Kupno wykluczonego domu: pięć najlepszych pułapek
Zakup domu z przejęciem nieruchomości (FCL) jest często reklamowany jako sposób na uzyskanie przez właścicieli nieruchomości i inwestorów świetnej oferty na nieruchomość. Jednak potencjalne korzyści finansowe nie przychodzą bez ciężkiej pracy. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się o problemach, jakie te właściwości często przedstawiają, oraz o trudnościach, jakie możesz napotkać przy zakupie.
Kluczowe dania na wynos
- Foreclosures mogą być świetnymi inwestycjami, zarówno jako dodatki do życia, jak i do odsprzedaży, ale często pochodzą z bagażem, o którym kupujący musi wiedzieć.
- Wiele domów jest źle utrzymanych, mogą mieć problemy z konstrukcją lub uszkodzone przez wodę lub pleśń; niektóre mogą naruszać kodeksy lub inne standardy.
- Nieruchomości mogą być brudne, w tym pozostawienie wielu śmieci lub przedmiotów osobistych pozostawionych przez poprzednich właścicieli; niektóre domy mogą mieć błędy.
- Wandalizm może być problemem, ponieważ złodzieje lub poprzedni właściciele czasami zabierają urządzenia, urządzenia, okna lub cokolwiek innego, co mogą odsprzedać.
- Mogą występować problemy z pożyczkodawcami, którzy nie chcą finansować zakupu domów objętych wykluczeniem; kupowanie za całą gotówkę jest częstym zjawiskiem.
Pułapki związane z zakupem wykluczonego domu
Problemy z właściwością
Najważniejszą rzeczą do zrozumienia przed wejściem na rynek wykluczenia jest to, że nieruchomości te zostały porzucone przez właścicieli, którzy nie mogli już sobie pozwolić na spłatę kredytu hipotecznego. W takich przypadkach dom jest często źle utrzymany - w końcu, jeśli właściciel nie może dokonać płatności, prawdopodobnie opóźnia się także z regularną konserwacją.
Ponadto niektóre osoby zmuszone do wykluczenia są rozgoryczone swoją sytuacją i wyładowują swoje frustracje w swoim domu, zanim bank przejdzie do banku. Często wiąże się to z usuwaniem urządzeń i wyposażenia, a czasem wręcz wręcz wandalizmem. Po wyjściu mieszkańców lokale są opuszczone, często zapraszając do działań przestępczych.
Konserwacja i stan
Utrzymanie i stan mogą stanowić problem w przypadku nieruchomości, które zostały przejęte w nieruchomości ze względu na okoliczności, w których poprzedni właściciel wyprowadził się z domu i ilość czasu, w którym dom mógł nie być zajęty. Niektóre z głównych obaw obejmują:
- Brak czystości
Nieruchomości będące własnością banku są czasami obrzydliwie brudne z powodu czasu spędzonego na siedzeniu pustym, umyślnego zaniedbania ze strony poprzedniego właściciela lub zajmowania przez włóczęgów. Gdy dom jest zamknięty przez kilka miesięcy bez cyrkulacji powietrza, nagromadzony brud może powodować zapach całego domu. - Złe remonty
Poprzedni właściciel mógł wprowadzić zmiany w domu bez uzyskania odpowiednich zezwoleń. Typowym przykładem jest przekształcenie garażu w przestrzeń życiową, aby więcej osób mogło mieszkać w domu. Zmiany te mogą być niepożądane dla przyszłych właścicieli lub powodować problemy dla nowych właścicieli z urzędnikami miasta. Jeśli poprzedni właściciel zaczął ulepszać dom, ale potem popadł w ciężkie czasy, praca może być częściowo ukończona. Łazienki mogą być remontowane, a kuchnia nie była aktualizowana od 40 lat, lub mogą być nowe podłogi w salonie, podczas gdy sypialnie nadal mają starożytne dywany. Ponadto, jeśli jakiekolwiek naprawy zostały wykonane, mogły być wykonane przez samego właściciela lub przez nielicencjonowanych specjalistów - innymi słowy, osoby, które niekoniecznie prawidłowo wykonały pracę. - Brak elektryczności
Ponieważ nikt nie mieszka w domu, prąd może być wyłączony, chyba że bank celowo go utrzymał. Bez światła trudno jest zobaczyć, co kupujesz w niektórych pokojach, szczególnie w piwnicach i łazienkach bez okien. - Zalania
Niewielki wyciek pod zlewem kuchennym może prowadzić do problemów z pleśnią, a wyciek z dachu lub pęknięta rura mogą prowadzić do poważnego uszkodzenia wody. Ponieważ nikogo nie ma w pobliżu, aby zająć się pojawiającymi się problemami, małe problemy mogą szybko przekształcić się w duże problemy, a duże problemy w katastrofy. - Brak podstawowej konserwacji
Jeśli poprzedniego właściciela nie było stać na spłatę kredytu hipotecznego, możesz się założyć, że on również nie mógł sobie pozwolić na naprawę wycieków, uszkodzeń termitów, zepsutego wywozu śmieci lub czegokolwiek innego. - Martwe lub zarośnięte tereny
W zależności od klimatu, w którym znajduje się dom, trawnik i architektura krajobrazu mogą być całkowicie martwe lub bardzo zarośnięte. Banki zwykle nie płacą za ogrodników, którzy utrzymują ogród. - Własność osobista pozostawiona
Czasami wykluczeni właściciele domów są blokowani z nieruchomości, zanim będą mogli przenieść swoje rzeczy, aw niektórych przypadkach nie zabierają ze sobą wszystkiego. Wiele nieruchomości będących własnością nieruchomości (REO) zawiera meble, śmieci, ubrania i inne przedmioty, które będziesz odpowiedzialny za utylizację, kiedy zostaniesz właścicielem nieruchomości.
Wandalizm i zaniedbanie
Uszkodzenia nie są rzadkie we właściwościach wykluczenia i mogą być spowodowane przez wandali lub byłego właściciela.
- Losowy wandalizm
Czasami, gdy nieruchomość jest pusta, szczególnie jeśli znajduje się w strefie przestępczości od umiarkowanej do wysokiej, nowi właściciele będą musieli walczyć z graffiti, wybitymi szybami i innymi uszkodzeniami. - Właściciel Wandalizm
Zepsute okna mogą być powszechne w REO z kilku powodów. Jak wspomniano wcześniej, przyczyną może być wandalizm. Ponadto, gdy banki blokują właścicieli podczas przejęcia nieruchomości, były właściciel może wybić okno lub drzwi w celu odzyskania rzeczy. Poprzedni właściciele mogą również celowo wyrządzić szkody na koszt banku, wykonując otwory w ścianach i / lub odrywając listwy przypodłogowe i listwy koronowe. - Usuwanie cennych przedmiotów
Aby zemścić się na banku i zarobić dodatkowe pieniądze, poprzedni właściciel domu może usunąć wartościowe przedmioty, w tym urządzenia, osprzęt, drzwi, rury miedziane i inne. Wszystko, czego nie bierze właściciel domu, może zostać zabrane przez złodziei. Tak czy inaczej, w wielu nieruchomościach bankowych brakuje rzeczy, które zwykle pochodzą z nieruchomości będących własnością sprzedającego.
Problemy z zakupem
Pomimo wszystkich tych potencjalnych problemów wykluczenia mogą być nadal dobrym rozwiązaniem. Jeśli chcesz rozwiązać problemy, z którymi większość ludzi nie chce się zmagać, możesz kupić dom ze znaczną zniżką. Mogą się jednak pojawić dodatkowe problemy związane z faktycznym zakupem nieruchomości i poprawą jej stanu przeprowadzki.
8
Liczba lat z rzędu spadających krajowych wskaźników wykluczenia, gdy gospodarka wychodzi z wielkiej recesji w 2008 r.
Problemy z pożyczkodawcami
Kupowanie domu od pożyczkodawcy ma swoje problemy w wyniku zwiększonego poziomu biurokracji i ograniczonej przejrzystości dla tych, którzy kupują wykluczenia.
- Finansowanie
Pożyczkodawcy nie dadzą ci pieniędzy na dom, który uważają za niezdatny do zamieszkania lub którego cena jest niższa niż cena zakupu. Jeśli jesteś inwestorem płacącym gotówką, nie będzie to oczywiście problemem. - Opóźnienia czasowe w banku właściciela
Zdrowy rozsądek mówi, że banki powinny chcieć rozładować REO tak szybko, jak to możliwe, ale w rzeczywistości banki czasami zaciągają się, rozważając oferty i przez cały proces escrow. - Brak ujawnień przez sprzedawcę
Ponieważ nikt z banku nigdy nie mieszkał w domu, jest mało prawdopodobne, aby mieli wiedzę na temat istniejących problemów z nieruchomością. Będziesz musiał odkryć wszystko sam, podczas inspekcji domu, pytając sąsiadów lub poprzez doświadczenie po tym, jak zostaniesz właścicielem domu. - Konkurencja
Ponieważ Foreclosures mogą być świetnymi okazjami, są one atrakcyjne dla inwestorów, którzy chcą przerzucić nieruchomości lub wykorzystać je jako czynsze. Ponieważ inwestorzy mogą składać oferty gotówkowe z mniejszą liczbą nieprzewidzianych okoliczności lub bez nich i szybko zamykać, ich oferty mogą być bardziej atrakcyjne dla banku niż oferty potencjalnych właścicieli.
Według raportu branżowego ATTOM Data Solutions krajowe wskaźniki wykluczenia spadły do 13-letniego minimum 0, 47% w 2018 r. jednak prawie jedna trzecia poszczególnych stanów nadal boryka się, widząc wzrost wykluczeń w ubiegłym roku.
Dolna linia
W egzekucje wykluczone są pieniądze, ale powinieneś z wyprzedzeniem poznać wyzwanie i starannie wybrać swoją nieruchomość. Nie zapominaj o podstawach, które sprawiają, że nieruchomość jest pożądana tylko dlatego, że cena zakupu jest okazją. Powinieneś także dokładnie zbadać możliwości finansowania wykluczonych domów.
Chociaż możesz pójść tradycyjną drogą korzystania z prywatnego pożyczkodawcy, tak jak w przypadku zwykłego domu, pożyczkodawcy mogą czasami niechętnie oferować finansowanie domu wykluczonego, więc warto przyjrzeć się pożyczkom FHA lub Freddie Mac.