Zdalny zakup domu: przewodnik krok po kroku

Zdalny zakup domu staje się obecnie coraz bardziej powszechny. Od pewnego czasu w branży nieruchomości standardową praktyką jest pomijanie zamykania domów przez wstępne podpisywanie dokumentów i przekazywanie wpłat bezpośrednio na konto bankowe, ale teraz cały proces można wykonać z daleka.

Po co kupować dom zdalnie

„Ludzie, którzy kupują zdalnie, często robią to, aby kupić drugi dom lub dom wakacyjny” - mówi Todd Kaderabek, pośrednik mieszkaniowy współpracujący z Beverly-Hanks & Associates Realtors w centrum miasta Asheville, Karolina Północna „Zazwyczaj pochodzą z poza stanu i mają pracę oraz inne obowiązki, które uniemożliwiają im poświęcenie dużo czasu na proces zakupu domu. ”

Finansowanie może być czynnikiem. „Jeśli rodzic kupuje dom dla dorosłego dziecka, może zdecydować się na zakup zdalny, zwłaszcza jeśli mieszka poza stanem” - mówi Kaderabek. „W takich przypadkach rodzic często kupuje dom niewidoczny, obsługuje wszystkie formalności i zamyka się zdalnie, dokonując zakupu gotówką”.

Inwestorzy nieruchomości mogą również zdecydować się na zakup domów zdalnie. Większość inwestorów na rynku nieruchomości stosuje zasadę 1% , która stanowi, że miesięczny czynsz zarobiony na nieruchomości powinien przekraczać miesięczną spłatę kredytu hipotecznego, więc inwestor przynajmniej zatrzymuje się na nieruchomości. Łatwiej jest znaleźć nieruchomości zgodne z zasadą 1% na niektórych rynkach, które mogą znajdować się w znacznej odległości od bazy macierzystej inwestora. W rezultacie zdalny zakup domu może być atrakcyjną i oszczędzającą czas opcją.

(Przeczytaj więcej o nowych sposobach na wynajęcie mieszkania dzięki HomeUnion Review: New Way to Be a Landlord .)

Bez względu na powód kupowania na odległość, możesz podjąć pewne kroki, aby proces przebiegał jak najsprawniej.

Właściwy agent nieruchomości

Będziesz zależał od agenta nieruchomości, który zajmie się prawie całym procesem kupna domu, więc bardzo ważne jest, abyś poświęcił czas i starał się znaleźć dobre dopasowanie. „Zakup domu obejmuje wiele ruchomych części”, mówi Kaderabek. „Ważne jest, aby znaleźć dobre dopasowanie osobowości między klientem a agentem.” Wywiad jest pomocny (niektóre pytania można zadać poniżej) i zawsze warto poprosić o referencje, aby zobaczyć, co mają do powiedzenia inni kupujący.

(Zobacz także Jak wybrać odpowiedniego pośrednika w obrocie nieruchomościami .)

Zapytaj o doświadczenie

Kiedy rozmawiasz z potencjalnym agentem, Kaderabek zaleca od samego początku pytanie: „Jak często robiłeś ten proces zdalnie?” Doświadczenie w sprawach i agentach, którzy często pracują ze zdalnymi nabywcami, jest bardziej prawdopodobne, aby zrozumieć, jak to działa, negocjować pozytywnie i być może najważniejsze, znajdź odpowiednie właściwości dla kupującego. Agent powinien również móc doradzać lokalnemu pożyczkodawcy. „Nielokalny pożyczkodawca najprawdopodobniej użyje rzeczoznawcy nielokalnego, co może być przyczyną śmierci na wyjątkowych rynkach, takich jak Asheville, ” mówi Kaderabek.

Zapytaj o dostępność

Wielu agentów nieruchomości pracuje w nieparzystych lub niepełnym wymiarze godzin, co może być szczególnie złe dla zdalnych nabywców. Twój agent będzie służył jako twój pełnomocnik, więc musi on być dostępny w regularnych godzinach pracy, aby poradzić sobie z różnymi zadaniami w procesie zakupu domu, w tym z inspekcjami domu. „Biorę udział we wszystkich inspekcjach domowych, ale w przypadku klienta spoza miasta jest to bardzo ważne” - mówi Kaderabek. „W świecie, w którym inspekcje domowe odbywają się między dziewiątą a piątą, agentowi będzie bardzo trudno uczestniczyć w inspekcji domowej, jeśli będą mieli inną pracę.”

Udostępnij swoją listę życzeń

Gdy masz agenta, udostępnij swoją listę życzeń, aby agent mógł pomóc Ci znaleźć idealną nieruchomość. Im bardziej dopracowana jest lista, tym szybsze może być wyszukiwanie domu - do pewnego momentu. Jeśli masz zbyt wiele żądań, prawdopodobnie spowolni to proces. Trzymaj się rzeczy, które naprawdę mają znaczenie - rozmiar, lokalizacja, styl domu, garderoby - i pomiń drobne szczegóły, które można łatwo naprawić lub zaktualizować w każdym domu. A jeśli są jakieś przeszkody - funkcje, z którymi absolutnie nie można żyć (lub bez) - poinformuj swojego agenta wcześnie, aby nie tracił czasu na szukanie niewłaściwych właściwości.

„Jeśli jesteś agentem, musisz podjąć ten śmiały krok, aby zadzwonić do klienta i powiedzieć mu, że znalazłeś dla niego idealną właściwość”, mówi Kaderabek. Jako kupujący musisz zaufać, że Twój agent dokładnie wie, czego szukasz, i że poświęcił czas na dokładne przyjrzenie się domowi. „Dom może wyglądać idealnie w Internecie, ale dobry agent będzie w stanie powiedzieć:„ Nie, to nie jest dom dla ciebie, ponieważ znajduje się obok aktywnego toru kolejowego ”.”

Użyj okresu należytej staranności

Kiedy dom jest objęty umową, jest czas na przejrzenie dokumentów tytułowych i ograniczeń czynów, a także przeprowadzenie kontroli, finansowania i ocen bankowych, zanim przejdzie się do stołu zamykającego. W niektórych stanach, w tym w Karolinie Północnej, obowiązuje oficjalny okres należytej staranności, zwykle trwający od 14 do 30 dni, podczas którego kupujący przeprowadzają należytą staranność i decydują, czy chcą dokonać zakupu domu. (Uwaga: może to nie dotyczyć domu o nowej konstrukcji).

Kupujący płaci bezzwrotną opłatę za należytą staranność, zwykle od 500 do 2000 USD, która w zasadzie rekompensuje sprzedającemu usunięcie domu z rynku i daje kupującemu czas na podjęcie decyzji. Kupujący dokonuje również wpłaty pieniężnej w wysokości około 2–3% ceny zakupu - lub więcej na szybko zmieniających się rynkach. Zarówno opłata za należytą staranność, jak i depozyt pieniężny są do negocjacji między kupującym a sprzedającym.

Kupujący może rozwiązać umowę z „dowolnego powodu lub bez powodu” (lub innego języka) w trakcie okresu należytej staranności i utracić jedynie opłatę za należytą staranność. Jeśli kupujący zrezygnuje po upływie okresu należytej staranności, utraci zarówno opłatę należytej staranności, jak i poważne pieniądze.

Ponieważ tylko opłata za należytą staranność ulega przepadkowi, jeśli kupujący wypowie umowę w trakcie okresu należytej staranności, może to stworzyć interesującą okazję dla zdalnych nabywców. Może być stosowany jako narzędzie do uzyskania umowy na podstawie umowy o mieszkanie, jednocześnie umożliwiając łatwe rozwiązanie umowy przy ograniczonym ryzyku finansowym. W przypadku zakupu na odległość daje kupującemu czas na obejrzenie nieruchomości osobiście przed podjęciem ostatecznych decyzji.

Zdalne zamykanie

Postęp technologiczny sprawił, że zdalne zamykanie jest rutynowe dla sprzedawców i bardzo wykonalne dla kupujących. Twój agent prześle Ci wszystkie strony umowy i aneksów. Podpiszesz je za pomocą systemu podpisu elektronicznego, który zwykle wysyła podpisane formularze z powrotem do odpowiedniej strony. „Adwokaci nadal wymagają podpisów fizycznych, aby agent mógł współpracować z adwokatem końcowym i FedEx wszystkimi niezbędnymi dokumentami przed zamknięciem”, mówi Kaderabek. „Następnie agent idzie do stołu zamykającego z dokumentami końcowymi - i bez kupującego - a fundusze są podłączone do realizacji transakcji.”

Dolna linia

Zdalny zakup domu może być dobrą opcją dla nabywców drugich domów, rodziców, którzy chcą kupować domy dla swoich dzieci, oraz pozapaństwowych inwestorów w nieruchomości. Pod wieloma względami proces jest taki sam, jak osobisty zakup domu; będzie jednak jeszcze bardziej zależało od pośrednika w obrocie nieruchomościami, aby znaleźć odpowiedni dom, być obecnym podczas kontroli, poprowadzić cię przez formalności i wziąć udział w zamknięciu. W związku z tym znalezienie odpowiedniego agenta - i tego, który ma doświadczenie w zdalnych transakcjach - jest jednym z najważniejszych kroków, które możesz podjąć, kupując dom zdalnie.