Jak stopy procentowe wpływają na rynek mieszkaniowy
Pożyczki hipoteczne występują w dwóch podstawowych formach - stałej stopie procentowej i zmiennej stopie procentowej - z pewnymi kombinacjami hybrydowymi i wieloma pochodnymi. Podstawowe zrozumienie stóp procentowych i wpływów ekonomicznych, które określają przyszły przebieg stóp procentowych, mogą pomóc w podejmowaniu rozsądnych finansowo decyzji dotyczących kredytów hipotecznych. Takie decyzje obejmują dokonanie wyboru między hipoteką o stałym oprocentowaniu lub hipoteką o zmiennym oprocentowaniu (ARM) lub podjęcie decyzji o refinansowaniu kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu.
Linia produkcyjna kredytów hipotecznych
Branża hipoteczna składa się z trzech głównych części lub przedsięwzięć: inicjatora hipoteki, agregatora i inwestora.
Kredytodawcą jest inicjator hipoteki. Kredytodawcy występują w różnych formach, od kas i banków po pośredników hipotecznych. Twórcy kredytów hipotecznych wprowadzają i sprzedają kredyty konsumentom. Sprzedają pożyczki. Konkurują ze sobą w oparciu o oferowane przez nich stopy procentowe, opłaty i poziomy usług. Stopy procentowe i opłaty, które pobierają, określają ich marże zysku. Większość inicjatorów kredytów hipotecznych nie „pożycza portfela” (co oznacza, że nie zatrzymuje aktywów pożyczki). Zamiast tego sprzedają hipotekę na wtórnym rynku hipotecznym. Stopy procentowe, które naliczają konsumentom, są określone przez ich marże zysku i cenę, po jakiej mogą sprzedać hipotekę na wtórnym rynku hipotecznym.
Agregator kupuje nowo powstałe kredyty hipoteczne od innych instytucji. Są częścią wtórnego rynku kredytów hipotecznych. Większość agregatorów jest także inicjatorami kredytów hipotecznych. Agregatorzy łączą razem wiele podobnych hipotek, tworząc papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS) - proces znany jako sekurytyzacja. Zabezpieczenie hipoteczne to obligacja zabezpieczona bazową pulą hipotek. Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką są sprzedawane inwestorom. Cena, po której papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką mogą być sprzedawane inwestorom, określa cenę, którą agregatorzy zapłacą za nowo powstałe kredyty hipoteczne od innych kredytodawców oraz stopy procentowe, które oferują konsumentom za własne źródła hipotek.
Istnieje wielu inwestorów w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką: fundusze emerytalne, fundusze wspólnego inwestowania, banki, fundusze hedgingowe, zagraniczne rządy, towarzystwa ubezpieczeniowe oraz Freddie Mac i Fannie Mae (przedsiębiorstwa sponsorowane przez rząd). Gdy inwestorzy starają się maksymalizować zwroty, często przeprowadzają analizy wartości względnej między papierami wartościowymi zabezpieczonymi hipoteką a innymi inwestycjami o stałym dochodzie, takimi jak obligacje korporacyjne. Podobnie jak w przypadku wszystkich finansowych papierów wartościowych, popyt inwestorów na papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką określa cenę, jaką zapłacą za te papiery wartościowe.
Wpływ inwestorów na oprocentowanie kredytów hipotecznych
W dużej mierze inwestorzy zabezpieczeni hipoteką określają stawki hipoteczne oferowane konsumentom. Jak wyjaśniono powyżej, linia produkcyjna kredytów hipotecznych kończy się w formie zabezpieczonych hipoteką papierów wartościowych zakupionych przez inwestora. Wolny rynek określa rynkowe ceny rozliczeniowe, które inwestorzy zapłacą za papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką. Ceny te wracają przez przemysł hipoteczny, aby ustalić stopy procentowe, które zaoferujesz przy zakupie domu.
Stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych
Oprocentowanie kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu jest ustalane na okres jego trwania. Jednak średnio 30-letnie kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu mają krótszy okres użytkowania, ze względu na przenoszenie lub refinansowanie kredytów przez klientów. Zasadą było, że właściciele domów mieszkali w swoich domach średnio siedem lat. Jednak National Association of Home Builders poinformowało w styczniu 2018 r., Że zmieniło się to teraz z 12 do 13 lat.
Ceny papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką są wysoce skorelowane z cenami amerykańskich obligacji skarbowych. Oznacza to, że cena zabezpieczonego hipoteką papieru wartościowego zabezpieczonego 30-letnimi hipotekami będzie się zmieniać wraz z ceną pięcioletniego banknotu Skarbu USA lub 10-letniej obligacji Skarbu USA opartej na kapitale finansowym zwanym czasem trwania. W praktyce okres 30-letniej hipoteki jest bliższy pięcioletniej obligacji, ale rynek zwykle wykorzystuje 10-letnią obligację jako punkt odniesienia. Oznacza to również, że oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu oferowanych konsumentom powinno się zwiększać lub zmniejszać wraz z rentownością 10-letnich obligacji Skarbu USA. Rentowność obligacji jest funkcją stopy kuponu i ceny.
Oczekiwania gospodarcze determinują cenę i rentowność amerykańskich obligacji skarbowych. Najgorszym wrogiem obligacji jest inflacja, która obniża wartość przyszłych płatności obligacji - zarówno kuponowych, jak i spłat kapitału. Dlatego gdy inflacja jest wysoka lub oczekuje się, że wzrośnie, ceny obligacji spadną, co oznacza wzrost ich rentowności - istnieje odwrotna zależność między ceną obligacji a jej rentownością.
Rola Fed
Rezerwa Federalna odgrywa dużą rolę w oczekiwaniach inflacyjnych. Wynika to z faktu, że postrzeganie przez rynek obligacji, jak dobrze Rezerwa Federalna kontroluje inflację poprzez zarządzanie krótkoterminowymi stopami procentowymi, determinuje długoterminowe stopy procentowe, takie jak rentowność 10-letnich obligacji Skarbu USA. Innymi słowy, Rezerwa Federalna ustala bieżące krótkoterminowe stopy procentowe, które rynek interpretuje w celu ustalenia długoterminowych stóp procentowych, takich jak rentowność 10-letnich obligacji skarbowych USA.
Pamiętaj, że oprocentowanie 30-letnich hipotek jest wysoce skorelowane z rentownością 10-letnich obligacji Skarbu USA. Jeśli próbujesz przewidzieć, co zrobią w przyszłości 30-letnie stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych, obserwuj i rozumiesz rentowność 10-letnich obligacji Skarbu USA (lub pięcioletnią notatkę) i śledź, jaki jest rynek mówiąc o polityce pieniężnej Rezerwy Federalnej.
Kredyty hipoteczne o regulowanym oprocentowaniu - ARM
Oprocentowanie hipoteki o zmiennym oprocentowaniu może zmieniać się co miesiąc, co sześć miesięcy, co roku lub rzadziej, w zależności od warunków hipoteki. Stopa procentowa składa się z wartości indeksu powiększonej o marżę. Jest to tak zwana w pełni zindeksowana stopa procentowa. Zazwyczaj jest zaokrąglana do jednej ósmej punktu procentowego. Wartość indeksu jest zmienna, a depozyt zabezpieczający jest ustalony na cały okres kredytu hipotecznego. Na przykład, jeśli bieżąca wartość indeksu wynosi 6, 83%, a marża wynosi 3%, zaokrąglenie do najbliższej ósmej punktu procentowego spowoduje, że w pełni zindeksowana stopa procentowa wynosi 9, 83%. Gdyby indeks spadł do 6, 1%, w pełni zindeksowana stopa procentowa wyniósłaby 9, 1%.
Oprocentowanie hipoteki o zmiennym oprocentowaniu jest powiązane z indeksem. Istnieje kilka różnych indeksów hipotecznych wykorzystywanych do różnych hipotek o zmiennej stopie procentowej, z których każdy jest konstruowany przy użyciu stóp procentowych albo dla rodzaju papierów wartościowych będących aktywnym przedmiotem obrotu, rodzaju pożyczki bankowej lub rodzaju depozytu bankowego. Wszystkie różne indeksy hipoteczne są zasadniczo ze sobą skorelowane. Innymi słowy, poruszają się w tym samym kierunku, w górę lub w dół, gdy zmieniają się warunki ekonomiczne.
Większość indeksów hipotecznych uważa się za indeksy krótkoterminowe. „Krótkoterminowy” lub „termin” oznacza termin papierów wartościowych, pożyczek lub depozytów użytych do skonstruowania indeksu. Zazwyczaj wszelkie papiery wartościowe, pożyczki lub depozyty na okres jednego roku lub krótszy są uważane za krótkoterminowe. Większość krótkoterminowych stóp procentowych, w tym stosowanych do konstruowania indeksów hipotecznych, jest ściśle skorelowana ze stopą procentową znaną jako stopa funduszy federalnych.
Prognozowanie zmian
Jeśli próbujesz prognozować zmiany stóp procentowych w przypadku kredytów hipotecznych o zmiennej stopie procentowej, spójrz na kształt krzywej dochodowości. Krzywa dochodowości przedstawia rentowność amerykańskich obligacji skarbowych o terminie zapadalności od trzech miesięcy do 30 lat.
Gdy kształt krzywej jest płaski lub nachylony w dół, oznacza to, że rynek oczekuje, że Rezerwa Federalna utrzyma krótkoterminowe stopy procentowe na stałym poziomie lub obniży je. Gdy kształt krzywej jest nachylony w górę, rynek oczekuje, że Rezerwa Federalna podniesie krótkoterminowe stopy procentowe.
Stromość krzywej w obu kierunkach wskazuje, jak bardzo rynek oczekuje, że Rezerwa Federalna podniesie lub obniży krótkoterminowe stopy procentowe. Cena kontraktów futures funduszy Fed jest również wskaźnikiem oczekiwań rynku co do przyszłych krótkoterminowych stóp procentowych.
Dolna linia
Zrozumienie tego, co wpływa na obecne i przyszłe oprocentowanie kredytów hipotecznych o stałej i zmiennej stopie procentowej, może pomóc w podejmowaniu rozsądnych finansowo decyzji dotyczących kredytów hipotecznych. Na przykład może poinformować o decyzji o wyborze kredytu hipotecznego o oprocentowaniu zmiennym zamiast kredytu hipotecznego o stałej stopie procentowej i pomóc w podjęciu decyzji, kiedy uzasadnione jest refinansowanie kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu.
Nie wierz we wszystko, co słyszysz w telewizji. Nie zawsze jest to „dobry moment na refinansowanie kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu, zanim oprocentowanie wzrośnie.” Stopy procentowe mogą dalej rosnąć, a nawet spadać. Dowiedz się, co mówi krzywa dochodowości.
- (Aby uzyskać więcej informacji, zobacz Jak oprocentowanie kredytu hipotecznego, Sprawdź bieżące oprocentowanie kredytu hipotecznego, Jak oprocentowanie kredytu hipotecznego działa, Zrozumienie struktury płatności hipotecznych, Punkty hipoteczne: Jaki jest sens?
- Kredyty hipoteczne: Stała stopa procentowa a stawka regulowana, Stała lub zmienna stawka Hipoteka: Który jest teraz lepszy? Znalezienie najlepszych stawek hipotecznych, Dobra stopa procentowa? Zablokuj to !, najważniejsze czynniki, które wpływają na oprocentowanie kredytu hipotecznego, prognozowanie oprocentowania kredytu hipotecznego: kup, sprzedaj lub refi ?, regulowana stawka kredytu hipotecznego: co się dzieje, gdy rosną stopy procentowe, czy cena domu lub stopa procentowa są ważniejsze ?, zakupy hipoteczne Stawki)