Właściciele domów, strzeżcie się tych oszustw!

Ze względu na stale rosnącą presję na wydajność kredytodawców hipotecznych, obawy na rynkach kredytowych i kontrowersje związane z kredytami subprime, rosnąca liczba brokerów kredytów hipotecznych i drapieżnych kredytodawców stosuje zwodnicze praktyki w celu zwiększenia wielkości produkcji pożyczek. Praktyki te obejmują zarówno przekonywanie kredytobiorców do działania wbrew rozsądkowi, jak i oszukańcze lub nielegalne oszustwa hipoteczne.

ZOBACZ: Zatrzymaj oszustwa w ich utworach

Oszustwa te zwykle koncentrują się na ludziach, którzy próbują refinansować istniejące kredyty hipoteczne, chociaż kilka oszustw zaprojektowano tak, aby żerować na pożyczających i sprzedających po raz pierwszy. Chociaż jest ich zbyt wiele, aby zająć się nimi wszystkimi, wskazanie niektórych z bardziej powszechnych pułapek może pomóc w określeniu praktyk, o których należy pamiętać, mając do czynienia z rynkiem kredytowym. Oprócz zrozumienia tych praktyk, istnieje kilka sposobów, w jakie pożyczający i sprzedający mogą odizolować się od drapieżnych praktyk i zmniejszyć ryzyko podjęcia jednego z tych oszustw.

Nieuczciwe pożyczki
Instytucje finansowe dopuszczające się czynów uznanych przez kredytobiorców za nieuczciwe nie są nowością na rynku kredytów hipotecznych. Różne przepisy, takie jak ustawa o równych szansach kredytowych, ustawa o uczciwych warunkach mieszkaniowych, ustawa o uczciwej sprawozdawczości kredytowej, ustawa o prawach udzielania pożyczek, ustawa o procedurach rozrachunku nieruchomości, ustawa o właścicielach domów i ochronie kapitału oraz ustawa o Federalnej Komisji Handlu, by wymienić tylko kilka, zostały wprowadzone w celu ochrony konsumentów. Akty te pozwalają konsumentom dokonywać świadomych wyborów, promować konkurencję między kredytodawcami i maksymalizować korzyści płynące z handlu.
Wraz z tym rozporządzeniem są organy, które je wdrażają, takie jak Federalna Komisja Handlu (FTC), która ujawnia i egzekwuje przepisy zabraniające nieuczciwych lub oszukańczych działań lub praktyk w zakresie udzielania kredytów hipotecznych lub wpływających na nie. Wiadomość została wypełniona wieloma głośnymi przypadkami pożyczkodawców, którzy reklamują nieamortyzowane pożyczki jako tanie, przekonują kredytobiorców do korzystania z długoterminowych pożyczek pod zastaw domu w celu spłacenia krótkoterminowego zadłużenia lub nie informują pożyczkobiorców o zawiłościach regulowanych -rate hipoteki (ARM) i inne ceny wstępne.
Podczas boomu mieszkaniowego drapieżni pożyczkodawcy wykorzystują oszustwa, aby uzyskać większą część rurociągu hipotecznego. I odwrotnie, w przypadku kryzysu kredytowego stosuje się nieuczciwe praktyki w celu obejścia surowszych wytycznych dotyczących gwarantowania emisji. Pozwala to pożyczkodawcom przeznaczyć jak najwięcej kapitału na kredyty hipoteczne, aby nie generować niezadowalających zwrotów, pozostając w gotówce.

Ale nawet gdy kredytodawcy mogą prowadzić praktyki uznane za nieuczciwe, kredytobiorcy nie są całkowicie bez winy. Pożyczkobiorcy powinni być w stanie odizolować się od tych praktyk, badając strukturę proponowanych pożyczek i niektóre z tych podstępnych taktyk.

Oszustwa koncentrują się na pożyczkobiorcach
Duża część nielegalnej działalności koncentruje się na ludziach, którzy już zbudowali kapitał własny w swoich domach i mają dostęp do kapitału. Jest to szczególnie prawdziwe w przypadku osób, które znajdują się w trudnej sytuacji finansowej i desperacko szukają sposobu na złagodzenie krótkoterminowych długów, takich jak karty kredytowe i linie kredytowe. Sztuczki koncentrujące się na pożyczających po raz pierwszy pożyczkobiorcach zazwyczaj polegają na przedstawianiu pewnych rodzajów pożyczek bez ujawniania wszystkich faktów. W innych przypadkach taktyka ta wiąże się z obietnicami, które nie są dotrzymywane. Niektóre z najczęstszych sztuczek granych na tych kredytobiorcach to:

Bait and Switch, Bait and Remember oraz Loan Steering
Przynęta i zamiana, które są również powszechne w sklepach detalicznych, odnoszą się do sytuacji, gdy firma hipoteczna reklamuje pożyczkę na warunkach, które wydają się zbyt dobre, aby mogły być prawdziwe, a następnie, gdy pożyczkobiorca próbuje uzyskać pożyczkę, dowiaduje się, że nie jest ona dostępna. Zamiast tego pożyczkobiorca otrzymuje inną pożyczkę na gorszych warunkach.

Przynęta i pamiętaj odnosi się do pożyczkodawcy, który zwodniczo zapomina o opłatach kredytowych lub innych istotnych warunkach pożyczki, dopóki kredytobiorca nie będzie zbyt daleko w trakcie procesu wycofywania się, a skończy się na kosztownej lub trudnej pożyczce. Inną taktyką jest obietnica stałego oprocentowania na z góry określony okres, ale później tego nie robi. Pożyczkobiorcy powinni również uważać na pożyczkodawców, którzy próbują przekonać pożyczkobiorców do zmiany stopy procentowej i podjęcia ryzyka stopy procentowej, gdy pożyczka jest w trakcie produkcji.

Sterowanie kredytem odnosi się do sytuacji, gdy drapieżny pożyczkodawca lub pośrednik hipoteczny powiadamia kwalifikowanego pożyczkobiorcę, że nie może on kwalifikować się do określonej pożyczki ze względu na dochód, kredyt lub wiele innych przyczyn (lub że w ten sposób może to stanowić naruszenie uczciwych przepisów dotyczących pożyczek) i w tym czasie kieruj pożyczkobiorcę do innych pożyczek, które są bardziej opłacalne dla pożyczkodawcy.

ARM, pożyczki wyłącznie odsetkowe i pożyczki o ujemnej amortyzacji
Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu nie są w żadnym wypadku nielegalnymi pożyczkami. Jednak sprzedając ARM, pożyczkodawcy muszą poinformować kredytobiorców o tym, ile stopa kredytu może potencjalnie skorygować w przyszłości. Pożyczkobiorcy muszą zdawać sobie sprawę z tego, co potencjalnie rezygnują w przyszłości, aby uzyskać dziś coś, co można uznać za świetną cenę wstępną.

Dotyczy to również pożyczek oprocentowanych, które w rzeczywistości są mechanizmami ARM, które nie wymagają żadnej spłaty kwoty głównej w początkowym okresie pożyczki. Chociaż kredytobiorcy oszczędzają w początkowym okresie, potencjalnie są winni taką samą kwotę, jak wtedy, gdy pierwotnie zaciągnęli pożyczkę.

Pożyczki o ujemnej amortyzacji (czasami określane jako „1% hipoteki”) są nielegalne w większości stanów. Pożyczki te są zwykle reklamowane jako umożliwiające pożyczkobiorcom zaciągnięcie pożyczki w wysokości ponad 100% wartości ich domów. Tego rodzaju pożyczki nie należy mylić z pożyczką na rehabilitację (w której dochody są ponownie inwestowane w nieruchomość), w której pożyczkodawcy zezwalają na zaciąganie pożyczek wyższych niż wartość nieruchomości, jeżeli dodatkowy kapitał zostanie wykorzystany na ulepszenie nieruchomości i zwiększenie jej wartości . W przypadku pożyczki o amortyzacji ujemnej pożyczkobiorca jest zobowiązany do zapłaty kwoty niższej niż kwota należna każdego miesiąca; saldo jest przekazywane do kwoty głównej, ostatecznie staje się wymagalne jako „płatność balonowa”. Drapieżni pożyczkodawcy wciąż uciekają od sprzedaży tych pożyczek niedoinformowanym pożyczkobiorcom z niewielkim ryzykiem ścigania.

Refinansowanie wypłat, pożyczki na twarde pieniądze i usuwanie kapitału
Te praktyki pożyczkowe są skierowane do osób posiadających kapitał własny w swoich domach, które zwykle mają kłopoty finansowe. Chociaż refinansowanie wypłaty może mieć sens w najtrudniejszych okolicznościach, w większości przypadków jest reklamowane osobom, które nadmiernie się zadłużyły. Sprzedaż opcji refinansowania lub linii kapitałowych, które pozwalają właścicielom uzyskać dostęp do części kapitału własnego w swoich domach poprzez obrót długiem długoterminowym w celu pokrycia kredytu krótkoterminowego. Kredytobiorców można łatwo oszukać, aby wziąć te kredyty, ponieważ nowe miesięczne koszty są o wiele mniejsze niż miesięczne wydatki na wszystkie karty kredytowe, kredyty samochodowe, kredyty detaliczne i inne krótkoterminowe długi Wielu kredytobiorców nie zdaje sobie sprawy, pomimo kosztów i kosztów opłaty za udzielenie pożyczki, które poprzez przedłużenie płatności (nawet o 30 lat) rzeczywisty koszt finansowania jest znacznie większy niż pierwotne zadłużenie.

ZOBACZ: Kiedy (a kiedy nie), aby refinansować kredyt hipoteczny

Pożyczkodawcy twardych pieniędzy udzielają pożyczek do marginalnego procentu wartości (stosunek kredytu do wartości do 50%), ponieważ ich zamiarem jest zamknięcie nieruchomości. Znajdują jakiś powód i szybko zamykają, zamykając kapitał własny pożyczkobiorcy jako zysk. Każdy, kto ma problemy finansowe lub stara się sfinansować niewielką część wartości domu w celu uzyskania dostępu do kapitału własnego, powinien bardzo wybiórczo wybierać kredytodawcę.

Pozbawienie kapitału lub pomoc fantomowa występuje, gdy pożyczkobiorcy, który ma trudności finansowe, oferuje się niezamówioną pomoc, co prowadzi do znacznych kosztów i braku pomocy w zakresie usług, które pożyczkobiorca mógłby wykonać bez pomocy. Oto, jak to działa w najgorszych przypadkach: Ktoś zyskuje zaufanie pożyczkobiorcy i zleca mu tymczasowe przeniesienie tytułu pod pozorem pomocy pożyczkobiorcy w zakwalifikowaniu się do pożyczki lub taniej sprzedaży domu, a następnie wypożyczyć go w opcji odkupu dzierżawy. Problemem jest przekazanie z powrotem pierwotnemu właścicielowi - jeśli tak się nie stanie, właściciel traci własność domu. W przypadkach, gdy odpowiedzialność hipoteki zostaje w pełni przeniesiona, pierwotny właściciel może stracić dom i nadal jest winien pierwotną hipotekę.

Oszustwa ukierunkowane na właścicieli i sprzedawców
Kilka oszustw ukierunkowanych na właścicieli domów waha się od przekonania ich do przeprowadzenia niepotrzebnych lub wadliwych napraw w ich domach po popełnienie oszustwa.

Oszustwa w domu poprawy
W tych oszustwach niczego nie podejrzewający człowiek wymaga pewnego rodzaju dużych prac remontowych w domu lub chce przeprowadzić duży projekt rehabilitacji. „Wykonawca” namawia i przekonuje właściciela domu, aby wykonawca wykonał pracę i zapewnił finansowanie. Finansowanie, zwykle odbywa się na niekorzystnych warunkach, ale w kwocie równej lub większej niż wymagana przez projekt, zostaje zakończone i sprzedane drapieżnemu pożyczkodawcy. Często tandetna i kosztowna praca kończy się tuż przed standardowym trzydniowym okresem spłaty, zanim pożyczka będzie mogła zostać „zwrócona” pożyczkodawcy. Pożyczkobiorca nie zdaje sobie sprawy z gorszej pracy, dopóki nie zostanie spłacony, i jest za późno, aby cokolwiek zrobić w sprawie gorszej pożyczki.
Zrzut milion dolarów
W tym oszustwie oszust, posługując się fałszywą identyfikacją, zgadza się na zakup domu od chętnego sprzedawcy za zgodą małej przysługi. Kupujący ujawnia, że ​​potrzebuje większego kredytu hipotecznego niż kwalifikuje się po istniejącej cenie rynkowej. Tak więc, wierząc, że kupujący planuje ulepszyć nieruchomość, właściciel zgadza się ponownie zamieszkać w domu z pewną wielokrotnością pierwotnej wartości, aby kupujący mógł uzyskać większą hipotekę. Transakcja została zakończona, sprzedawca zapłacił po pierwotnej cenie, a oszust schował resztę. Dom zwykle przechodzi w stan wykluczenia, a pierwotnemu właścicielowi grozi skazanie za oszustwo - a sprzedawca nie otrzymuje nic więcej, niż gdyby sprzedał dom prawowitemu potencjalnemu klientowi.

Lista tych oszustw jest długa. We wszystkich tych nieświadomych znakach daje się obietnicę nadzwyczajnych korzyści w zakresie dochodów lub w niektórych przypadkach, tylko w kategoriach pożyczek. Jak w większości tych przypadków, jeśli wydaje się to zbyt piękne, aby mogło być prawdziwe, prawdopodobnie tak jest.

Izoluj się od oszustw hipotecznych
Najlepszym sposobem na ograniczenie ryzyka podjęcia jakiejkolwiek próby oszustwa jest znajomość oszukańczych praktyk i prowadzenie badań na temat osób, z którymi spodziewasz się prowadzić interesy. W przypadku oszustw finansowych należy przestrzegać następujących zasad ogólnych:

• Nigdy nie podpisuj żadnego dokumentu umowy bez kontroli prawnej
• Nigdy nie dokonuj przeniesienia własności bez zwolnienia z kredytu hipotecznego lub finansowego.

Zwiększona staranność jest uzasadniona w przypadku trudności finansowych lub zagrożenia wykluczeniem. Drapieżni pożyczkodawcy i oszuści mają możliwość wskazania tych, których łatwo można manipulować lub narażać na niebezpieczeństwo z powodu tragicznej sytuacji. Oprócz podejrzanego spojrzenia na jakąkolwiek obietnicę lub ofertę, która wydaje się zbyt dobra, musisz również uważać na każdego, kto będzie przesadnie lub nadmiernie agresywnie, proponując rozwiązania problemów kredytowych lub hipotecznych. Niezamówione oferty lub rozmowy telefoniczne powinny być początkowo rozpatrywane ostrożnie, a każdy, kto nie przyjmie wstępnej odpowiedzi „nie” na ich propozycję, powinien zostać odrzucony.

Jeśli potrzebujesz ratowania, rozpocznij rozmowy z obecnymi pożyczkodawcami lub wierzycielami przed rozważeniem jakiegokolwiek scenariusza ratunkowego. Nigdy nie angażuj się z nikim, kto nawet sugeruje, że wykonuje nielegalne lub niewłaściwe działanie, nawet jeśli proponowana jest korzyść. Ta korzyść, nawet jeśli się urzeczywistni, niewątpliwie przyniesie konsekwencje i nieograniczone ryzyko.
ZOBACZ: Unikanie oszustw wykluczenia