Kupno wykluczonego domu

Przed kryzysem hipotecznym w latach 2008–2009 zakup domu z przejęciem nieruchomości był znacznie trudniejszą propozycją. Poszukiwacze okazji do sprzedaży nieruchomości wcześniej musieli śledzić aukcje przeprowadzane w sądach lub przeszukiwać ryzę dokumentów prawnych. Ale fala wykluczeń spowodowana przez krach subprime nie tylko zwiększyła liczbę dostępnych nieruchomości, ale także ułatwiła ich znalezienie i pozyskanie. W rzeczywistości proces ten jest często podobny do poszukiwania innego rodzaju domu. Wykluczone domy są dostępne na praktycznie każdym rynku nieruchomości w całym kraju, zapewniając możliwości zarówno dla właścicieli domów, jak i inwestorów.

Jak znaleźć wykluczone domy

Wykluczone nieruchomości można znaleźć w czasopismach i witrynach internetowych (MLS), poprzez wyszukiwanie nieruchomości online, biura i witryny bankowe oraz lokalne gazety. Istnieje wiele stron internetowych, które obecnie specjalizują się w znajdowaniu domów i nieruchomości będących w wykluczeniu, takich jak usa-foreclosure.com i FanPie Mae's HomePath.com. Niektóre instytucje finansowe, takie jak Bank of America, oferują również strony poświęcone pomaganiu w wyszukiwaniu wykluczonego domu. W lokalnych usługach z wieloma listami nieruchomości, które są wykluczone, nie mogą być wyróżnione per se; można to podać tylko w opisie nieruchomości.

Kredytodawcy coraz częściej sprzedają skonfiskowane aktywa za pośrednictwem pośredników w obrocie nieruchomościami, więc nie wahaj się poprosić pośrednika handlu nieruchomościami o okazje. Niektórzy agenci nieruchomości specjalizują się nawet w nieruchomościach wykluczających.

Mówiąc dokładniej, lokalizacja wykluczonego domu zależy od tego, gdzie dokładnie jest w procesie wykluczenia: nieruchomości mogą nadal być własnością pierwotnego właściciela domu (na wcześniejszych etapach, w przypadku nieruchomości poprzedzających wykluczenie i krótkiej sprzedaży), lub podmiotu takiego jako bank lub rząd (w późniejszych). Oto pięć rodzajów wykluczenia i podejścia do zakupu.

1. Przed Foreclosures
Nieruchomość jest w trakcie egzekucji po tym, jak pożyczkodawca hipoteczny powiadomi kredytobiorców, że są w zwłoce, ale zanim nieruchomość zostanie wystawiona na sprzedaż na aukcji. Jeśli właściciel domu może sprzedać nieruchomość w tym czasie, może on być w stanie uniknąć postępowania wykluczającego i jego negatywnego wpływu na ich historię kredytową i przyszłe perspektywy (patrz Uzyskiwanie kredytu hipotecznego po bankructwie i wykluczeniu ). W związku z tym niektórzy właściciele domów są skłonni do negocjacji. Pre-foreclosures są zazwyczaj wymienione w budynkach sądów hrabstw i miast. Ponadto wiele zasobów online, w tym www.foreclosure.com, zawiera listę właściwości znajdujących się w fazie poprzedzającej wykluczenie.

2. Krótka sprzedaż
Krótka sprzedaż ma miejsce, gdy pożyczkodawca jest skłonny zaakceptować mniej niż to, co należy się z hipoteką. Kredytobiorcy niekoniecznie muszą spłacać spłatę kredytu hipotecznego, aby pożyczkodawca zgodził się na krótką sprzedaż; jednak zazwyczaj muszą wykazać pewne trudności finansowe, takie jak utrata pracy, co może doprowadzić do niewykonania zobowiązania. Często dana rezydencja znajduje się pod wodą, co oznacza, że ​​jest warta mniej niż zaległe saldo hipoteczne. Aby zakwalifikować się jako krótka sprzedaż, pożyczkodawca musi zgodzić się na „sprzedaż nieruchomości krótkiej” poprzez zaakceptowanie mniejszej kwoty niż należna, a dom musi zostać wystawiony na sprzedaż. Te nieruchomości są zwykle reklamowane jako „krótka wyprzedaż” do czasu zatwierdzenia przez bank.

Zakup nieruchomości z krótką sprzedażą jest w większości taki sam, jak tradycyjny zakup, ale język w umowach będzie się różnić, z zastrzeżeniem, że warunki podlegają zatwierdzeniu przez pożyczkodawcę. Odpowiedź banku na ofertę krótkiej sprzedaży może potrwać kilka miesięcy, więc proces ten może potrwać znacznie dłużej niż tradycyjny zakup. Wiele witryn z nieruchomościami, w tym pojedyncze firmy lub usługi aukcyjne, oferuje opcję wyszukiwania według krótkiej sprzedaży.

3. Aukcje sprzedaży szeryfa
Aukcja sprzedaży szeryfa ma miejsce po tym, jak pożyczkodawca powiadomił kredytobiorcę o niewykonaniu zobowiązania i zezwolił pożyczkodawcy na okres karencji na spłatę kredytu hipotecznego. Aukcja jest przeznaczona dla pożyczkodawcy, aby szybko spłacić zaległą pożyczkę. Aukcje te często odbywają się na schodach sądu w mieście, zarządzanych przez lokalne organy ścigania. Nieruchomość jest wystawiana na aukcji licytantowi, który zaoferował najwyższą cenę, w publicznie ogłoszonym miejscu, dacie i godzinie. Informacje te można znaleźć w lokalnych gazetach oraz w wielu lokalizacjach internetowych, wyszukując „aukcje sprzedaży szeryfa”.

4. Własności bankowe
Nieruchomości, które nie sprzedają się na aukcji, wracają do banku; oznacza to, że stają się one własnością nieruchomości (REO). Często są zarządzane przez bankowy dział REO, który prowadzi listę nieruchomości będących własnością banku. Źródła online, takie jak www.realtytrac.com, zawierają obszerne listy, które można przeszukiwać według miasta, stanu lub kodu pocztowego.

5. Własności rządowe
Niektóre domy są kupowane z pożyczkami gwarantowanymi przez Federal Housing Administration (FHA) lub Department of Veterans Affairs (VA). Kiedy nieruchomości te zostają wykluczone, są przejęte przez rząd i sprzedawane przez brokerów pracujących dla rządu. Należy skontaktować się z zarejestrowanym przez rząd brokerem w celu zakupu nieruchomości będącej własnością państwa. Kupujący mogą badać takie nieruchomości na stronie www.hud.gov (kliknij „OBSZARY TEMATYCZNE” i wybierz „Domy na sprzedaż”).

Dlaczego wykluczone domy są tańsze

Największą zaletą wykluczonych domów jest oczywiście ich obniżona cena - często znacznie niższa w porównaniu z innymi podobnymi nieruchomościami w tym samym obszarze (znanymi jako porównywalne lub porównawcze, w przypadku pośredników). Większość Foreclosures jest sprzedawana co najmniej o 5% poniżej wartości rynkowej, z jeszcze większymi rabatami w niektórych regionach. Kupujący mogą również skorzystać z dodatkowych oszczędności dzięki dodatkowym korzyściom, takim jak obniżone zaliczki, niższe stopy procentowe lub zniesienie opłat za wycenę i niektórych kosztów zamknięcia.

Co sprawia, że ​​jest to taka umowa? Jeśli miejsce zamieszkania znajduje się w fazie poprzedzającej wykluczenie lub krótkiej sprzedaży, jego właściciele są w trudnej sytuacji finansowej - potrzebują pieniędzy. A czas nie jest po ich stronie: muszą rozładować nieruchomość i zdobyć, co mogą, póki mogą, aby nie stracić jej całkowicie. Krótko mówiąc, ci sprzedawcy nie negocjują dokładnie z pozycji siły. Korzystanie z nieszczęścia innych może wydawać się okrutne, ale kupujący mogą na tym skorzystać.

Mogą skorzystać jeszcze bardziej, jeśli nieruchomość została faktycznie zajęta. Biuro szeryfa nie jest zainteresowane zawieszeniem się na domu; banki nie chcą zajmować się wynajmującym. Instytucje finansowe zazwyczaj chcą szybko pozbyć się przejętych nieruchomości (oczywiście za rozsądną cenę - muszą odpowiedzieć inwestorom i audytorom, że podejmowali każdą próbę odzyskania jak największej kwoty pierwotnej pożyczki). Ponownie przynosi to korzyści kupującym.

Wreszcie, wykluczone domy są zwykle sprzedawane w stanie „jak jest” - jeśli są uszkodzenia, naprawy nie są częścią równania - i, jak wiedzą miłośnicy samochodów używanych i mebli zabytkowych, „jak jest” przekłada się na zniżkę. Oczywiście „taki, jaki jest” może być mieczem obosiecznym, co omówimy poniżej.

Ryzyko zakupu wykluczonych domów

Problemy z nieruchomościami

Chociaż niesie ze sobą zniżkę wyrównawczą, stan „jak jest” może być dość ponury. Jeśli dom jest nadal zajmowany przez właścicieli, często jest źle utrzymany - w końcu jeśli ludzie nie mogą spłacać kredytu hipotecznego, prawdopodobnie opóźniają się również w regularnych kosztach utrzymania, nie wspominając o poważnych naprawach. Ponadto niektórzy ludzie, którzy stoją w obliczu lub zmuszeni są do egzekucji, są rozgoryczeni i wyładowują swoje frustracje w swoich domach, zanim bank się przebije. Często wiąże się to z usuwaniem urządzeń i wyposażenia, a czasem wręcz wręcz wandalizmem.

Ukryte koszty

Wraz z nieprzewidzianymi pracami remontowymi i remontowymi zaległości, takie jak zaległości podatkowe i zastawy (które nieruchomości często przypisują do nich, przez IRS, państwo lub innych wierzycieli), mogą zwiększyć koszty domu, który byłby pożądany z innych powodów. Cokolwiek jest należne, rząd musi najpierw zostać spłacony i rozliczony, zanim proces zakupu będzie mógł być kontynuowany. Dotyczy to głównie nieruchomości sprzedawanych na aukcji; bank zawsze spłaci wszelkie zastawy związane z nieruchomością przed odsprzedażą innej osobie.

Powolny proces

Poprzednie komplikacje często oznaczają wiele formalności. Zazwyczaj wykluczenia będą miały szereg dodatkowych dokumentów, które należy wypełnić, aby przygotować się do zamknięcia, co nie zawsze jest tak szybkie. Jeśli jest to sytuacja krótkiej sprzedaży, pożyczkodawca właściciela musi zatwierdzić umowę, co może potrwać, jak wspomniano wcześniej. Poważne uszkodzenia znalezione w domu mogą skutkować niższą wyceną domu, co może wpłynąć na zdolność nabywcy do uzyskania pożyczki. Niektórzy pożyczkodawcy nie pożyczą kwoty poniżej określonej kwoty w dolarach, ponieważ potencjał zysku z mniejszej pożyczki nie jest wart ryzyka.

Choć można by pomyśleć, że bank chętnie zwolni przejętą rezydencję, czasy reakcji między bankiem a innymi zaangażowanymi stronami mogą być powolne również w przypadku nieruchomości REO. Ilość czasu potrzebnego na uzyskanie odpowiedzi na Twoją ofertę może się znacznie różnić ; jeśli bank, który przechowuje Twoją nieruchomość, jest przepełniony przejęciem nieruchomości, wówczas przetworzenie Twojego wniosku może potrwać znacznie dłużej. Banki o znacznych zaległościach reagowały na oferty nawet do 90 dni. Jeśli planujesz sfinansować zakup, rozsądnie poświęć czas na uzyskanie wstępnej zgody na kredyt hipoteczny.

Konkurencja

Jak na każdym rynku, ilekroć istnieje szansa na uzyskanie czegoś po obniżonej cenie, popyt wzrośnie. Tak więc większe zainteresowanie i konkurencja - nie tylko ze strony potencjalnych użytkowników, ale także inwestorów i profesjonalistów typu flip - są nieuniknione, gdy mamy do czynienia z wartościowymi nieruchomościami, które zostały wykluczone. Bardzo często dom wykluczony może być atrakcyjnie wyceniony poniżej innych domów w okolicy, ale kiedy rozchodzi się wiadomość, szybko pojawiają się liczne oferty i rozpoczyna się wojna przetargowa. To, co kiedyś było niedocenionym domem w doskonałej okolicy, może szybko stać się kosztowną własnością.

Potencjalni nabywcy wykluczonych domów mogą rozsądnie składać oferty na kilka nieruchomości jednocześnie, ponieważ konkurujący kupujący mogą zabezpieczyć nieruchomość z wyższą ofertą lub ofertą gotówkową. Ale nie zniechęcaj się, jeśli ktoś przebije twoją ofertę dotyczącą konkretnej nieruchomości; okresowo sprawdzaj, czy ponownie pojawia się w ekwipunku banku. Oferty wykluczenia często padają.

Zakup wykluczonego domu

Jeśli kupujesz w banku, musisz wyostrzyć swoje umiejętności negocjacyjne i rozpocząć proces od oferty niskiej stawki na wybranej nieruchomości. Banki, które zgromadziły znaczne zapasy przejętych nieruchomości, będą bardziej skłonne do negocjacji cen; im dłużej bank utrzymuje nieruchomość, tym większe są szanse, że poważnie rozważy niższe oferty, szczególnie w przypadku nieruchomości, które były przechowywane przez dłuższy czas. Dlatego prawdopodobnie powinieneś złożyć początkową ofertę po cenie, która jest co najmniej o 20% niższa niż bieżąca cena rynkowa, a może nawet więcej, jeśli licytowana nieruchomość znajduje się w obszarze o wysokiej częstotliwości egzekucji z nieruchomości.

Jeśli możesz zapłacić gotówką za nieruchomość i wszelkie niezbędne remonty, jesteś w godnej pozazdroszczenia pozycji. Właśnie dlatego niektórzy kupujący decydują się na współpracę z inwestorami zewnętrznymi, którzy mogą im pomóc na froncie i dzielić się zyskami, gdy dom znów znajdzie się w bloku sprzedaży. W rzeczywistości transakcje gotówkowe stanowią znaczną część sprzedaży REO.

Opcje finansowania wykluczonych domów

Możesz użyć hipoteki, aby kupić nieruchomość REO, chociaż prywatni pożyczkodawcy mają skłonność do finansowania transakcji wykluczenia. Jednak dla tych, którzy się kwalifikują, dostępne są dwie opcje finansowania - 203 (k) pożyczki od Federalnej Administracji Mieszkalnictwa (FHA) oraz program HomeSteps za pośrednictwem Freddie Mac, jednego ze sponsorowanych przez rząd przedsiębiorstw odkupujących kredyty hipoteczne.

203 (k) Pożyczki

FHA zaprojektowała 203 kredyty hipoteczne, aby złagodzić obawy banków, które w przeciwnym razie unikałyby REO wysokiego ryzyka. zakupy. Obciążając kredytobiorców składką na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, są w stanie zagwarantować pożyczki udzielone przez prywatnych pożyczkodawców uczestniczących w programie.

Dla pożyczkobiorców jedną z dużych zalet jest możliwość sfinansowania zakupu domu, a także wszelkich wymaganych napraw, w ramach jednej hipoteki. Bardziej podstawowa wersja, usprawniona pożyczka w wysokości 203 (k), przeznaczona jest na ograniczone naprawy, które nie wymagają planów inżynieryjnych ani architektonicznych. Osoby fizyczne mogą pożyczyć do 35 000 USD powyżej ceny sprzedaży domu, aby pokryć podstawowe środki zaradcze, takie jak nowe urządzenia, bocznice i okna.

W przypadku bardziej rozbudowanych poprawek, takich jak budowanie dodatków lub usuwanie szkód konstrukcyjnych, tradycyjna pożyczka w wysokości 203 (k) jest zwykle najlepszą opcją. W przeciwieństwie do usprawnionego wariantu właściciele domów muszą wynosić co najmniej 5000 USD; maksymalna kwota oparta jest na limitach FHA dla każdego hrabstwa. Dodatkowo musisz zapłacić za niezależnego konsultanta, który skontroluje nieruchomość i sprawdzi, czy praca spełnia wytyczne programu.

Dodatkową wadą tych pożyczek jest cena. Oprócz płacenia ubezpieczenia kredytu hipotecznego, pożyczkobiorcy zazwyczaj płacą stopy procentowe wyższe o ćwierć punktu procentowego niż oprocentowanie tradycyjnych pożyczek. Być może będą musieli rozwidlić jeden lub dwa punkty, które są opłatami z góry o wartości 1% kwoty głównej.

Rysunek 1. Porównanie tradycyjnych pożyczek 203 (k) z uproszczoną wersją.

(Źródło: strona internetowa Bank of America)

HomeSteps

Freddie Mac zapewnia płynność na rynku hipotecznym, kupując kredyty od banków, łącząc je i sprzedając inwestorom jako papiery wartościowe. Dzięki HomeSteps organizacja - za pośrednictwem prywatnych partnerów pożyczkowych - oferuje specjalne finansowanie dla tych, którzy chcą kupować tylko nieruchomości, które są w jej posiadaniu. HomeSteps jest obecnie dostępny tylko w następujących stanach: Alabama, Floryda, Georgia, Illinois, Kentucky, Karolina Północna, Karolina Południowa, Tennessee, Teksas i Wirginia.

Jeśli zdarzy ci się mieszkać w jednym z tych stanów, HomeSteps ma pewne znaczące zalety. Główną z nich jest to, że nie musisz kupować ubezpieczenia kredytu hipotecznego, co odróżnia go od 203 (k) kredytów. Już samo to może zaoszczędzić nabywcom setki, a nawet tysiące dolarów w trakcie hipoteki. Co więcej, kredyt hipoteczny HomeSteps nie wymaga wyceny w momencie powstania, co może być poważną przeszkodą dla osób ubiegających się o konwencjonalną pożyczkę.

Kupujący mogą znaleźć listę nieruchomości jednorodzinnych, condo i wielorodzinnych na stronie HomeSteps.

Dolna linia

Na pierwszy rzut oka wykluczone domy mogą wydawać się okropnie atrakcyjne. Jednak koszty mogą być niezwykle nieprzewidywalne, a szkody leżące u ich podstaw mogą spowodować, że nieruchomość będzie niepożądana. Proces zakupu jest często powolny, co może budzić w myślach kupujących inne myśli, a duże zapotrzebowanie na kuszące nieruchomości, które zostały wykluczone, może odepchnąć niektórych obiecujących nabywców.

Biorąc to wszystko pod uwagę, wykluczone domy mogą być niesamowitymi okazjami. Kupujący mają wyjątkową okazję do zapłaty wartości niższej niż rynkowa za domy, które nie byłyby dla nich dostępne w normalnych okolicznościach. Jeśli istnieją oszczędności po stronie przejęcia, zwiększa to prawdopodobieństwo, że nabywca dokona aprecjacji swojego składnika aktywów i zyska na swojej inwestycji, jeśli sprzeda w przyszłości.

Jeśli zostanie to wykonane w sposób odpowiedzialny, zakup wykluczonego domu może pozwolić kupującemu skorzystać z niezliczonych korzyści przez wiele lat.