Jak działa amortyzacja nieruchomości na wynajem

Inwestowanie w wynajem nieruchomości może okazać się mądrym posunięciem finansowym. Po pierwsze, wynajmowana nieruchomość może zapewnić stałe źródło dochodu podczas budowania kapitału, a nieruchomość (najlepiej) docenia. Istnieją również korzyści podatkowe: możesz odliczyć koszty wynajmu od dochodu z wynajmu, który uzyskasz, zmniejszając w ten sposób swoje zobowiązania podatkowe. Większość wydatków związanych z wynajmem nieruchomości - w tym ubezpieczenie kredytu hipotecznego, podatki od nieruchomości, koszty napraw i konserwacji, koszty domowego biura, ubezpieczenie, usługi profesjonalne i koszty podróży związane z zarządzaniem - są odliczane w roku wydania pieniędzy.

Jednak inne kluczowe odliczenie podatkowe - dotyczące amortyzacji - działa inaczej. Amortyzacja jest procesem stosowanym do odliczenia kosztów zakupu i ulepszenia wynajmowanej nieruchomości. Amortyzacja rozprowadza potrącenie przez cały okres użytkowania nieruchomości, zamiast jednego dużego odliczenia w roku zakupu (lub ulepszenia) nieruchomości. Internal Revenue Service (IRS) ma bardzo szczegółowe zasady dotyczące amortyzacji, a jeśli jesteś właścicielem wynajmowanej nieruchomości, ważne jest, aby zrozumieć, jak działa ten proces.

Która właściwość podlega amortyzacji?

Według IRS możesz amortyzować nieruchomość pod wynajem, jeśli spełnia ona wszystkie poniższe wymagania:

• Jesteś właścicielem nieruchomości. (Jesteś uważany za właściciela, nawet jeśli nieruchomość podlega długowi).
• Korzystasz z nieruchomości w swojej firmie lub jako działalność generująca dochód.
• Właściwość ma określony okres użytkowania, co oznacza, że ​​zużywa się, gnije, zużywa się, staje się przestarzała lub traci wartość z przyczyn naturalnych.
• Oczekuje się, że nieruchomość będzie trwała dłużej niż rok.

Nawet jeśli nieruchomość spełnia wszystkie powyższe wymagania, nie można jej amortyzować, jeśli oddano ją do użytkowania i zutylizowano (lub nie użyto już w celach biznesowych) w tym samym roku. Gruntów nie uważa się za podlegających amortyzacji. Ogólnie rzecz biorąc, nie można amortyzować kosztów czyszczenia, sadzenia i kształtowania krajobrazu, ponieważ te czynności są uważane za część kosztu ziemi.

Kiedy rozpoczyna się amortyzacja?

Możesz rozpocząć odliczanie amortyzacji, gdy tylko nieruchomość zostanie oddana do użytku lub będzie gotowa i będzie dostępna do wynajęcia. Oto przykład: 15 maja kupujesz nieruchomość na wynajem. Po kilkumiesięcznej pracy w domu masz ją gotową do wynajęcia 15 lipca, więc zaczniesz reklamować się online i w lokalnych gazetach. Znajdujesz najemcę, a dzierżawa rozpoczyna się 1 września. Ponieważ nieruchomość została oddana do użytku - to znaczy, jest gotowa do wynajmu i zajęcia - 15 lipca, zacząłbyś amortyzować dom w lipcu, a nie we wrześniu, kiedy zaczniesz pobierać czynsz.

Kontynuujesz amortyzację nieruchomości, dopóki nie zostanie spełniony jeden z poniższych warunków.

• Odliczono cały koszt lub inną podstawę w nieruchomości.
• Wycofujesz nieruchomość z eksploatacji, nawet jeśli nie w pełni odzyskałeś jej koszt lub inną podstawę. Nieruchomość jest wycofywana ze służby, gdy nie jest już używana jako nieruchomość przynosząca dochód - lub jeśli sprzedajesz ją lub wymieniasz, przekształcasz na użytek osobisty, porzucasz ją lub jeśli jest zniszczona.

Możesz nadal ubiegać się o potrącenie z tytułu amortyzacji nieruchomości, które są tymczasowo „nieużywane” lub nie są w użyciu. Jeśli na przykład dokonasz naprawy po wyprowadzce jednego najemcy, nadal możesz amortyzować nieruchomość, przygotowując ją do następnego.

Metoda amortyzacji

Trzy czynniki określają kwotę amortyzacji, którą można odliczyć każdego roku: podstawa w nieruchomości, okres odzyskiwania i zastosowana metoda amortyzacji. Wszelkie nieruchomości na wynajem oddane do użytku po 1986 r. Są amortyzowane za pomocą zmodyfikowanego systemu przyspieszonego odzyskiwania kosztów (MACRS), techniki księgowej, która rozdziela koszty (i odliczenia amortyzacji) na 27, 5 lat, czyli czas, który IRS uważa za „okres użytkowania” ”Wynajmowanej nieruchomości.

Chociaż przy obliczaniu amortyzacji zawsze zaleca się współpracę z wykwalifikowanym księgowym podatkowym, oto podstawowe kroki:

1. Określ podstawę nieruchomości - Podstawą nieruchomości jest jej koszt lub kwota, którą zapłaciłeś (gotówką, hipoteką lub w inny sposób) na zakup nieruchomości. Niektóre opłaty rozliczeniowe i koszty zamknięcia, w tym opłaty prawne, opłaty rejestracyjne, ankiety, podatki transferowe, ubezpieczenie tytułu i wszelkie kwoty, które sprzedawca jest winien zapłacić, (takie jak zaległe podatki), są uwzględnione w podstawie. Niektóre opłaty rozliczeniowe i koszty zamknięcia nie mogą być uwzględnione w podstawie, w tym składki na ubezpieczenie przeciwpożarowe, czynsz związany z zajmowaniem nieruchomości przed zamknięciem oraz opłaty związane z uzyskaniem lub refinansowaniem pożyczki: punkty, składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, koszty raportu kredytowego, oraz opłaty za ocenę.
2. Rozdziel koszt gruntu i budynków - ponieważ możesz amortyzować tylko koszt budynku, a nie gruntu, musisz określić wartość każdego z nich, aby amortyzować odpowiednią kwotę. Aby ustalić wartość, możesz użyć uczciwej wartości rynkowej każdej w momencie zakupu nieruchomości lub możesz oprzeć tę liczbę na oszacowanych wartościach podatku od nieruchomości. Powiedzmy, że kupiłeś dom za 110 000 $. W najnowszej wymianie podatku od nieruchomości wartość nieruchomości wynosi 90 000 USD, z czego 81 000 USD na dom, a 9 000 USD na grunt. Dlatego możesz przeznaczyć 90% (81 000 ÷ 90 000 USD) ceny zakupu domu i 10% (9 000 ÷ 90 000 USD) ceny gruntu.
3. Określ swoją podstawę w domu - Teraz, kiedy znasz podstawę nieruchomości (dom plus ziemia) i wartość domu, możesz określić swoją podstawę w domu. Korzystając z powyższego przykładu, podstawa w domu - kwota, którą można amortyzować - wyniósłaby 99 000 USD (90% z 110 000 USD). Twoja podstawa na ziemi wynosiłaby 11 000 USD (10% ze 110 000 USD).
4. Określ skorygowaną podstawę, jeśli to konieczne - Może być konieczne zwiększenie lub zmniejszenie podstawy dla niektórych zdarzeń, które mają miejsce między momentem zakupu nieruchomości a czasem, kiedy jest ona gotowa do wynajmu. Przykłady podwyżek do podstawy obejmują koszt wszelkich dodatków lub ulepszeń, których okres użytkowania wynosi co najmniej rok dokonany przed oddaniem nieruchomości do eksploatacji, pieniądze wydane na przywrócenie uszkodzonego mienia, koszt wniesienia usług użyteczności publicznej do nieruchomości oraz niektóre opłaty prawne.

Przykłady obniżek podstawy obejmują płatności ubezpieczeniowe, które otrzymujesz w wyniku uszkodzenia lub kradzieży, straty poszkodowane nieobjęte ubezpieczeniem, w odniesieniu do którego dokonałeś potrącenia oraz pieniądze, które otrzymujesz za udzielenie służebności.

Którego systemu użyć

Kolejne kroki obejmują określenie, który z dwóch MACRS ma zastosowanie: system amortyzacji ogólnej (GDS) lub system amortyzacji alternatywnej (ADS). GDS ma zastosowanie do większości nieruchomości oddawanych do użytku i zasadniczo musisz z niego korzystać, chyba że dokonasz nieodwołalnych wyborów do ADS lub jeśli prawo wymaga od Ciebie korzystania z ADS. ADS jest wymagane, gdy właściwość:

• Ma wykwalifikowaną firmę wykorzystującą 50% czasu lub krócej
• Ma zastosowanie zwolnione z podatku
• Jest finansowany z obligacji zwolnionych z podatku
• Jest stosowany głównie w rolnictwie

Zasadniczo będziesz korzystać z GDS, chyba że masz powód, aby zatrudnić ADS. Ponownie zalecane jest skonsultowanie się z wykwalifikowanym księgowym podatkowym, który może pomóc w ustaleniu najbardziej korzystnego sposobu amortyzacji wynajmowanej nieruchomości.

Gdy dowiesz się, który system MACRS ma zastosowanie, możesz określić okres odzyskiwania nieruchomości. Okres odzyskiwania przy użyciu GDS wynosi 27, 5 lat w przypadku nieruchomości na wynajem mieszkalny. Jeśli korzystasz z ADS, okres odzyskiwania dla tego samego rodzaju nieruchomości wynosi 30 lat w przypadku nieruchomości oddanej do użytku po 31 grudnia 2017 r. Lub 40 lat, jeśli została oddana do użytku przed tą datą.

Następnie określ kwotę, którą możesz amortyzować każdego roku. Ponieważ większość wynajmowanych mieszkań korzysta z GDS, skupimy się na tych obliczeniach.

Za każdy pełny rok użytkowania nieruchomości amortyzowana jest równa kwota: 3, 636% każdego roku, o ile nadal amortyzujesz nieruchomość. Jeśli nieruchomość działała przez okres krótszy niż rok (na przykład kupiłeś dom w maju i zacząłeś go wynajmować w lipcu), amortyzowałbyś mniejszy procent tego roku, w zależności od tego, kiedy oddano go do użytku. Zgodnie z tabelą GDS IRS Residential Rent Property:

Na przykład weź dom o podstawie 99 000 USD, który oddano do użytku 15 lipca. Za pierwszy rok amortyzujesz 1, 667% lub 1650 USD (99 000 x 1, 667%). Za każdy kolejny rok amortyzacja będzie wynosić 3, 636% lub 3 599, 64 $, o ile czynsz będzie czynny przez cały rok. Należy zauważyć, że liczba ta jest zasadniczo równoważna z przyjęciem podstawy i podzieleniem przez okres odzyskiwania 27, 5: 99 000 ÷ 27, 5 = 3600 USD. Różnica wynika z pierwszego roku pracy częściowej.

Jak bardzo amortyzacja zmniejsza zobowiązanie podatkowe?

Jeśli wynajmujesz nieruchomość, zazwyczaj składasz roczne zeznanie podatkowe i przychody z wynajmu każdej nieruchomości na wynajem w odpowiedniej linii Załącznika E. zysk lub strata netto przechodzą następnie na formularz 1040. Amortyzacja jest jednym z wydatków, które zostaną uwzględnione w załączniku E, więc kwota amortyzacji skutecznie zmniejsza zobowiązanie podatkowe za rok. Na przykład, jeśli amortyzujesz 359, 64 USD i znajdujesz się w grupie podatkowej 22%, zaoszczędzisz w tym roku 3.599, 64 USD x 0, 22 = 791, 92 USD.

Dolna linia

Amortyzacja może być cennym narzędziem, jeśli inwestujesz w wynajem nieruchomości, ponieważ pozwala rozłożyć koszty zakupu nieruchomości na dziesięciolecia, zmniejszając w ten sposób coroczny obowiązek podatkowy. Oczywiście, jeśli amortyzujesz nieruchomość, a następnie sprzedajesz ją za kwotę przekraczającą jej zamortyzowaną wartość, będziesz winien podatek od tego zysku poprzez podatek z tytułu odzyskania amortyzacji.

Ponieważ przepisy podatkowe dotyczące wynajmu nieruchomości są skomplikowane i okresowo się zmieniają, zaleca się współpracę z wykwalifikowanym księgowym przy zakładaniu, prowadzeniu i sprzedaży działalności związanej z wynajmem nieruchomości. W ten sposób możesz mieć pewność, że uzyskasz najbardziej korzystne traktowanie podatkowe - i unikniesz niespodzianek w czasie opodatkowania.