Wymienny ARM
Zamienny ARM jest hipoteką o zmiennym oprocentowaniu (ARM), która daje pożyczkobiorcy opcję konwersji na hipotekę o stałym oprocentowaniu. Zamienne ARM są sprzedawane jako sposób na wykorzystanie spadających stóp procentowych i zwykle obejmują określone warunki. Instytucja finansowa zazwyczaj pobiera opłatę za zamianę ARM na kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej.
ŁAMANIE W DÓŁ Kabriolet
Odwracalne ARMS to hybryda dwóch rodzajów kredytów hipotecznych: konwencjonalnej 30-letniej hipoteki o stałej stopie procentowej i hipoteki o zmiennej stopie procentowej (ARM). Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu dają kredytobiorcy pewność, że jego miesięczna rata nigdy się nie zmieni, nawet jeśli stopy wzrosną; z czasem płatności faktycznie spadają w stosunku do inflacji. Hipoteka o zmiennym oprocentowaniu zaczyna się od znacznie niższej wstępnej stawki „zwiastuna”, ale po ustalonym okresie (zwykle pięciu latach) stawka jest dostosowywana zgodnie z indeksem, takim jak LIBOR, plus marża. Stawka jest zazwyczaj dostosowywana co sześć miesięcy i może rosnąć lub spadać (w granicach określonych w umowie).
W przypadku wymiennego ARM hipoteka zaczyna się jak 30-letnia stopa o zmiennej stopie procentowej, to znaczy stawka zwiastuna poniżej średniej rynkowej. Ale w określonym terminie, często po pierwszym roku, ale przed piątym, pożyczkobiorca ma możliwość przeliczenia na stałą stopę procentową. Nowa stopa procentowa jest zwykle najniższą oferowaną stopą w ciągu siedmiu dni przed zamknięciem. Zatem jeśli stopy procentowe spadną, pożyczkobiorca może uzyskać niższą stałą stopę niż początkowo mógł uzyskać.
Zamienne ARM mogą mieć sens, gdy stawki są wysokie
Wprowadzone na początku lat osiemdziesiątych wymienialne ARM pojawiły się na scenie w okresie dwucyfrowych kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu. Teoria była taka, że ponieważ historycznie mało prawdopodobne było, aby stopy procentowe znacznie wzrosły (z wyjątkiem nadzwyczajnej inflacji), pożyczkobiorcy zamiennych ARM mogli zasadniczo obstawiać duże prawdopodobieństwo niższych stóp w przyszłości. Wcześniej wymienialne ARM były drogie i zawierały uciążliwe ograniczenia. Ale w 1987 r. Sponsorowane przez rząd przedsiębiorstwa hipoteczne Fannie Mae i Freddie Mac zaczęły kupować wymienne ARM na rynku wtórnym; ponieważ większość banków komercyjnych sprzedaje swoje kredyty hipoteczne na rynku wtórnym, akceptacja zamiennych ARM przez dwóch gigantów hipotecznych doprowadziła do ich szybkiej ekspansji. Z kolei konkurencja przyniosła niższe opłaty i mniej restrykcyjne warunki.
Minusem
Główną wadą wymiennego ARMS jest to, że zmuszają kredytobiorcę do monitorowania stóp procentowych i przewidywania przyszłych zmian - czego nawet eksperci nie mogą zrobić niezawodnie. Ponadto stopy procentowe na wymienne ARMS - zarówno stopa wprowadzająca, jak i późniejsza stała stopa - są zwykle nieco wyższe niż stopy rynkowe. I choć kredytobiorcy nie ponoszą kosztów zamknięcia przy konwersji kredytu hipotecznego, kredytodawcy pobierają opłaty. W międzyczasie, jeśli stopy procentowe wzrosną w okresie wstępnym, utracona zostanie korzyść z wymiennego ARM. Co więcej, miesięczna płatność po konwersji prawie na pewno będzie wyższa niż kwota płacona przez właściciela domu w ramach stawki zwiastuna, aczkolwiek z zabezpieczeniem, że pozostanie stała.