Zarabianie w nieruchomościach mieszkalnych

Wielu podekscytowanych inwestorów nieruchomościami myśli, że mogą się wzbogacić, korzystając z pożyczki bankowej na zakup i modernizację lokalnych firm naprawczych. Chociaż inwestowanie w nieruchomości może być lepsze niż inwestowanie na giełdzie - ponieważ istnienie małych lokalnych rynków nieruchomości powoduje nieefektywność, którą inwestorzy mogą wykorzystać - potrzebujesz bardziej zaawansowanego poziomu zrozumienia, aby zarabiać na nieruchomościach mieszkalnych. Aby przejść od złotej rączki do potentata na rynku nieruchomości, musisz zrozumieć rynek, a także trzy kluczowe składniki silnych zysków z nieruchomości.

Poszukaj zdrowego rynku krajowego

Podczas gdy doświadczeni i bystrzy inwestorzy nieruchomości mogą być w stanie zarobić trochę pieniędzy w słabym ogólnokrajowym środowisku nieruchomości, szanse są przeciwko nim; szanse na sukces dla nowych inwestorów na takim rynku są jeszcze większe. Rosnące stopy procentowe mogą wylać dużo zimnej wody na gorący rynek nieruchomości, ponieważ ci, którzy kupili nieruchomości z hipotekami o zmiennej stopie procentowej, muszą zapłacić więcej, aby je utrzymać, i nie każdy może sobie na to pozwolić. Prowadzi to do zmniejszenia popytu na nieruchomości, a ceny odpowiednio spadają.

Tak więc, kiedy zaczynasz budować swój portfel nieruchomości, idealny czas znajduje się w otoczeniu malejącej stopy procentowej. Ogólnie rzecz biorąc, pożyczka nie tylko będzie tańsza, ale poza chwilowym załamaniem kredytowym popyt będzie prawdopodobnie wyższy, co można wytrzymać przy dobrym zarządzaniu kapitałem.

Kolejną pożądaną cechą jest zdrowy produkt krajowy brutto (PKB), ponieważ liczba ta naprawdę mówi o ogólnej kondycji systemu gospodarczego, który wspiera rynek nieruchomości. W czasach zdrowego PKB, takich jak wzrost o ponad 3% rocznie, rzadko występują znaczące słabości nieruchomości.

Wreszcie dane dotyczące stopy bezrobocia są często głównym wskaźnikiem miękkości rynku. Jeśli ludzie widzą niewiele perspektyw na dochód w miejscu zamieszkania, przeprowadzają się. To z kolei znacznie zmniejsza aprecjację cen mieszkań (HPA).

Wybierz konkretną lokalizację

Jeśli na rynku krajowym znajdą Państwo niskie stopy procentowe, przyzwoity wzrost PKB i przyzwoite stopy bezrobocia, możecie zacząć szukać pożądanego rynku lokalnego. Poszukaj obszaru o względnie silnym potencjale aprecjacyjnym w stosunku do innych rynków. Dobrze nagłośnione dane o bezrobociu z indeksu cen domów Case-Shiller, Biura Statystyki Pracy lub innych źródeł są doskonałymi wskaźnikami przyszłego stanu zdrowia najlepszych rynków nieruchomości.

Lokalne dane o bezrobociu często w dużym stopniu wskazują na dane o mieszkalnictwie. Inteligentny inwestor stara się inwestować w mieście o zdrowych trendach bezrobocia i stosunkowo mocnych danych HPA. Mamy nadzieję, że jest to miasto, w którym mieszkasz, i dlatego dobrze orientujesz się w kaprysach lokalnego rynku - a zatem możesz łatwo zarządzać nieruchomością. Jednak dzięki solidnym kontrolom zarządzania można z powodzeniem inwestować w innych lokalizacjach, w których są dostępni partnerzy zarządzania jakością.

Znajdź punkt zapalny Urban Sprawl

Po znalezieniu idealnego miasta na pożądaną inwestycję poszukaj miejskiego hotspotu. Jeśli widzisz, jak miasto się rozwija i możesz tolerować pewne ryzyko, zainwestuj w nieruchomości na obwodzie. Jeśli jednak rynek wygląda złowieszczo lub niejasno, trzymaj się pierścieni wewnętrznych, aby zabezpieczyć się przed odwrotnym rozrostem miast.

Znaki ostrzegające, aby trzymać się z dala od obwodu, obejmują istotne zmiany bezrobocia i / lub spowolnienie wzrostu gospodarczego w okolicy. Możesz także spojrzeć na kondycję biznesową głównych pracodawców w okolicy. Jeśli jest słaba, prawdopodobnie nadejdą zwolnienia, które mogą zacząć tłumić wartości nieruchomości ze względu na marginalne osłabienie podaży pracy. Jeśli kondycja biznesowa głównych pracodawców w regionie jest silna, prawda jest odwrotna.

Wartości nieruchomości mogą się znacznie różnić w obrębie obszaru metropolitalnego. Na przykład, jeśli średnia HPA w mieście wynosi 5%, może to być 2% w centrum, 6% w pierwszym pierścieniu podmiejskim i 10% w drugim pierścieniu podmiejskim. Trzeci pierścień to prawdopodobnie pola uprawne o skromnym potencjale HPA. Zwróć uwagę na zjawisko tutaj: Twoja najbardziej niestabilna wycena nieruchomości nastąpi w zewnętrznym pierścieniu przyległym do pól uprawnych, ponieważ jest to zewnętrzny wierzchołek miasta. Tę dźwignię lokalizacyjną można wykorzystać dzięki przewadze na rosnących rynkach. Logicznie rzecz biorąc, na rynku spadkowym chciałbyś być w centrum uwagi. Jest to miejsce, w którym prawdopodobnie nastąpi najmniejsza amortyzacja, ponieważ pełne rynki mieszkaniowe sprawiają, że jest to najmniej prawdopodobne miejsce zakłócenia równowagi podaży i popytu.

Zrozumienie ryzyka inwestowania w różnych obszarach miasta jest bardzo podobne do zrozumienia, jak ogólnie zachowują się instrumenty finansowe. Pomyśl o obszarze miejskim miasta jako obligacjach o ratingu inwestycyjnym, pierwszym pierścieniu podmiejskim jako akcjach, a pierścieniu zewnętrznym jako instrumentach pochodnych. Zrozumienie, w jaki sposób w mieście dochodzi do rozlewania się miast, może zwiększyć zyski lub ochronić inwestycje przed negatywnymi skutkami.

Dla zabawy obierzmy cebulę o jedną warstwę dalej, aby znaleźć najgorętsze miejsca. Załóżmy, że zdecydujesz się zainwestować na obwodzie, ponieważ widzisz wzrost gospodarczy i rosnący popyt na pracę w okolicy. Możesz spróbować przewidzieć lokalizację świateł stop. To tam będą budowane przyszłe nieruchomości komercyjne, takie jak podmiejskie centra handlowe; wraz z rozwojem nieruchomości mieszkalnych wokół tych przyszłych centrów handlowych, wartości nieruchomości prawdopodobnie wzrosną znacznie w stosunku do średnich zwrotów z nieruchomości.

Dolna linia

Możliwość uzyskania ponadprzeciętnych stóp zwrotu wydaje się większa w dziedzinie nieruchomości niż w dziedzinie instrumentów finansowych, ponieważ mniej oczu spogląda na jednostki niejednorodne. Znajomość lokalnego rynku zapewnia również przewagę inwestycyjną. Strategia długoterminowa lub kup i trzymaj jest lepsza, jeśli masz duży kapitał i ograniczone możliwości, podczas gdy strategia krótkoterminowa lub przerzucanie byłaby bardziej sensowna, jeśli masz ograniczony kapitał i niesamowity wgląd w najsłodsze miejsca. Bez względu na ramy czasowe powinieneś najpierw poszukać silnego rynku krajowego, a następnie regionu, w którym publikowane dane pokazują przyzwoite możliwości HPA. Wreszcie, zagraj na obrzeżach rozległych miast, jeśli uważasz, że obszar rośnie, lub trzymaj się z dala od niego, jeśli uważasz, że się kurczy. Zrozumienie tych kluczowych punktów może pomóc zmaksymalizować wartość dowolnego portfela nieruchomości.