Otoczony lądem
Określenie „bez dostępu do morza” w kontekście nieruchomości odnosi się do nieruchomości, która jest niedostępna w drodze publicznej, z wyjątkiem przyległej działki. Pusta działka, która znajduje się za centrum handlowym, do którego można dotrzeć tylko spacerując po centrum handlowym, kwalifikuje się jako tego typu działka. Nieruchomość bez dostępu do morza jest dookoła „zamknięta” przez inną własność.
PRZEŁAMANIE Śluzy lądowej
Paczki śródlądowe są zazwyczaj wynikiem podziału lub podziału większej działki na mniejsze działki, które są sprzedawane indywidualnie. Idealnie byłoby, gdyby mniejsze paczki miały dostęp do publicznego prawa drogi, ale czasami nie jest to możliwe. Na przykład sprzedawca może chcieć podzielić dużą kwadratową działkę z elementem krajobrazu w środku, takim jak góra, która nie nadaje się do zagospodarowania. Zamiast wyrzeźbić żłobioną paczkę, która zapewnia dostęp do góry, może pozostawić ją bez dostępu do morza.
Plusy i minusy nieruchomości bez dostępu do morza
Nieruchomość bez dostępu do morza jest zwykle warta mniej niż inne otaczające nieruchomości, ze względu na jej niedostępność. Ale to nie znaczy, że nic nie jest warte. Przepisy stanowe i federalne chronią prawo właścicieli nieruchomości do „produktywnego użytkowania” ich ziemi, co ogólnie oznacza prawo do uzyskania dostępu do drogi publicznej. Służebność, która daje prawo do przejścia przez sąsiednie tereny, jest wykorzystywana w celu zapewnienia takiego dostępu. Istnieją różne rodzaje służebności, niektóre łatwiejsze do zdobycia niż inne. Ale doświadczeni nabywcy, którzy rozumieją zasady, mogą znaleźć dobre inwestycje w nieruchomości bez dostępu do morza.
Bezstresowy sposób na służebność polega na przyjacielskich negocjacjach z sąsiadującym właścicielem gruntu. Mogą mieć pokusę, aby złożyć ustną obietnicę, która pozwala właścicielowi śródlądowemu na przejście przez ich ziemię, ale kupującym zaleca się uzyskanie obietnicy na piśmie. Pisemna służebność stworzona przez prawnika ds. Nieruchomości i zarejestrowana w lokalnym biurze czynów zapewnia bezpieczeństwo właścicielowi nieruchomości bez dostępu do morza. Dzięki ustnej umowie sąsiad może zmienić zdanie lub sprzedać swoją ziemię mniej gościnnemu właścicielowi. Wreszcie słowo sąsiada nie będzie miało większego znaczenia, gdy zamknięta w ziemi paczka znów trafi na sprzedaż. Stała służebność pisania pozwala uniknąć wszystkich tych potencjalnych problemów.
Jeśli sąsiad nie chce podpisać przyjaznej służebności lub prosi o nieuzasadnioną rekompensatę, konieczne może być skorzystanie z opcji nuklearnej służebności z konieczności. Służebnością z konieczności jest orzeczenie sądowe przyznające właścicielowi nieruchomości prawnie uprawniony dostęp do ich nieruchomości. Jednak właściciel nieposiadający dostępu do morza musi udowodnić w drodze aktu własności i tytułu, że zarówno własność pozbawiona dostępu do morza, jak i sąsiednia własność były kiedyś własnością tej samej osoby. Sąd zasadniczo orzeka, że gdy nieruchomość została podzielona, właściciel zaniedbał zapewnienie niezbędnego dostępu do drogi.
Niezależnie od tego, czy są to umowy polubowne, czy przy udziale sądu, inwestorzy, którzy odrabiają pracę domową, mogą tanio kupić nieruchomość bez dostępu do morza, uzyskać dostęp do drogi i sprzedawać z czystym zyskiem bez żadnych fizycznych ulepszeń.
Należy zauważyć, że złożenie wniosku o służebność z konieczności pociągnie za sobą koszty prawne. Może również pozostawić właściciela śródlądowego ze złym sąsiadem, który może odwołać się od wyroku. Istnieją wyjątki od służebności z konieczności, takie jak patenty na ziemię przyznane przez rząd federalny, nawet te sprzed setek lat. Aby uniknąć bycia świnią w śluzy śródlądowej, kupujący powinni skonsultować się z doświadczonym prawnikiem nieruchomości.
Porównaj rachunki inwestycyjne Nazwa dostawcy Opis Ujawnienie reklamodawcy × Oferty przedstawione w tej tabeli pochodzą od partnerstw, od których Investopedia otrzymuje wynagrodzenie.