić gotówką, większość ekspertów zgodzi się, że możesz pozwolić sobie na zakup, jeśli będziesz mógł hipotekować nowy dom. Ale na jaki kredyt hipoteczny możesz sobie pozwolić?
Standard 43% długu do dochodu (DTI) jest ogólnie stosowany przez Federalną Administrację Mieszkalnictwa (FHA) jako wytyczne do zatwierdzania hipotek. Wskaźnik ten służy do ustalenia, czy pożyczkobiorca może dokonywać płatności co miesiąc; niektórzy kredytodawcy mogą być łagodniejsi lub bardziej surowi, w zależności od rynku nieruchomości i ogólnych warunków ekonomicznych. 43% DTI oznacza wszystkie regularne spłaty zadłużenia, a także nowe wydatki związane z mieszkaniem - kredyt hipoteczny, ubezpieczenie kredytu hipotecznego, opłaty stowarzyszeniowe właściciela domu, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie właściciela domu itp. - nie powinny przekraczać 43% miesięcznego brutto dochód.
Na przykład, jeśli miesięczny dochód brutto wynosi 4000 USD, pomnóż tę liczbę przez 0, 43. 1720 USD to suma, którą powinieneś wydać na spłatę zadłużenia. Teraz załóżmy, że masz już te miesięczne zobowiązania: minimalne płatności kartą kredytową w wysokości 120 USD, spłata kredytu samochodowego w wysokości 240 USD i spłata kredytu studenckiego w wysokości 120 - 480 USD. To teoretycznie oznacza, że możesz sobie pozwolić na dodatkowe 1 240 USD miesięcznie na dodatkowe zadłużenie z tytułu kredytu hipotecznego itp. I nadal mieści się w maksymalnym DTI. Oczywiście mniejszy dług jest zawsze lepszy.
Czego chcą pożyczkodawcy DTI
Należy również wziąć pod uwagę stosunek zadłużenia front-end do dochodu, który oblicza twój dochód w stosunku do miesięcznego zadłużenia, które poniosłbyś z samych wydatków mieszkaniowych. Zwykle pożyczkodawcy lubią ten wskaźnik na nie więcej niż 28%; podczas recesji mogą pozwolić, by spadła nawet do 31%. Na przykład, jeśli Twój dochód brutto wynosi 4000 USD miesięcznie, nie będziesz mieć akceptacji miesięcznych wydatków mieszkaniowych w wysokości 1720 USD, nawet jeśli nie będziesz mieć innych zobowiązań. W przypadku DTI na poziomie 31% koszty mieszkania powinny wynosić poniżej 1 240 USD.
Dlaczego nie miałbyś możliwości wykorzystania pełnego stosunku zadłużenia do dochodu, jeśli nie masz innego zadłużenia? Zasadniczo, ponieważ pożyczkodawcy nie lubią, jak żyjesz na krawędzi. Zdarzają się nieszczęścia finansowe - tracisz pracę, samochód sumuje się. Jeśli twój kredyt hipoteczny wynosi 43% twojego dochodu, nie będziesz miał miejsca na wahania, kiedy chcesz lub będziesz musiał ponieść dodatkowe wydatki.
Dlatego eksperci planowania finansowego zgadzają się, że możesz sobie pozwolić na zakup domu, jeśli możesz spłacić hipotekę z miesięczną spłatą nie wyższą niż 28% dochodu brutto. Pamiętaj, że może być konieczne dokonywanie tej płatności co miesiąc przez następne 30 lat. W związku z tym powinieneś ocenić wiarygodność swojego podstawowego źródła dochodu. Powinieneś również wziąć pod uwagę swoje perspektywy na przyszłość i prawdopodobieństwo wzrostu wydatków w miarę upływu czasu. Być w stanie dziś pozwolić sobie na nowy dom, nie jest tak ważne jak twoja zdolność do utrzymania go na dłuższą metę.
Nie trzeba dodawać, że stać na dom, nie odpowiada na pytanie, czy teraz jest dobry moment, aby podjąć decyzję w sprawie tej opcji.
(Aby uzyskać dodatkową pomoc, zobacz „Kupowanie domu: oblicz, ile domu możesz sobie pozwolić”.)
Rynek mieszkaniowy
Zakładając, że masz pod kontrolą osobistą sytuację pieniężną, następnym krokiem będzie ekonomia rynku mieszkaniowego - na obecnym rynku lub w miejscu, w którym zamierzasz się przenieść. Dom to droga inwestycja. Posiadanie pieniędzy na zakup jest świetne, ale nie odpowiada na pytanie, czy zakup ma sens z finansowego punktu widzenia. Jednym ze sposobów na to jest odpowiedź na pytanie „Czy wynajem jest tańszy niż zakup?” Jeśli zakup okazuje się być tańszy niż wynajem, jest to silny argument przemawiający za zakupem.
Podobnie warto pomyśleć o długoterminowych konsekwencjach zakupu domu. Przez pokolenia zakup domu był niemal gwarantowanym sposobem zarabiania pieniędzy. Twoi dziadkowie mogli kupić dom 50 lat temu za 20 000 USD i sprzedać go pięć lub 10 razy tyle lat 30 lat później. Tego samego nie można powiedzieć o właścicielach domów z nowszego rocznika. Wielu z nich straciło pieniądze, gdy na rynku nieruchomości doszło do krachu w 2006 r., A wiele innych posiada obecnie domy warte mniej niż cena, którą kupili dziesięć lat temu. Jeśli kupujesz nieruchomość z przekonaniem, że z czasem wzrośnie jej wartość, pamiętaj o uwzględnieniu w swoich obliczeniach kosztów spłaty odsetek od kredytu hipotecznego, modernizacji nieruchomości i bieżącej rutynowej konserwacji.
(Więcej informacji na ten temat można znaleźć w części „Wynajem lub zakup? Problemy finansowe”).
Perspektywa gospodarcza
Wzdłuż tych samych linii są lata, w których ceny nieruchomości są obniżone, i lata, kiedy są one wyjątkowo wysokie. Jeśli ceny są tak niskie, że oczywiste jest, że dostajesz dobrą ofertę, możesz uznać to za znak, że może to być dobry moment na dokonanie zakupu. Na rynku kupujących obniżone ceny zwiększają szanse, że czas będzie działał na twoją korzyść i sprawią, że dom zyska na wartości.
Stopy procentowe, które odgrywają dużą rolę w określaniu wielkości miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego, mają także lata, kiedy są wysokie, i lata, kiedy są niskie. Oczywiście niższe jest lepsze. Na przykład nasz miesięczny kalkulator spłat kredytu hipotecznego pokazuje, że 30-letni kredyt hipoteczny (360 miesięcy) z pożyczką w wysokości 100 000 USD przy oprocentowaniu 3% kosztuje 421, 60 USD miesięcznie. Przy oprocentowaniu 5% będzie to kosztować 536, 82 USD miesięcznie. Przy 7% skacze do 665, 30 USD. Jeśli więc spadają stopy procentowe, rozsądnie jest poczekać przed zakupem. Jeśli rosną, warto dokonać zakupu wcześniej niż później.
Pory roku mogą również uwzględniać proces decyzyjny. Jeśli chcesz mieć jak najszerszy wybór domów, wiosna to prawdopodobnie najlepszy czas na zakupy. Znaki „na sprzedaż” wyrastają jak kwiaty, gdy robi się ciepło, a trawniki stają się zielone. Powody są oczywiste, zwłaszcza gdy weźmie się pod uwagę rodziny oczekujące na przeprowadzkę, dopóki ich dzieci nie ukończą bieżącego roku szkolnego, ale chcą się osiedlić przed rozpoczęciem nowego roku jesienią.
Jeśli chcesz sprzedawców, którzy mogą obserwować mniejszy ruch - co może uczynić ich bardziej elastycznymi cenowo - zima może być lepsza do polowania na domy (szczególnie w zimnym klimacie) lub wysokość lata dla stanów tropikalnych (poza sezonem dla twojego innymi słowy). Zapasy prawdopodobnie będą mniejsze, więc wybór może być ograniczony, ale jest również mało prawdopodobne, że sprzedawcy zobaczą wiele ofert o tej porze roku. Niektórzy doświadczeni kupcy lubią także składać oferty na święta, takie jak Boże Narodzenie czy Wielkanoc, mając nadzieję, że nietypowy czas, brak konkurencji i ogólna radość z wakacji zapewnią szybką ofertę w dobrej cenie.
(Aby dowiedzieć się więcej, zobacz Jak stopy procentowe działają na hipotece i kalkulatory hipoteczne: jak działają ).
Rozważ swoje potrzeby związane ze stylem życia
Chociaż pieniądze są oczywiście ważnym czynnikiem, istnieje wiele innych czynników, które mogą odegrać istotną rolę w ustalaniu czasu. Czy potrzebna jest dodatkowa przestrzeń (nowe dziecko w drodze, starszy krewny, który nie może żyć sam)? Czy przeprowadzka wymaga od dzieci zmiany szkoły? (Przygotuj się, aby dołączyć do wiosennych tłumów polujących na domy). Jeśli sprzedajesz dom, w którym mieszkasz krócej niż dwa lata, czy nie ponosiłbyś podatku od zysków kapitałowych - a jeśli tak, to czy warto go unikać ugryzienie?
Możesz lubić gotować z wyśmienitymi składnikami, co miesiąc odpoczywać w weekendy, patronować sztukom widowiskowym lub ćwiczyć z osobistym trenerem. Żadne z tych względnie ekstrawaganckich hobby nie zabija budżetu, ale są to powody, dla których musiałbyś pominąć płatności za rachunki za prąd, jeśli kupiłeś dom na podstawie samego wskaźnika zadłużenia do dochodu wynoszącego 43%. Zanim zaczniesz ćwiczyć spłacanie kredytu hipotecznego, daj sobie trochę łokcia finansowego, odejmując kwotę swojego najdroższego hobby od obliczonej płatności. Jeśli ta kwota nie wystarczy, aby kupić dom swoich marzeń, być może będziesz musiał ograniczyć zabawę i gry - lub zacząć myśleć o tańszym domu jako wymarzonym domu.
(Aby uzyskać szczegółowe informacje, zobacz „Unikanie podatku od zysków kapitałowych ze sprzedaży domu”.)
Sprzedaż jednego domu dla drugiego
Zapisz wpływy z bieżącego domu na koncie oszczędnościowym i ustal, czy po uwzględnieniu takich wydatków, jak płatności za samochód, będziesz w stanie pozwolić sobie na kredyt hipoteczny. Ważne jest również, aby pamiętać, że dodatkowe środki będą musiały zostać przeznaczone na utrzymanie i usługi komunalne. Koszty te będą niewątpliwie wyższe w przypadku większych domów.
Obliczając, wykorzystaj swój obecny dochód. Nie zakładaj, że zarobisz więcej pieniędzy. Podnoszenia nie zawsze się zdarzają, a kariery się zmieniają. Jeśli kwotę domu kupisz na podstawie przyszłych dochodów, przygotuj romantyczną kolację z kartami kredytowymi. Skończysz z nimi długotrwały związek.
Jeśli jednak poradzisz sobie z tymi dodatkowymi kosztami domu, nie przejmując się dodatkowym zadłużeniem z karty kredytowej, możesz sobie pozwolić na zakup domu - pod warunkiem, że zaoszczędziłeś wystarczająco dużo pieniędzy na zaliczkę.
Czy możesz sobie pozwolić na zaliczkę?
Najlepiej obniżyć 20% ceny domu, aby uniknąć płacenia prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI). Zwykle dodawany do płatności hipotecznych, PMI może kosztować dodatkowe 50 do 100 USD miesięcznie. Ale mniejsza zaliczka nie kosztuje zakupu domu. Możesz kupić dom z zaledwie 3, 5% pożyczki FHA.
Premie do większej zaliczki:
- Mniejsze spłaty kredytu hipotecznego. W przypadku kredytu hipotecznego o wartości 200 000 USD z oprocentowaniem 5% na okres 30 lat zapłacisz 1074 USD. Jeśli twój kredyt hipoteczny wynosiłby 180 000 USD przy oprocentowaniu 5% na okres 30 lat, zapłaciłbyś 966, 28 USD.
- Większy wybór pożyczkodawcy. Niektórzy pożyczkodawcy nie będą cię finansować, chyba że obniżysz przynajmniej 5–10%.
Wprawdzie większa zaliczka ma wiele zalet, ale nie poświęcaj całkowicie swojego konta oszczędnościowego, aby bardziej obciążyć dom. Może dojść do szczypty, gdy pojawi się nieoczekiwana naprawa.
Czy planujesz pozostać na miejscu?
Przystępność cenowa powinna być najważniejszą rzeczą, jakiej szukasz w domu, ale musisz też być wystarczająco stabilny, aby wiedzieć, że będziesz chciał mieszkać w domu, który wybierzesz przez co najmniej 10 lat. Jeśli nie, możesz utknąć w domu, na który Cię nie stać, w mieście, na które jesteś gotowy opuścić. Jeśli nie potrafisz oszacować, w jakim mieście zamierzasz mieszkać i jaki masz plan na 10 lat, to nie jest odpowiedni moment na zakup domu. Jeśli chcesz kupić dom bez 10-letniego planu, kup dom, którego cena jest znacznie niższa niż maksymalna kwota, na jaką możesz sobie pozwolić. Będziesz musiał pozwolić sobie na trafienie, jeśli będziesz musiał go szybko sprzedać.
Dolna linia
Czy jesteś gotowy na zakup domu? Odwrotna odpowiedź (bez zamiaru słów) brzmi „tak, jeśli możesz sobie na to pozwolić.” Ale „stać” nie jest tak proste, jak na twoim koncie bankowym; wiele innych kwestii finansowych i związanych ze stylem życia powinno uwzględniać twoje obliczenia. Kiedy weźmiesz pod uwagę wszystkie te elementy, „jeśli możesz sobie na to pozwolić” zaczyna wyglądać na bardziej skomplikowane, niż się wydaje. Ale rozważenie ich teraz może zapobiec kosztownym błędom i problemom finansowym później. Oczywiście jest najlepszy moment na rzucenie się: kiedy znajdziesz idealny dom w idealnym miejscu na sprzedaż - w doskonałej cenie.
Zobacz także „6 warunków finansowych niezbędnych do zakupu domu”, a jeśli kupujesz swój pierwszy dom, „Najważniejsze wskazówki dla kupujących po raz pierwszy”.