Nieruchomość
Nieruchomości to nieruchomości składające się z gruntów i budynków na nich położonych, a także zasoby naturalne ziemi, w tym nieuprawiana flora i fauna, uprawy i zwierzęta gospodarskie, woda i wszelkie dodatkowe złoża minerałów.
1:34Nieruchomość
Zrozumienie nieruchomości
Nieruchomość jest aktywem trwałym i rodzajem nieruchomości. Przykłady nieruchomości obejmują grunty, budynki i inne ulepszenia, a także prawa użytkowania i korzystania z tego gruntu oraz wszystkich jego ulepszeń. Najemcy i dzierżawcy mogą mieć prawo do zamieszkiwania gruntów lub budynków uważanych za część ich nieruchomości, ale same te prawa nie są, ściśle mówiąc, uważane za nieruchomości.
Nieruchomości to nie to samo i nie należy ich mylić z własnością osobistą. Mienie osobiste obejmuje wartości niematerialne i prawne, takie jak inwestycje, a także aktywa materialne, takie jak meble i wyposażenie, takie jak zmywarka do naczyń. Ponadto nawet najemcy mogą domagać się części domu jako własności osobistej, pod warunkiem, że kupiłeś i zainstalowałeś nieruchomość za zgodą wynajmującego.
Kluczowe dania na wynos
- Nieruchomości to nieruchomości - to znaczy materialne - nieruchomości złożone z ziemi, a także wszystkiego na niej, w tym budynków, flory i fauny oraz zasobów naturalnych.
- Nieruchomości dzielą się na trzy podstawowe kategorie: mieszkaniowe, komercyjne i przemysłowe.
- Jeśli chodzi o inwestowanie, nieruchomości mieszkalne są tańsze i bardziej wykonalne dla osób fizycznych, a nieruchomości komercyjne są cenniejsze i bardziej stabilne.
- Jako inwestycja nieruchomości oferują dochód i wzrost wartości kapitału.
- Możesz inwestować w nieruchomości bezpośrednio - kupując ziemię lub nieruchomość - lub pośrednio, kupując udziały w publicznych funduszach inwestycyjnych nieruchomości (REIT) lub papierach wartościowych zabezpieczonych hipoteką (MBS).
Rodzaje nieruchomości
Chociaż media często odnoszą się do „rynku nieruchomości”, przykłady nieruchomości można podzielić na trzy szerokie kategorie w zależności od ich zastosowania.
- Do nieruchomości mieszkalnych należą niezabudowane grunty, domy, mieszkania i kamienice. Konstrukcje mogą być mieszkaniami jednorodzinnymi lub wielorodzinnymi i mogą być nieruchomościami zajmowanymi przez właściciela lub na wynajem.
- Nieruchomości komercyjne obejmują konstrukcje nierezydentne, takie jak budynki biurowe, magazyny i budynki handlowe. Budynki te mogą być wolnostojące lub w centrach handlowych.
- Nieruchomości przemysłowe obejmują fabryki, parki biznesowe, kopalnie i gospodarstwa rolne. Te właściwości są zwykle większe, a lokalizacje mogą obejmować dostęp do węzłów transportowych, takich jak linie kolejowe i porty.
Korzyści z nieruchomości mieszkaniowych i własności domu
Właściciele domów, zwani także właścicielami, są najczęstszym rodzajem inwestycji w nieruchomości w Stanach Zjednoczonych. Według National Multifamily Housing Council (NMHC), około dwie trzecie mieszkańców ma swoje domy. Często właściciele ci sfinansowali zakup poprzez zaciągnięcie kredytu hipotecznego, w którym nieruchomość stanowi zabezpieczenie długu.
W wydanej w 2019 roku corocznej analizie wartości mieszkań strona internetowa Zillow oszacowała, że łączna wartość wszystkich domów w USA w 2018 r. Wyniosła 33, 3 tryliona dolarów, 71% więcej niż produkt krajowy brutto (PKB) w tym czasie 19, 4 biliona dolarów.
Osoby, które kupują kredyty hipoteczne, aby pomóc im zrealizować marzenie o posiadaniu nieruchomości, mają do wyboru różne opcje. Hipoteki mogą naliczać odsetki według stałej lub zmiennej stopy procentowej. Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu mają na ogół wyższe oprocentowanie niż kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu, co może sprawić, że w krótkim okresie będą droższe. Pożyczki o stałym oprocentowaniu kosztują więcej w krótkim okresie, ponieważ są chronione przed przyszłymi podwyżkami stóp procentowych.
Banki publikują harmonogramy amortyzacji, które pokazują, ile miesięcznych płatności pożyczkobiorcy przeznacza się na spłatę odsetek, a ile na spłatę kwoty głównej pożyczki. Pożyczki balonowe to kredyty hipoteczne, które z upływem czasu nie amortyzują się w pełni - redukują do zera. Zamiast tego pożyczkobiorca płaci odsetki za ustalony okres, na przykład pięć lat, a następnie musi spłacić pozostałą część pożyczki w formie wypłaty balonowej na koniec tego okresu.
Ponadto hipoteki mogą wiązać się z dużymi kosztami, które obejmują opłaty transakcyjne i podatki. Te dodatkowe wydatki są często przenoszone na pożyczkę. Gdy potencjalni właściciele domów udowodnią, że są uprawnieni i zabezpieczyli hipotekę od banku lub innego pożyczkodawcy, muszą wykonać dodatkowe kroki, aby upewnić się, że nieruchomość jest legalnie na sprzedaż i jest w dobrym stanie.
Korzyści z nieruchomości komercyjnych
Nieruchomości komercyjne są wykorzystywane do celów handlowych i obejmują wszystko, od centrów handlowych i restauracji wolnostojących po budynki biurowe i wieżowce. Często różni się od nieruchomości przemysłowych, które są praktyczną przestrzenią wykorzystywaną do wytwarzania produktów.
Kupowanie lub dzierżawa nieruchomości w celach komercyjnych różni się bardzo od zakupu domu, a nawet zakupu nieruchomości mieszkalnej. Leasing komercyjny jest zwykle dłuższy niż leasing mieszkaniowy. Zwroty nieruchomości komercyjnych oparte są na ich rentowności na stopę kwadratową, w przeciwieństwie do konstrukcji przeznaczonych na prywatne rezydencje.
Co więcej, pożyczkodawcy mogą wymagać większej zaliczki na kredyt hipoteczny na nieruchomości komercyjne niż kwota wymagana do zamieszkania.
Inwestowanie w nieruchomości
Można inwestować w nieruchomości bezpośrednio, kupując nieruchomości lub działki; lub pośrednio, poprzez zakup udziałów w publicznych funduszach inwestycyjnych nieruchomości (REIT) lub papierach wartościowych zabezpieczonych hipoteką (MBS). Inwestowanie bezpośrednio w nieruchomości skutkuje zyskami - lub stratami - dwiema drogami, które nie zmieniły się od stuleci: Przychody z czynszu lub dzierżawy oraz wzrost wartości nieruchomości
W przeciwieństwie do innych inwestycji, na nieruchomości ma ogromny wpływ otoczenie i bezpośredni obszar geograficzny. Stąd znana maksyma nieruchomości „lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja”. Z wyjątkiem poważnej recesji krajowej lub depresji, na wartości nieruchomości mieszkaniowych wpływają przede wszystkim czynniki lokalne. Czynniki takie obejmują wskaźnik zatrudnienia na tym obszarze, lokalną gospodarkę, wskaźniki przestępczości, środki transportu, jakość szkół, usługi komunalne i podatki od nieruchomości.
Plusy
Zapewnia stały dochód
Oferuje wzrost wartości kapitału
Zdywersyfikuje portfolio
Można kupić z dźwignią
Cons
Zwykle jest niepłynny
Pod wpływem czynników lokalnych
Wymaga dużych nakładów początkowych
Może wymagać aktywnego zarządzania i wiedzy specjalistycznej
Istnieją kluczowe różnice w inwestycjach w nieruchomości mieszkalne i komercyjne. Z jednej strony nieruchomości mieszkaniowe są zwykle tańsze i mniejsze niż nieruchomości komercyjne, a więc są bardziej przystępne dla małego inwestora.
Z drugiej strony nieruchomości komercyjne są często bardziej wartościowe na metr kwadratowy, a ich umowy najmu są dłuższe, co teoretycznie zapewnia bardziej przewidywalny strumień dochodów. Większe przychody oznaczają większą odpowiedzialność. Nieruchomości na wynajem komercyjny podlegają bardziej rygorystycznym regulacjom niż nieruchomości mieszkalne, a przepisy te mogą różnić się nie tylko w poszczególnych krajach i stanach w zależności od stanu, ale także od powiatu i miasta. Nawet w obrębie miast przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego zwiększają poziom niepożądanej złożoności inwestycji w nieruchomości komercyjne.
Istnieje również zwiększone ryzyko rotacji najemców w umowach najmu komercyjnego. Jeśli model biznesowy najemcy jest zły, jego produkt jest nieatrakcyjny lub są złymi menedżerami, mogą ogłosić upadłość. Niepowodzenie biznesowe może nagle zatrzymać generowanie przychodów przez drogie nieruchomości.
Co więcej, tak jak własność może docenić, może również amortyzować. Kiedyś gorące sklepy rozpadały się na zgniłe centra handlowe i martwe centra handlowe.
Uznanie
Uznanie jest osiągane na różne sposoby, ale wzrost wartości nieruchomości nie jest realizowany, dopóki właściciel nie sprzeda nieruchomości. Innym sposobem na osiągnięcie zysku byłoby refinansowanie kredytu hipotecznego. Surowe i niezabudowane grunty, podobnie jak terytorium leżące poza granicami miasta, oferują największy potencjał pod względem budowy, ulepszenia i zysku. Uznanie może również pochodzić z odkrywania cennych materiałów lub zasobów naturalnych na działce, takiej jak uderzająca ropa naftowa. Również wzrost wartości rynkowej obszaru wokół posiadanego gruntu.
Gdy dzielnica rośnie i rozwija się, wartości nieruchomości mają tendencję do wzrostu. Gentryfikacja dzielnic miejskich w niektórych amerykańskich miastach w ciągu ostatnich kilku dziesięcioleci często powodowała dramatyczny wzrost cen nieruchomości. Niedobór może również odgrywać rolę w wartości nieruchomości. Jeśli działka jest ostatnią ze swojej wielkości lub rodzaju w prestiżowym obszarze - lub takim, w którym takie działki rzadko są dostępne - zyskuje na sprzedaży.
Dochód
Dochód z nieruchomości występuje w wielu formach. Największym generatorem jest czynsz płacony za grunty już zagospodarowane pod nieruchomości mieszkalne lub komercyjne. Jednak firmy zapłacą także tantiemy za odkrycia zasobów naturalnych na surowej ziemi. Mogą również płacić za budowanie na nim struktur, takich jak wieże komórkowe lub rurociągi.
Dochód może pochodzić również z pośrednich inwestycji w nieruchomości. W REIT właściciel wielu nieruchomości sprzedaje akcje inwestorom i przekazuje dochód z czynszów w formie wypłat. Podobnie w systemie MBS odsetki i spłaty kwoty głównej z puli hipotek są gromadzone i przekazywane inwestorom.
Zarówno REIT, jak i produkty inwestycyjne MBS handlują jak akcje, a nieruchomości stanowią ich zabezpieczenie. Mogą więc oferować wzrost wartości kapitału w wyniku wzrostu wartości rynkowej akcji.
Przykłady rzeczywistych inwestycji w nieruchomości
Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką spotkały się z dużą presją ze strony roli, jaką odegrały w krachu hipotecznym, który wywołał globalny kryzys finansowy w 2007 r. Jednak nadal istnieją i są przedmiotem obrotu. Najbardziej dostępnym sposobem dla przeciętnego inwestora na zakup tych produktów są fundusze typu ETF. Podobnie jak wszystkie inwestycje, produkty te wiążą się z pewnym ryzykiem. Mogą jednak także oferować dywersyfikację portfela. Inwestorzy muszą zbadać zasoby, aby upewnić się, że fundusze specjalizują się w MBS klasy inwestycyjnej, a nie w odmianie subprime, która pojawiła się w kryzysie.
Według stanu na kwiecień 2019 r. Najlepsze pojazdy tego typu obejmują:
- Vanguard ETF (VMBS), który śledzi indeks Bloomberg Barclays US Mortgage-Backed Securities, skorygowany o indeks zmienności papierów wartościowych, złożony z MBS wspieranych przez agencję federalną, które mają minimalne pule 250 milionów USD i minimalny okres zapadalności jednego roku. W cenie około 53 USD na akcję fundusz ma stopę dywidendy w wysokości 2, 58%.
- iShares Barclays MBS Bond ETF (MBB), który koncentruje się na hipotecznych papierach wartościowych o stałej i zmiennej stopie procentowej oraz śledzi indeks Bloomberg Barclays US MBS. W jej portfelu znajdują się obligacje emitowane lub gwarantowane przez sponsorowane przez rząd przedsiębiorstwa, takie jak Fannie Mae i Freddie Mac, więc mają one rating AAA. Handlując około 108 USD na akcję, daje zysk 2, 48%.
- SPDR Bloomberg Barclays Capital Mortgage Backed Bond ETF (MBG), który wykorzystuje również Barclays US MBS Index jako punkt odniesienia, ale przyjmuje bardziej agresywne podejście w celu zwiększenia zysków. Cena 26 USD za akcję, daje wydajność 3, 15%.