Jak inwestować w ziemię

Czy Rogers kiedyś zalecił, aby ludzie kupowali ziemię ze względu na jej niedobór. Mając to na uwadze, inwestorzy muszą zrozumieć praktyczność posiadania ziemi i prowadzenia działalności gospodarczej opartej na ziemi. Muszą także być świadomi konkretnych rodzajów opcji inwestycyjnych związanych z gruntami dostępnych za pośrednictwem produktów inwestycyjnych, takich jak fundusze typu ETF i noty typu ETN.

Rodzaje inwestycji gruntowych

Niezależnie bogaci ludzie mogą kupować ziemię na użytek własny, rekreację - i tak, inwestycje. Niestety większość ludzi nie należy do tej kategorii. To nasuwa pytanie: czy możliwości posiadania ziemi i przedsięwzięcia biznesowe są w stanie wygenerować akceptowalny zwrot z inwestycji dla małych inwestorów, jednocześnie zapewniając im radość i atrybuty związane z posiadaniem ziemi? Aby odpowiedzieć na to pytanie, musisz być w stanie ocenić 10 ogólnych kategorii potencjalnych inwestycji gruntowych:

• Działka pod zabudowę mieszkaniową
• Działka komercyjna
• Rzędowa ziemia uprawna
• Grunty hodowlane
• Timberland
• Ziemia do produkcji minerałów
• Warzywa uprawne
• Winnice
• Sady
• Teren rekreacyjny

Inwestycje w nieruchomości mieszkalne i komercyjne

Zagospodarowanie terenu pod zabudowę mieszkaniową i komercyjną stanowi realne wejście do inwestycji, ponieważ praktycznie nieograniczona liczba możliwości zagospodarowania terenu może być zorganizowana tak, aby sprostać ograniczeniom kapitałowym i czasowym inwestora. Dla większości małych inwestorów fundusze inwestycyjne typu ETF są idealnym wyborem, ponieważ nie wymagają bezpośredniego zarządzania, są zasadniczo zróżnicowane pod względem rodzaju nieruchomości, są zróżnicowane geograficznie, można je kupić lub sprzedać w czasie rzeczywistym i są bardzo tanie. Niektóre specjalizują się w rodzaju nieruchomości, ale inne, takie jak Vanguard REIT ETF (VNQ), zapewniają zróżnicowaną ekspozycję na projekty przemysłowe, biurowe, handlowe, zdrowotne, magazynowe i mieszkaniowe.

Niestety tego rodzaju inwestycje negują możliwość korzystania z gruntu przez właściciela gruntów. Dlatego projekty mieszkaniowe i komercyjne nie są wykonalne dla osób, które chcą naprawdę poczuć poczucie własności gruntów.

Rzędy ziemi uprawnej i grunty pod działalność hodowlaną

Grunty zakupione pod uprawę rzędową lub do prowadzenia inwentarza żywego dają możliwość korzystania z gruntów w sensie domostwa, a także z punktu widzenia generowania dochodu. Istnieje jednak szereg problemów dla małych inwestorów, którzy kupują ziemię w celu prowadzenia tego rodzaju przedsiębiorstw. Po pierwsze, skala wymagana do prowadzenia operacji uprawy rzędowej lub hodowli zwierząt musi być bardzo duża, aby była opłacalna finansowo. To z kolei wymaga znacznych nakładów kapitałowych z góry znacznie wykraczających poza to, na co większość ludzi może sobie pozwolić. Ponadto bieżące koszty stałe związane z prowadzeniem tego rodzaju działalności rolniczej są niezwykle wysokie.

To z kolei oznacza, że ​​dźwignia finansowa i ryzyko biznesowe dla takich operacji są również bardzo wysokie. W rezultacie na właściciela gruntu kładziony jest znaczny nacisk, aby przedsięwzięcia finansowe tego typu były udane. W wielu przypadkach poziom stresu znacznie przewyższa korzyści, o które ludzie tęsknią jako właściciele ziemscy. Mając to na uwadze, słuszną oceną jest stwierdzenie, że większość małych inwestorów powinna unikać prowadzenia tego rodzaju działalności rolniczej na dużą skalę, ponieważ ryzyko i trudności związane z taką działalnością prawdopodobnie przewyższą jakiekolwiek korzyści.

Chociaż posiadanie tradycyjnej uprawy rzędowej lub hodowli zwierząt gospodarskich prawdopodobnie nie jest możliwe dla większości małych inwestorów, wiele opcji inwestycji rolnych zapewnia akceptowalną ekspozycję inwestycyjną na tradycyjne przedsiębiorstwa rolnicze. Na przykład United States Agriculture Index Fund (USAG) jest funduszem notowanym na giełdzie, który zapewnia ekspozycję na soję, kukurydzę, pszenicę, bawełnę, cukier, kawę, olej sojowy, żywe bydło, bydło karmiące, kakao, chude świnie, Kansas City pszenica, olej rzepakowy i mączka sojowa. Dlatego inwestując w ten produkt, mali inwestorzy będą mieli szerokie zaangażowanie inwestycyjne w tradycyjne operacje rolnicze. To z kolei może być wykorzystane przez inwestora, aby pomóc w przestrzeganiu tradycyjnych praktyk rolniczych, a także w celu uzyskania atrakcyjnego zwrotu z inwestycji w czasie.

Mali inwestorzy mogą również wykorzystywać różnorodne noty giełdowe (ETN) do inwestowania w określone rodzaje tradycyjnych operacji rolniczych. Na przykład Barclays iPath Pure Beta Agriculture ETN (DIRT) zapewnia ekspozycję inwestycyjną na towary miękkie, takie jak kukurydza, pszenica, soja, cukier, bawełna i kawa, a Barclays iPath Pure Beta Livestock ETN (LSTK) zapewnia ekspozycję inwestycyjną na bydło i nierogacizna.

Jeśli chodzi o wykorzystanie ETF i ETN jako opcji inwestycyjnych związanych z gruntami i rolnictwem, inwestorzy muszą zrozumieć, że wiele z tych rodzajów produktów wykorzystuje instrumenty pochodne, takie jak kontrakty futures, do generowania ekspozycji rynkowej. W rezultacie inwestorzy muszą przeprowadzić staranną analizę due diligence tego rodzaju inwestycji, aby w pełni zrozumieć potencjalne ryzyko i korzyści. Niemniej jednak wykorzystanie ETF i ETN może stanowić najlepszą okazję do zaangażowania się w tradycyjne operacje rolnicze na dużą skalę.

Możliwości inwestycyjne dla małych gospodarstw

Aby drobni inwestorzy mogli naprawdę cieszyć się bardziej tradycyjnym poczuciem własności ziemi, być może najlepszym rozwiązaniem będą gospodarstwa drzewne, ziemie mineralne, ogrody warzywne, sady, winnice i tereny rekreacyjne. Tego rodzaju przedsięwzięcia rolnicze są o wiele bardziej atrakcyjne dla małych inwestorów: skala zakupu gruntów może być dostosowana do ograniczeń kapitałowych inwestora; operacje mogą generować ciągły strumień dochodów, a inwestorzy mogą czerpać przyjemność z przebywania na ziemi podczas jej użytkowania.

To powiedziawszy, wiele ETF-ów i ETN-ów jest również bezpośrednio związanych z tego rodzaju przedsięwzięciami rolniczymi. Dlatego mali inwestorzy mogą rozważyć zainwestowanie w nich, jeśli zdecydują, że prowadzenie działalności rolniczej na małą skalę wymaga zbyt wiele czasu i zasobów.

MSCI Global Timber ETF (CUT) jest przeznaczony do śledzenia wyników firm z branży drzewnej na całym świecie i obejmuje gospodarstwa w firmach, które są właścicielami lub dzierżawią grunty leśne i pozyskują drewno do celów komercyjnych i sprzedaży produktów na bazie drewna. Ponadto fundusz ETF SPDR S&P do poszukiwań i wydobycia ropy i gazu (XOP) jest jedną z wielu opcji inwestycyjnych zapewniających ekspozycję na zagospodarowanie gruntów mineralnych.

Zagadnienia do rozważenia

Po podjęciu decyzji o zakupie surowca jako inwestycji lub pod inwestycję inwestorzy muszą zrozumieć wiele kwestii dotyczących legalności związanej z korzystaniem z określonych działek nieruchomości. Na przykład ograniczenia użytkowania gruntów mogą ograniczyć sposób, w jaki właściciel może wykorzystywać grunty, służebności gruntów mogą przyznać dostęp do części nieruchomości niepowiązanemu podmiotowi, a przeniesienie praw mineralnych może dać niepowiązanemu podmiotowi upoważnienie do wydobywania i sprzedaży minerałów w celu osiągnięcia korzyści finansowych.

Ponadto prawa nadbrzeżne i przybrzeżne mogą przewidywać dostęp właściciela gruntu do sąsiednich dróg wodnych, a ukształtowanie terenu może dyktować, jeśli leży on na równinie zalewowej, co znacznie wpłynęłoby na sposób użytkowania gruntów. Na szczęście potencjalni nabywcy ziemi mogą uzyskać odpowiedzi na te pytania, przeglądając specyfikację prawną działki, która znajduje się w dokumencie zwanym aktem własności gruntu. Ten typ dokumentu jest zazwyczaj dostępny publicznie za pośrednictwem Internetu lub można go uzyskać w staromodny sposób, odwiedzając ewidencję gruntów i działy właściwego urzędu powiatowego.

Oprócz kwestii prawnych drobni inwestorzy powinni wziąć pod uwagę dostęp gruntu do podstawowych mediów, takich jak energia elektryczna lub telekomunikacja. Inwestorzy powinni również przejrzeć roczny obowiązek podatkowy od nieruchomości, ocenić potencjalne naruszenia przepisów i przeanalizować oddalenie gruntów od właściciela gruntu, a także od najbliższej społeczności. Wszystkie te kwestie są ważne, ponieważ brak mediów może znacznie utrudnić możliwość użytkowania gruntów, oddalenie terenu może mieć wpływ na możliwości korzystania z nieruchomości przez właściciela gruntów, a podatki od nieruchomości mogą wpływać na finanse właściciela gruntu. Mając to na uwadze, potencjalni właściciele gruntów powinni przeprowadzić kompleksową ocenę due diligence przed podjęciem decyzji o zakupie gruntu.

Ogólny przegląd wyceny gruntów

Inwestorzy rozważający zakup gruntów surowych muszą zdać sobie sprawę, że angażują się w inwestycję czysto spekulacyjną. Wynika to z faktu, że niezabudowane grunty nie generują żadnego dochodu, dlatego też zwrot z inwestycji będzie musiał pochodzić z potencjalnego zysku kapitałowego, jaki można uzyskać po sprzedaży gruntu. Mając to na uwadze, koszt długu z tytułu pożyczki na nieruchomość rolniczą można wykorzystać do przeprowadzenia wstępnej analizy inwestycji.

Według stanu na luty 2018 r. Roczna stopa procentowa dla 30-letniej w pełni zamortyzowanej pożyczki na nieruchomości rolne wynosiła 6%. W oparciu o tę stawkę grunty zakupione za pomocą pożyczki gruntowej musiałyby rosnąć każdego roku o 6%, aby inwestycja gruntowa osiągnęła rentowność. W większości rejonów USA jest to mało prawdopodobne, szczególnie w dłuższym okresie. Dlatego z czysto inwestycyjnego punktu widzenia grunty surowe mają bardzo nieatrakcyjny zwrot z inwestycji, szczególnie jeśli weźmie się pod uwagę czas, jaki inwestorzy zazwyczaj muszą posiadać grunty, aby uzyskać zwrot z inwestycji. Ponadto stopy procentowe pożyczek gruntów rolnych prawdopodobnie wzrosną w przyszłości, co oznacza, że ​​wzrośnie również próg rentowności przyszłych zakupów gruntów.

Jeśli koszt zadłużenia z tytułu pożyczki na nieruchomość rolną nie zniechęca drobnych inwestorów do chęci zakupu ziemi jako inwestycji spekulacyjnej i naprawdę wierzą, że mogą założyć niewielką działalność rolniczą, która spełni ich wymogi kapitałowe, wymogi dochodowe i ograniczenia czasowe, wiele raportów wyceny jest łatwo dostępnych. Raporty te można uzyskać w departamentach rolniczych publicznych państwowych uniwersytetów, aby pomóc ocenić wykonalność założenia działalności gospodarczej w małym gospodarstwie rolnym. Dlatego drobni inwestorzy, którzy chcą założyć farmę drzewną, farmę warzywną, winnicę lub sad, powinni być w stanie znaleźć kompleksową i terminową analizę wyjaśniającą, w jaki sposób ustanowić tego rodzaju operacje, ilość pracy, którą prawdopodobnie pociągną za sobą, nakłady inwestycyjne wymagany, czas niezbędny do uzyskania zwrotu z inwestycji oraz prawdopodobny zwrot z inwestycji, jaki będzie osiągać działalność małego gospodarstwa rolnego w czasie.

Wreszcie, a być może najważniejsze, inwestorzy muszą zrozumieć, że inwestowanie w ziemię w celu prowadzenia działalności gospodarczej w małym gospodarstwie jest prawdopodobnie najtrudniejszym i najbardziej ryzykownym rodzajem przedsięwzięcia biznesowego, jakie można zrealizować. Wynika to z faktu, że oprócz ryzyka występującego we wszystkich przedsięwzięciach biznesowych działalność rolnicza wiąże się z wieloma rodzajami ryzyka, z którymi nie muszą sobie radzić firmy pozarolnicze. Przykładami są zagrożenie różnorodnymi chorobami upraw, możliwość zarażenia szkodnikami, ciągle zmieniające się warunki pogodowe i niestabilne ceny rynkowe. Z tych powodów, w połączeniu z faktem, że prowadzenie małego gospodarstwa wymaga znacznej siły fizycznej, wytrzymałości i bardzo silnej etyki pracy, zdecydowana większość inwestorów prawdopodobnie nie będzie w stanie sprostać wszystkim wymaganiom rolniczym zrównoważona podstawa.

Dolna linia inwestycji gruntowych

Kupowanie surowej ziemi jest bardzo ryzykowną inwestycją, ponieważ nie przyniesie żadnego dochodu i może nie wygenerować zysku kapitałowego przy sprzedaży nieruchomości. Ponadto wykorzystanie pożyczki na nieruchomości rolne do zakupu ziemi jest bardzo ryzykowne. Mając to na uwadze, zaleca się, aby większość małych inwestorów pragnących posiadać ziemię lub zarządzać małym przedsiębiorstwem rolnym, korzystała z szerokiej gamy funduszy inwestycyjnych typu ETF i ETN, które obecnie udostępniają małym inwestorom możliwości, które kiedyś były dostępne wyłącznie w celu zabezpieczenia fundusze. Korzystając z tego rodzaju produktów inwestycyjnych, inwestorzy powinni być w stanie spełnić swoje pragnienie rekreacyjnych działań związanych z gruntami, generując jednocześnie rozsądny zwrot z inwestycji.