Oszustwo hipoteczne: zrozumienie i unikanie go

Naruszenia etyczne i działania przestępcze w różnych branżach wpłynęły na naszą gospodarkę w ciągu ostatnich kilku dekad, szczególnie w sektorze bankowym, finansowym i mieszkaniowym. Przeanalizujmy złożone kwestie etyczne i karne związane z oszustwami hipotecznymi.

Co to jest oszustwo hipoteczne?

Oszustwo w najprostszej formie polega na celowym wprowadzaniu w błąd i wprowadzaniu w błąd: jedna ze stron wprowadza drugą w błąd, wprowadzając w błąd informacje, fakty i liczby. Tak więc oszustwa hipoteczne to nie tylko drapieżne praktyki kredytowe skierowane do niektórych kredytobiorców.

Oszustwa mieszkaniowe lub hipoteczne mogą zostać popełnione przez osoby, które zamierzają zajmować nieruchomość jako podstawową rezydencję lub przez grupę inwestorów, którzy oszukują poprzez wynajem nieruchomości lub popełniają oszustwo związane z wyceną przy odwracaniu domów.

Według Federalnego Biura Śledczego (FBI), jest to wszelkiego rodzaju „istotne zniekształcenie, wprowadzenie w błąd lub zaniechanie w odniesieniu do nieruchomości lub potencjalnej hipoteki, na które ubezpieczyciel lub pożyczkodawca powołują się w celu sfinansowania, zakupu lub ubezpieczenia kredytu”. Dzięki tej roboczej definicji widzimy, że oszustwa hipoteczne mogą być popełniane zarówno przez indywidualnych pożyczkobiorców, jak i specjalistów branżowych. Zaangażowane kwoty są wysokie. Na przykład w Sacramento w Kalifornii na początku 2019 r. Siedem osób zostało skazanych za oszustwo hipoteczne o wartości 10 mln USD.

Aby zrozumieć konsekwencje dla branży mieszkaniowej i nieruchomości, a także dla instytucji finansowych, po prostu zajrzyj do nagłówków i literatury na temat kryzysu na rynku kredytów hipotecznych subprime w 2008 roku. Wiele z tych spekulacyjnych pożyczek opartych na oszustwach hipotecznych.

Dlaczego popełniamy oszustwo hipoteczne?

Kredytobiorcy i specjaliści są zmotywowani do popełniania oszustw hipotecznych z wielu powodów. Możemy opisać większość z tych powodów, definiując dwa podstawowe typy - oszustwo mieszkaniowe i oszustwo zarobkowe. Oszustwa mieszkaniowe popełniane są przez pożyczkobiorców, którzy często przy pomocy urzędników ds. Pożyczek lub innego personelu wprowadzają w błąd lub pomijają istotne szczegóły dotyczące zatrudnienia i dochodów, zadłużenia i kredytu lub wartości i stanu nieruchomości w celu uzyskania lub utrzymania własności nieruchomości. Oszustwa związane z zyskiem są popełniane przez specjalistów z branży, którzy wprowadzają w błąd, wprowadzają w błąd lub pomijają istotne dane dotyczące zatrudnienia i dochodów swoich klientów lub ich klientów, zadłużenia i kredytu lub wartości nieruchomości i warunków w celu maksymalizacji zysków z transakcji pożyczki.

Należy tutaj zauważyć, że każdy profesjonalista w łańcuchu transakcji kredytowych może popełnić oszustwo w celu uzyskania zysku, w tym budowniczy, agent sprzedaży nieruchomości, urzędnik ds. Pożyczek, pośrednik hipoteczny, doradca kredytowy / dłużny, rzeczoznawca majątkowy, inspektor nieruchomości, agent ubezpieczeniowy, tytułowa spółka, pełnomocnik i agent depozytowy. Specjaliści z branży mogą również współpracować, jako sieć, aby oszukiwać ubezpieczycieli, pożyczkodawców i kredytobiorców, maksymalizować opłaty i dzielić zyski ze wszystkich usług związanych z hipoteką. Działania te są motywowane chęcią uzyskania dodatkowych prowizji od sprzedaży lub po prostu zwiększeniem pozycji inwestycyjnej.

Typowe systemy oszustw hipotecznych i oszustwa

Najczęściej spotykanymi schematami oszustw hipotecznych dla inwestorów są różne rodzaje przerzucania nieruchomości, oszustwa związane z zajmowaniem nieruchomości oraz oszustwo kupujących słomę. Przerzucanie nieruchomości na ogół nie jest nielegalne, gdy wiąże się z zakupem domu, utrzymaniem / naprawą go, a następnie odsprzedażą w celu osiągnięcia zysku. Z drugiej strony, gdy nieruchomość jest kupowana poniżej rynku i natychmiast sprzedawana z zyskiem przy pomocy skorumpowanego rzeczoznawcy, który „weryfikuje”, że wartość nieruchomości jest faktycznie dwukrotnie wyższa od początkowej kwoty zakupu, wskazane jest oszustwo hipoteczne.

Kluczowe dania na wynos

• Powszechne oszustwa związane z oszustwami hipotecznymi to kradzież tożsamości oraz fałszowanie dochodów / aktywów, podczas gdy specjaliści z branży mogą wykorzystywać oszustwa związane z wyceną i pożyczki lotnicze w celu oszukania systemu.
• Drapieżne pożyczki, ratowanie przejęcia i oszustwa związane z redukcją kredytów hipotecznych przyczyniły się do Wielkiej Recesji w 2007 r.
• Oszustwa hipoteczne nadal stanowią problem w Ameryce. Według danych CoreLogic, zgłoszonych przez CNBC w październiku 2018 r. „Szacuje się, że jeden na każde 109 wniosków o kredyt hipoteczny zawiera oznaki oszustwa”.
• Istnieją profesjonalne organizacje, które monitorują i badają oszustwa hipoteczne, wraz z FBI.

W przypadku programu przerzucania nieruchomości w tym samym dniu łańcuch praw własności i wycena są często nieuczciwe i obejmują trzy strony - sprzedającego, płetwę i niczego nie podejrzewającego nabywcę końcowego. Sprzedawca zawiera z płetwą umowę na zakup nieruchomości o wartości poniżej wartości rynkowej. Płetwa zapewnia nabywcy końcowemu nieuczciwe zobowiązanie do ubezpieczenia tytułu, pokazując płetwę jako właściciela (choć tak nie jest) i dokonuje się oceny po zawyżonej cenie, którą zgodził się płetwę i kupujący.

Oszustwa związane z zajmowaniem miejsc to program stosowany przez inwestorów w celu zakwalifikowania się do wyższych wskaźników wartości kredytu do wartości i niższych kosztów zakupu, oprócz niższych stóp hipotecznych. Oszustwo związane z użytkowaniem ma miejsce, gdy pożyczkobiorca twierdzi, że dom zostanie zajęty przez właściciela, aby uzyskać korzystny status banku, gdy nieruchomość faktycznie pozostanie pusta. Nabywca słomy używa lub pozwala komuś wykorzystać, jego tożsamość, zdolność kredytową i dochód w celu uzyskania nieruchomości dla innego nabywcy, który może nie kwalifikować się do kredytu hipotecznego (lub kwalifikować się do najlepszych stawek). Nabywcy słomy są często wykorzystywani przez inwestorów, dobrowolnie lub nieświadomie, do ukrywania innych form i wielu warstw oszustw.

Najczęstsze oszustwa związane z oszustwami hipotecznymi to kradzież tożsamości oraz fałszowanie dochodów / aktywów. Kradzież tożsamości ma miejsce, gdy prawdziwy nabywca nieuczciwie uzyskuje finansowanie przy użyciu niechętnych i nieświadomych informacji ofiary, w tym numerów ubezpieczenia społecznego, dat urodzenia i adresów. Kradzież tożsamości do celów hipotecznych może również obejmować skradzione odcinki wypłaty, dokumenty bankowe, deklaracje podatkowe, W2 i sfałszowane listy weryfikujące zatrudnienie. Nawet zapisy dotyczące własności nieruchomości mogą zostać sfałszowane, a kredytobiorcy mogą uzyskać fałszywą hipotekę na nieruchomości, której nie są właścicielami ani nie zajmują.

Pożyczka lotnicza a oszustwo związane z wyceną

Najczęstsze oszustwa związane z profesjonalnymi oszustwami hipotecznymi to oszustwa związane z pożyczkami lotniczymi i wycenami. Pożyczka lotnicza to pożyczka uzyskana na nieistniejącej nieruchomości lub na nieistniejącego pożyczkobiorcę. Grupa profesjonalistów często będzie współpracować, aby stworzyć fałszywego kredytobiorcę, fałszywy łańcuch tytułów oraz uzyskać tytuł i ubezpieczenie nieruchomości. Ponadto łańcuch oszustw może obejmować banki telefonów i skrzynki pocztowe w celu tworzenia fałszywych weryfikacji zatrudnienia, adresów domowych i numerów telefonów kredytobiorcy. Oszustwo związane z pożyczkami lotniczymi po prostu wkłada gotówkę w ręce sprawców, a żadna nieruchomość nigdy nie jest kupowana ani sprzedawana.

Oszustwa związane z wyceną często polegają na współpracy agenta nieruchomości, budowniczego, rzeczoznawcy i pożyczkodawcy w celu zmaksymalizowania ceny zakupu i kwoty pożyczki w celu zwiększenia ich prowizji. Z drugiej strony skorumpowani rzeczoznawcy często zaniżają wartość nieruchomości, aby zapewnić, że inny inwestor będzie w stanie ją kupić.

Niektóre formy drapieżnych działań pożyczkowych, ratowania przed przejęciem nieruchomości i oszustw związanych z redukcją kredytów hipotecznych zależą w dużej mierze od wyżej wymienionych praktyk oszustw hipotecznych. Drapieżne pożyczki zwykle polegają na fałszowaniu danych o dochodach pożyczkodawców, aby niedokładnie odzwierciedlić ich zdolność do zaciągnięcia dodatkowego długu. Takie działania mocno przyczyniły się do Wielkiej Recesji.

Zwalczanie oszustw hipotecznych

Na szczeblu lokalnym, stanowym lub federalnym nie brakuje przepisów mających na celu ograniczenie oszustw związanych z hipoteką. Państwa zrobiły ostatnio duży krok, wymagając licencji oficera pożyczki i dalszego kształcenia. Dodatkowo agencje nieruchomości, nieruchomości i ubezpieczenia są licencjonowane i monitorowane przez agencje rządowe. Wiele stanów wymaga również okresowego audytu działalności i transakcji firm udzielających kredytów hipotecznych w celu monitorowania zgodności.

Organizacje zawodowe, takie jak Stowarzyszenia Banków Hipotecznych i Krajowe Stowarzyszenie Brokerów Hipotecznych, mają kodeks postępowania i najlepsze praktyki, które są monitorowane przez rówieśników. Jednostka ds. Przestępstw gospodarczych FBI II monitoruje również skargi i podejrzane działania w branży kredytów hipotecznych.

Dolna linia

Dobrą wiadomością jest to, że możemy poprawić rynki poprzez ograniczenie oszustw związanych z hipoteką. Osoby muszą ustalić realistyczne oczekiwania dotyczące pożyczek i doświadczenia w zakresie posiadania domu. Inwestorzy powinni wyznaczyć realistyczne cele w zakresie zysku. Specjaliści z branży muszą dążyć do wyższych standardów osobistych i podporządkować się organizacji partnerskiej. Rządy muszą ujednolicić ustawodawstwo i pogodzić egzekwowanie prawa z aktywnymi dochodzeniami.