Opcje refinansowania HELOC
Kiedy zaciągasz linię kredytową na akcje (HELOC), najpierw masz okres ciągnienia, który zwykle trwa 10 lat. W tym czasie możesz pożyczać pieniądze w razie potrzeby i dokonywać niskich, oprocentowanych tylko płatności od tego, co pożyczyłeś. Wielu właścicieli domów właśnie to robi.
Jednak po zakończeniu okresu losowania nie możesz już pożyczać z linii i musisz zacząć dokonywać w pełni zamortyzowanych odsetek i spłat kwoty głównej. Ten drugi etap jest znany jako okres spłaty, który zwykle wynosi 20 lat. Oznacza to, że Twoje miesięczne płatności mogą być znacznie wyższe niż w okresie losowania, a wielu właścicieli domów czeka szok płatniczy.
Jednym ze sposobów rozwiązania problemu szoku płatniczego jest refinansowanie HELOC, a jest na to kilka sposobów. W tym artykule wyjaśniono, jak się zakwalifikować, jakie są twoje opcje oraz zalety i wady każdego z nich.
Kwalifikacja do refinansowania Twojego HELOC
Refinansowanie HELOC jest podobne do zaciągnięcia lub refinansowania pierwszej hipoteki. Będziesz musiał się zakwalifikować na podstawie swoich dochodów, wydatków, długów i aktywów, co oznacza dostarczenie dokumentów takich jak odcinki wypłaty, formularze W-2, deklaracje podatkowe, wyciągi hipoteczne, dowód tożsamości ze zdjęciem, dowód ubezpieczenia i wszelkie inne dokumenty, które ubezpieczyciel uzna za niezbędne niezbędny.
Aby uzyskać najniższe stopy procentowe, musisz mieć ocenę „bardzo dobrą” lub „wyjątkową” FICO: gdzieś w przedziale od 740 do 850. Możesz zakwalifikować się z wynikiem wynoszącym zaledwie 620, ale zapłacisz ponad dwukrotność stopy procentowej w stosunku do osoby o doskonałym wyniku i możesz mieć trudność ze znalezieniem pożyczkodawcy, który będzie z tobą współpracował.
Po zaciągnięciu nowej pożyczki będziesz musiał mieć wystarczającą ilość kapitału w domu, aby spełnić wytyczne pożyczkodawcy dotyczące łącznego stosunku wartości kredytu do wartości procentowej, która jest obliczana poprzez podzielenie całkowitej kwoty pożyczki przez wartość nieruchomości. Niektórzy pożyczkodawcy pozwolą właścicielom domów z doskonałym kredytem pożyczyć do 100% wartości ich domu, ale często można pożyczyć tylko 80% do 90%. Oto przykład tego, jak to się określa:
- Wartość nieruchomości: 300 000 $
- Saldo pierwszej hipoteki: 190 000 USD
- Saldo HELOC: 50 000 $
- Pożyczka ogółem: 240 000 $
- Łączna wartość pożyczki: 80%
- Kapitał własny właściciela domu: 20%
W takim przypadku, zakładając, że chcesz tylko refinansować swoje obecne saldo HELOC i nie chcesz pożyczać więcej, powinieneś być w stanie znaleźć pożyczkodawcę, który będzie z tobą współpracował, szczególnie jeśli masz dobry kredyt. Ponadto, im więcej masz kapitału, tym niższe będzie oprocentowanie.
Opcje refinansowania HELOC
Istnieją cztery sposoby refinansowania linii kredytowej na akcje. Oto twoje opcje oraz zalety i wady każdego z nich:
1. Poproś o zmianę pożyczki
Jak to działa: Skontaktuj się z pożyczkodawcą i wyjaśnij, że po zakończeniu okresu losowania będziesz mieć problemy z dokonaniem płatności. Zapytaj, czy pożyczkodawca może z Tobą współpracować, aby zmienić warunki kredytu w taki sposób, aby Twoje miesięczne płatności były przystępne, abyś nie spłacał zobowiązań. Na przykład Bank of America ma program pomocy na rzecz kapitału własnego, który zapewnia wykwalifikowanym właścicielom domów długoterminowe, niższe oprocentowanie lub oba, jeśli doświadczyli trudności finansowych, takich jak utrata dochodów lub rozwód.
Plusy: Modyfikacja pożyczki może być twoją jedyną opcją, jeśli jesteś pod wodą.
Minusy: pożyczkodawcy nie są zobowiązani do zmiany pożyczki, więc ta opcja może być niedostępna. Jeśli tak, musisz pokazać, że możesz spłacić zmodyfikowaną pożyczkę. Dwa programy pomocy dla borykających się z problemami właścicieli domów, program modyfikacji drugiego zastawu domu w przystępnej cenie oraz krótkie refinansowanie FHA, oba przestały przyjmować nowych wnioskodawców pod koniec 2016 r.
2. Otwórz nowy HELOC
Jak to działa: Wykopujesz puszkę, zaczynając od nowego okresu losowania i nowego okresu spłaty tylko odsetek.
Plusy: zyskujesz trochę czasu na poprawę swojej sytuacji finansowej, jeśli walczysz o związanie końca z końcem i nie chcesz spłacać istniejącej pożyczki.
Minusy: Pewnego dnia będziesz musiał spłacić pożyczkę. Im dłużej zwlekasz ze spłatą, tym więcej będziesz spłacać odsetek, a tym wyższa będzie Twoja w pełni zamortyzowana spłata kapitału i odsetek co miesiąc. Ponadto wprowadzenie nowego okresu ciągnienia ułatwia pożyczki. Jeśli refinansujesz, ponieważ obawiasz się spłaty istniejącego HELOC, ostatnią rzeczą, którą chcesz zrobić, to zwiększyć swój dług.
Jak już widzieliście, trudno jest ustalić, jakie będą całkowite koszty finansowania lub miesięczne płatności z HELOC, ponieważ zaciągasz pożyczki tu i tam, a stopa procentowa może się zmieniać. Ponadto, gdy zaczyna się okres spłaty nowego HELOC, stopy procentowe mogą być wyższe niż obecnie, co czyni te miesięczne płatności jeszcze większymi.
(Aby uzyskać więcej informacji, zobacz Co zrobić, jeśli nie możesz spłacić pożyczki pod zastaw domu).
3. Uzyskaj nową pożyczkę na akcje
Jak to działa: zamieniasz saldo HELOC o zmiennej stopie procentowej w kredyt mieszkaniowy o stałym oprocentowaniu. Spłata salda może potrwać nawet 20 lub 30 lat.
Plusy: Kończysz cykl ciągłego zaciągania pożyczek, wypłacając ryczałt na spłatę HELOC, i otrzymujesz stałą stopę procentową ze stabilnymi miesięcznymi płatnościami. Upewnij się, że znasz swoje długoterminowe koszty finansowania zewnętrznego i uwzględnij je w długoterminowym planie finansowym swojego gospodarstwa domowego.
Minusy: niektórzy pożyczkodawcy przestali oferować pożyczki pod zastaw domu, więc zakupy będą wymagały więcej wysiłku niż znalezienie HELOC. Niemniej jednak są one dostępne, zwłaszcza jeśli chcesz spojrzeć poza największe banki - co i tak powinieneś zrobić, ponieważ duże instytucje finansowe niekoniecznie mają najlepsze stawki lub najbardziej kompetentną obsługę klienta. Pamiętaj również, że im dłuższy okres kredytowania, tym niższe będą Twoje miesięczne płatności, ale tym więcej zapłacisz odsetek.
4. Refinansowanie do nowej pierwszej hipoteki
Jak to działa: Zamiast po prostu refinansować swój HELOC, refinansujesz zarówno swój HELOC, jak i swój pierwszy kredyt hipoteczny w jedną pożyczkę: nową pierwszą hipotekę.
Plusy: Możesz uzyskać najniższe dostępne stopy procentowe. Stawki za pierwszą hipotekę są zwykle niższe niż oprocentowanie pożyczki pod zastaw domu, ponieważ jeśli spłacisz niespłacone raty, Twój pożyczkodawca, który pierwszy spłacił hipotekę, miał zyski ze sprzedaży przejętego domu. Na rynku, na którym oprocentowanie HELOC i pożyczek pod zastaw domu wynosi odpowiednio 5, 90% i 5, 57%, oprocentowanie 30-letniej i 15-letniej stałej pierwszej hipoteki może wynosić Odpowiednio 4, 73% i 4, 16%. Zakładając, że refinansujesz z pierwszą hipoteką o stałym oprocentowaniu, zyskasz także stabilność równych miesięcznych płatności i znając z góry całkowite koszty finansowania, tak jak w przypadku opcji kredytu hipotecznego omówionej powyżej.
Minusy: zaciągnięcie pierwszej hipoteki może oznaczać zapłacenie znacznie wyższych kosztów zamknięcia niż w przypadku refinansowania nowej pożyczki HELOC lub kredytu mieszkaniowego.
Dolna linia
Możesz być w stanie uzyskać bardziej przystępne miesięczne płatności na swoim HELOC poprzez modyfikację pożyczki, refinansowanie na nowy HELOC, refinansowanie na pożyczkę pod zastaw domu lub refinansowanie z nową pierwszą hipoteką. Przeglądaj swoje opcje z kilkoma kredytodawcami, aby zobaczyć, która możliwość oferuje najlepszą kombinację przystępności krótkookresowej i możliwie najniższych kosztów długoterminowych i kosztów zamknięcia.
(W celu zapoznania się z tym tematem zobacz, jak działa opcja stałej stopy procentowej HELOC, pożyczki pod zastaw domu i HELOC, najinteligentniejszy sposób na skorzystanie z kapitału pod zastaw domu, refinansowanie pożyczki pod zastaw domu: poradnik, 5 powodów, dla których nie należy korzystać z domu Linia kredytu własnego, refinansowanie kontra pożyczka pod zastaw kapitału własnego, wybór pożyczki pod zastaw domu lub linii kredytowej, czy odliczenie podatku od linii kredytu pod zastaw domu (HELOC) ?, zły kredyt? Nadal można uzyskać pożyczkę pod zastaw domu vs. Pożyczka pod zastaw domu: Czym się różnią, co zrobić, jeśli nie możesz spłacić pożyczki pod zastaw domu)