Uzyskiwanie odliczeń podatkowych w USA od zagranicznych nieruchomości

Coraz więcej Amerykanów szuka za granicą domów wakacyjnych, nieruchomości z czynszów i miejsc do osiedlenia się na emeryturze - niezależnie od tego, czy dzieli je to pięć, czy 30 lat. Korzyści podatkowe wynikające z posiadania nieruchomości za granicą są podobne do korzyści wynikających z posiadania nieruchomości w Stanach Zjednoczonych, z kilkoma wyjątkami.

Kluczowe dania na wynos

• Jeśli posiadasz nieruchomość za granicą, twoje ulgi podatkowe w USA zależą od tego, jak korzystasz z nieruchomości.
• Możesz odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego - ale nie podatki od nieruchomości - jeśli nieruchomość jest przeznaczona do użytku osobistego.
• Jeśli otrzymasz dochód z wynajmu, zasady zależą od tego, ile dni korzystasz z domu do użytku osobistego, a nie z wynajmu.

Korzyści, które właściciele nieruchomości uzyskają z amerykańskiego prawa podatkowego, zależą od tego, jak korzystają z nieruchomości. Na przykład, jeśli mieszkasz w domu, zazwyczaj możesz odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego. Jeśli korzystasz z nieruchomości na dochód z wynajmu, możesz odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego i szereg innych wydatków, w tym ubezpieczenie majątku i odpowiedzialności cywilnej, koszty naprawy i konserwacji oraz lokalne i dalekobieżne koszty podróży związane z utrzymaniem nieruchomości.

Czytaj dalej, aby zobaczyć, jak amerykańskie przepisy podatkowe traktują własność zagraniczną nieruchomości, a także konsekwencje podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Nieruchomość do użytku osobistego

Jeśli korzystasz z nieruchomości jako drugiego domu - a nie jako najem - możesz odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego, tak jak w przypadku drugiego domu w Stanach Zjednoczonych. W 2019 r. Możesz odliczyć odsetki zapłacone za pierwsze 750 000 USD (375 000 USD w przypadku małżeństwa osobno) kwalifikowanego zadłużenia hipotecznego na twoim pierwszym i drugim domu (to całkowita kwota). Pamiętaj, że jeśli kupiłeś swoje nieruchomości przed 16 grudnia 2017 r., Prawdopodobnie zachowałeś poprzedni limit potrącenia 1 mln USD kwalifikowanego długu hipotecznego. Skontaktuj się z ekspertem podatkowym, aby upewnić się, gdzie się zmieścisz.

Podobnie jak w przypadku podstawowego miejsca zamieszkania, nie można odpisać wydatków, takich jak opłaty za media, utrzymanie lub ubezpieczenie, chyba że można ubiegać się o potrącenie z biura domowego.

Chociaż odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego jest takie samo, niezależnie od tego, czy dom znajduje się w USA, czy za granicą, podatki od nieruchomości działają inaczej. Zgodnie z ustawą o obniżkach podatków i zatrudnieniu (TCJA) nie można już odliczać podatków od nieruchomości od nieruchomości zagranicznych.

Wynajem nieruchomości

Przepisy podatkowe są bardziej skomplikowane, jeśli otrzymasz dochód z wynajmu nieruchomości. Obowiązują różne zasady, w zależności od tego, ile dni korzystasz z domu na własny użytek, a nie na wynajem. Zasadniczo należysz do jednej z dwóch kategorii:

1. Wynajmujesz dom na 14 dni lub krócej i korzystasz z nieruchomości na dłużej niż 14 dni lub 10% całkowitej liczby dni wynajmu . Możesz wynająć dom komuś innemu na maksymalnie dwa tygodnie (14 nocy) każdego roku, bez konieczności zgłaszania tego dochodu do urzędu skarbowego. Nawet jeśli wynajmujesz za 5000 USD za noc, nie musisz raportować przychodów z wynajmu, o ile nie wynajmujesz na dłużej niż 14 dni. Dom jest uważany za miejsce zamieszkania, co pozwala na odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego zgodnie ze standardowymi zasadami dotyczącymi drugiego domu, ale bez strat z tytułu najmu lub wydatków.
2. Wynajmujesz dom na 15 lub więcej dni i używasz go na mniej niż 14 dni lub 10% dni, w których dom był wynajmowany. W tym przypadku IRS traktuje nieruchomość pod wynajem domu, a czynności związane z wynajmem są postrzegane jako działalność gospodarcza. Pamiętaj: jeśli członek rodziny korzysta z domu (tj. Małżonek, rodzeństwo, rodzice, dziadkowie, dzieci i wnuki), liczy się to jako dzień osobisty, chyba że pobierzesz uczciwą cenę wynajmu. Musisz zgłosić wszystkie przychody z najmu do IRS, ale dobra wiadomość jest taka, że ​​pozwala to na odliczenie kosztów wynajmu, takich jak odsetki od kredytu hipotecznego, podatki od nieruchomości zagranicznych, wydatki na reklamę, składki ubezpieczeniowe, usługi komunalne i opłaty płacone zarządcom nieruchomości. Jedna zauważalna różnica między wynajmowaną nieruchomością w domu a jedną za granicą: Twoja nieruchomość za granicą jest amortyzowana przez okres 40 lat, zamiast obecnych 27, 5 lat w przypadku krajowych nieruchomości mieszkalnych. W obu przypadkach amortyzujesz tylko wartość konstrukcji (budynku); ziemia nie podlega amortyzacji.

Sprzedaż nieruchomości

Jeśli sprzedajesz swój dom za granicą, opodatkowanie jest podobne do sprzedaży domu w USA - i różni się w zależności od sposobu użytkowania nieruchomości. Jeśli mieszkałeś w domu przez co najmniej dwa z ostatnich pięciu lat, kwalifikuje się on jako podstawowa rezydencja i możesz wykluczyć ze sprzedaży do 250 000 USD zysków kapitałowych (lub do 500 000 USD dla podatników pozostających w związku małżeńskim). To wyłączenie ze sprzedaży podstawowego domu nie ma zastosowania, jeśli dom nie był twoim głównym miejscem zamieszkania, w którym to przypadku będziesz winien zwykły podatek od zysków kapitałowych.

Jeśli sprzedajesz nieruchomości w USA, możesz być w stanie dokonać wymiany 1031 (zwanej również giełdą podobną), w której zamienisz jedną nieruchomość inwestycyjną na inną nieruchomość „podobną”, na zasadzie odroczenia podatku. Wielu inwestorów stosuje tę strategię w celu odroczenia wypłacania zysków kapitałowych i amortyzacji podatków z odzysku.

Sekcja 1031 w USA zezwala na sprzedaż i zamianę nieruchomości zagranicznej na inną własność zagraniczną.

Istotną różnicą w opodatkowaniu nieruchomości krajowych i zagranicznych jest jednak to, że nieruchomości w USA nie są uważane za podobne do nieruchomości za granicą. Sekcja 1031 USA zezwala tylko na wymiany krajowe na krajowe i zagraniczne na zagraniczne.

USA uważa, że ​​każda nieruchomość poza USA jest podobna do każdej innej podobnej nieruchomości poza USA, więc możliwe jest 1031 zamiana domu w Panamie na inny w Panamie, Ekwadorze lub Kostaryce. Po prostu nie będzie to uważane za uprzejme w przypadku jakiejkolwiek nieruchomości w USA

Podwójne opodatkowanie

Jeśli prowadzisz swój dom za granicą jako wynajmowaną nieruchomość, możesz być winien podatki w kraju, w którym nieruchomość się znajduje. Aby zapobiec podwójnemu opodatkowaniu, możesz uzyskać ulgę podatkową w zeznaniu podatkowym w USA za wszelkie podatki zapłacone w innym kraju związane z dochodem z czynszu netto. Istnieje jednak maksymalna dopuszczalna ulga podatkowa: po odliczeniu wydatków nie można wziąć ulgi przekraczającej kwotę amerykańskiego podatku od dochodu z najmu.

Oprócz skorzystania z ulgi podatkowej za wszelkie zapłacone podatki od czynszu, możesz również ubiegać się o ulgę zagraniczną, jeśli sprzedajesz nieruchomość i płacisz podatek od zysków kapitałowych w obcym kraju.

Dolna linia

Kupując za granicą, musisz zachować szczególną ostrożność przy planowaniu i szczegółach. W wielu krajach obowiązują zasady i regulacje dotyczące tego, kto może być właścicielem nieruchomości i jak z niej korzystać. Jeśli kupujesz dom za granicą, upewnij się, że transakcja jest przeprowadzona, aby chronić twoje prawa własności. W Stanach Zjednoczonych nabywcy domów otrzymują tytuł własności; to rozróżnienie nie jest tak jasne we wszystkich krajach.

Należy również pamiętać, że jako właściciel nieruchomości zagranicznej może być wymagane złożenie wielu formularzy podatkowych w USA, w zależności od konkretnej sytuacji. Na przykład, jeśli wynajmujesz swój dom za granicą i otworzysz konto bankowe w celu pobrania czynszu, musisz złożyć formularz FBAR (Raport z konta zagranicznego i rachunków finansowych), jeśli łączna wartość wszystkich rachunków wynosi 10 000 USD lub więcej ” dzień roku kalendarzowego. ”

Inne formularze obejmują Formularz 5471 - Zwrot informacji przez osoby amerykańskie w odniesieniu do niektórych zagranicznych korporacji (jeśli Twoja nieruchomość znajduje się w zagranicznej korporacji); oraz Formularz 8858 - Zwrot informacji osobom amerykańskim w odniesieniu do zagranicznych podmiotów zaniedbanych (jeśli twoja własność na morzu znajduje się w zagranicznej LLC).

Ponieważ prawo własności nieruchomości zagranicznych i przepisy podatkowe są skomplikowane i zmieniają się od czasu do czasu, chroń się, konsultując się z wykwalifikowanym księgowym podatkowym i / lub prawnikiem ds. Nieruchomości zarówno w Stanach Zjednoczonych, jak i za granicą.