Kluczowe powody do inwestowania w nieruchomości

Inwestycje w nieruchomości to zakup przyszłego strumienia dochodów z nieruchomości i mogą oferować szereg korzyści w stosunku do innych rodzajów inwestycji, w tym potencjalnie wyższe zwroty, stabilność, zabezpieczenie przed inflacją i dywersyfikację. Oto niektóre z kluczowych powodów, dla których warto rozważyć inwestowanie w nieruchomości.

Kluczowe dania na wynos

• Inwestowanie w nieruchomości nigdy nie było łatwiejsze dzięki REIT i ETF-om nieruchomości, umożliwiając zwykłym inwestorom dostęp do różnych rodzajów nieruchomości i lokalizacji.
• Inwestorzy mogą dążyć do dodania nieruchomości do swojego portfela jako dywersyfikatora i zabezpieczenia przed inflacją.
• Nieruchomość ma dodatkowe korzyści, takie jak jej zdolność zarówno do zwiększania wartości, jak i generowania przepływów pieniężnych z dochodów z najmu lub odsetek od kredytu hipotecznego.

Zwroty skorygowane o ryzyko konkurencyjne

W oparciu o dane z lipca 2018 r. Z National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF), nieruchomości komercyjne na rynku prywatnym zwróciły średnio 9, 85% w ciągu ostatnich pięciu lat. Ten wiarygodny wynik został osiągnięty wraz z niską zmiennością w stosunku do akcji i obligacji, zapewniając wysoce konkurencyjne stopy zwrotu skorygowane o ryzyko.

Krytycy twierdzą, że niska zmienność charakterystyczna dla nieruchomości jest wynikiem rzadkich transakcji na nieruchomościach i wartości nieruchomości często określanych przez zewnętrzne oceny, które mają tendencję do opóźniania się na rynku. Rzadkie transakcje i wyceny skutkują wygładzeniem zwrotów, ponieważ zgłaszane wartości nieruchomości nie doceniają wartości rynkowych w fazie wzrostu i zawyżają wartości rynkowe w fazie spadku.

Chociaż prawdą jest, że historyczne szacunki zmienności nieruchomości powinny być korygowane w górę, rynki w czasie rzeczywistym są podatne na nagłe nieoczekiwane wstrząsy. Dobrym przykładem może być „kraksa błyskawiczna” z maja 2010 r., Kiedy 1 bilion dolarów wartości giełdowej został skasowany w zaledwie 15 minut. W środowisku, w którym zmienność rynku jest problemem, a dynamika handlu algorytmicznego jest niejasna, bardziej stabilne ceny nieruchomości są atrakcyjne.

Wysoka wartość aktywów materialnych

W przeciwieństwie do akcji i do pewnego stopnia obligacji, inwestycja w nieruchomości jest zabezpieczona wysokim poziomem cegły i zaprawy. Pomaga to ograniczyć konflikt główny-agent lub stopień, w jakim interes inwestora zależy od uczciwości i kompetencji zarządzających i dłużników. Nawet fundusze inwestycyjne nieruchomości (REIT), które są notowanymi papierami wartościowymi na rynku nieruchomości, często mają regulacje, które nakazują wypłacanie minimalnego odsetka zysków w formie dywidend.

Atrakcyjny i stabilny zwrot dochodu

Kluczową cechą inwestycji w nieruchomości jest znaczna część całkowitego zwrotu z przychodów z wynajmu w długim okresie. W ciągu 30 lat od 1977 do 2007 r. Prawie 80% całkowitego zwrotu z nieruchomości w USA pochodziło z przepływów dochodów. Pomaga to zmniejszyć zmienność, ponieważ inwestycje, które bardziej polegają na zwrocie dochodów, są zwykle mniej zmienne niż te, które bardziej polegają na zwrocie wartości kapitału.

Nieruchomości są również atrakcyjne w porównaniu z bardziej tradycyjnymi źródłami dochodu. Klasa aktywów zwykle handluje z premią za zysk do amerykańskich obligacji skarbowych i jest szczególnie atrakcyjna w środowisku, w którym stopy skarbu są niskie.

Dywersyfikacja portfela

Kolejną zaletą inwestowania w nieruchomości jest potencjał dywersyfikacji. Nieruchomości mają niską, aw niektórych przypadkach ujemną, korelację z innymi głównymi klasami aktywów. Oznacza to, że dodanie nieruchomości do portfela zróżnicowanych aktywów może obniżyć zmienność portfela i zapewnić wyższy zwrot na jednostkę ryzyka.

Zabezpieczanie inflacji

Zdolność zabezpieczenia inflacji nieruchomości wynika z pozytywnego związku między wzrostem PKB a popytem na nieruchomości. Wraz z rozwojem gospodarek popyt na nieruchomości powoduje wzrost czynszów, a to z kolei przekłada się na wyższe wartości kapitałowe. Dlatego nieruchomości mają tendencję do utrzymywania siły nabywczej kapitału, przenosząc część presji inflacyjnej na najemców i włączając część presji inflacyjnej w formie wzrostu wartości kapitału.

Wada: brak płynności

Główną wadą inwestowania w nieruchomości jest brak płynności lub względna trudność w zamianie składnika aktywów na środki pieniężne i środki pieniężne na aktywa. W przeciwieństwie do transakcji na akcjach lub obligacjach, które można przeprowadzić w kilka sekund, zamknięcie transakcji na nieruchomości może potrwać miesiące. Nawet z pomocą pośrednika znalezienie odpowiedniego kontrahenta może zająć kilka tygodni pracy.

To powiedziawszy, postęp w dziedzinie innowacji finansowych przedstawił rozwiązanie problemu płynności w postaci notowanych na giełdzie REIT i spółek z branży nieruchomości. Zapewniają one pośrednią własność nieruchomości i mają strukturę spółek giełdowych. Oferują lepszą płynność i ceny rynkowe, ale są ceną wyższej zmienności i niższych korzyści dywersyfikacyjnych.

Dolna linia

Nieruchomości to odrębna klasa aktywów, która jest łatwa do zrozumienia i może zwiększyć profil ryzyka i zwrotu z portfela inwestora. Same w sobie nieruchomości oferują konkurencyjne zwroty skorygowane o ryzyko, przy mniejszej liczbie konfliktów między głównymi agentami i atrakcyjnymi źródłami dochodów. Może również zwiększyć portfel poprzez obniżenie zmienności poprzez dywersyfikację. Chociaż niektórzy inwestorzy mogą mieć problemy z płynnością, istnieją sposoby na uzyskanie ekspozycji na nieruchomości, a jednocześnie zmniejszenie niepłynności, a nawet wyrównanie jej z tradycyjnymi klasami aktywów.