Przewodnik inwestowania w nieruchomości

Kiedy myślisz o zakupie nieruchomości, pierwszą rzeczą, która prawdopodobnie przychodzi ci na myśl, jest twój dom. Ale własność fizyczna może również odgrywać rolę w portfelu, szczególnie jako zabezpieczenie przed giełdą. Jednak podczas gdy nieruchomości stały się popularnym narzędziem inwestycyjnym w ciągu ostatnich 50 lat, kupowanie i posiadanie cegły i zaprawy jest o wiele bardziej skomplikowane niż inwestowanie w akcje i obligacje. W tym artykule przeanalizujemy wiodące opcje dla inwestorów indywidualnych, wymienione w przybliżeniu w kolejności, w jakiej są bezpośrednimi inwestycjami w nieruchomości, oraz powody do inwestowania.

Podstawowe nieruchomości na wynajem

Jest to inwestycja tak stara jak praktyka posiadania ziemi. Osoba kupi nieruchomość i wynajmie ją najemcy. Właściciel, właściciel, jest odpowiedzialny za spłatę kredytu hipotecznego, podatków i utrzymania nieruchomości.

W idealnym przypadku wynajmujący pobiera wystarczająco dużo czynszu, aby pokryć wszystkie wyżej wymienione koszty. Właściciel może również pobierać więcej opłat w celu uzyskania miesięcznego zysku, ale najczęstszą strategią jest uzbroić się w cierpliwość i pobierać tylko wystarczający czynsz, aby pokryć wydatki, aż do spłacenia kredytu hipotecznego, kiedy to większość czynszu staje się zyskiem. Ponadto nieruchomość mogła również zyskać na wartości w trakcie hipoteki, pozostawiając właścicielowi bardziej wartościowy majątek. Według US Census Bureau wartość nieruchomości w tym kraju konsekwentnie wzrasta od 1940 r. Do 2006 r. Mimo załamania koniunktury na rynku kredytów hipotecznych typu subprime w latach 2008–2010, obecnie wzrosła i ogólnie rośnie.

Inwestor musi znać rynek, na którym szuka nieruchomości, lub zatrudnić eksperta, który pomoże. Dla inwestorów poszukujących strumienia dochodów z wynajmu nieruchomości najważniejsze są kwestie związane z lokalizacją nieruchomości i rynkowymi stawkami czynszu. Jeśli chodzi o lokalizację, wiele udanych wypożyczalni znajduje się w pobliżu dużych szkół. Na przykład, jeśli kupisz nieruchomość w pobliżu uniwersytetu stanowego, studenci prawdopodobnie będą chcieli wynająć ją z roku na rok. Istnieje również wiele innych cech rentownej nieruchomości na wynajem, a niektóre wymagają czasu na naukę.

Oczywiście istnieją skazy w obliczu czegoś, co wydaje się idealną inwestycją. Możesz skończyć ze złym najemcą, który niszczy nieruchomość lub, co gorsza, w ogóle nie ma najemcy. Pozostawia to ujemne miesięczne przepływy pieniężne, co oznacza, że ​​być może będziesz musiał się starać o pokrycie spłat kredytu hipotecznego. Jest także kwestia znalezienia właściwej własności. Będziesz chciał wybrać obszar, w którym wskaźnik pustostanów jest niski, i wybrać miejsce, które ludzie będą chcieli wynająć.

Po znalezieniu idealnej nieruchomości w obszarze, w którym ludzie chcą wynająć, użyj kalkulatora hipotecznego, aby określić całkowity koszt nieruchomości wraz z odsetkami. Warto również zbadać różne rodzaje kredytów hipotecznych, aby zapewnić korzystne oprocentowanie czynszu.

Być może największą różnicą między wynajmowaną nieruchomością a innymi inwestycjami jest ilość czasu i pracy, którą musisz poświęcić na jej utrzymanie. Jeśli nie chcesz, możesz zatrudnić profesjonalnego zarządcę nieruchomości. Ale jego wynagrodzenie staje się wtedy wydatkiem, który wpływa na rentowność Twojej inwestycji. (W celu zapoznania się z tym tematem zobacz „4 sposoby wyceny nieruchomości na wynajem”)

Odwrotna strona: handel nieruchomościami

To jest dzika strona inwestycji w nieruchomości. Podobnie jak handlarze w dzień, którzy są daleko od inwestora typu kup i trzymaj, handlowcy nieruchomości są zupełnie inną rasą niż kupujący i wynajmujący właściciele. Handlowcy kupują nieruchomości z zamiarem trzymania ich na krótki okres, często nie dłuższy niż trzy do czterech miesięcy, po czym mają nadzieję sprzedać je z zyskiem. Ta technika jest również nazywana przerzucaniem i polega na kupowaniu nieruchomości, które są albo znacznie zaniżone, albo znajdują się w bardzo gorącym obszarze.

Płetwy z czystej nieruchomości nie zainwestują żadnych pieniędzy w nieruchomości na ulepszenia; inwestycja musi mieć wartość wewnętrzną, aby osiągnąć zysk bez zmian, inaczej nie wezmą go pod uwagę. Przerzucanie w ten sposób jest krótkoterminową inwestycją gotówkową.

Jeśli flipper nieruchomości zostanie złapany w sytuacji, w której nie będzie mógł rozładować nieruchomości, może to być katastrofalne, ponieważ inwestorzy ci zazwyczaj nie utrzymują wystarczającej ilości gotówki na spłatę kredytu hipotecznego na nieruchomość przez dłuższy czas. Może to prowadzić do dalszych strat dla przedsiębiorcy nieruchomości, który nie jest w stanie odciążyć nieruchomości na złym rynku.

Istnieje również druga klasa nieruchomości typu flipper. Inwestorzy ci zarabiają pieniądze, kupując tanie lub niedrogie nieruchomości i zwiększając ich wartość poprzez renowację. Następnie sprzedają nieruchomość po remoncie za wyższą cenę. Może to być inwestycja długoterminowa, w zależności od zakresu ulepszeń. Ograniczającą cechą tej inwestycji jest to, że jest ona czasochłonna i często pozwala inwestorom na zakup jednej nieruchomości na raz.

Grupy inwestycyjne w nieruchomościach

Grupy inwestycji w nieruchomości są jak małe fundusze inwestycyjne na wynajem nieruchomości. Jeśli chcesz posiadać nieruchomość na wynajem, ale nie chcesz być kłopotem z wynajmowaniem, grupa inwestycji w nieruchomości może być dla Ciebie rozwiązaniem.

Firma kupi lub zbuduje zestaw budynków, często mieszkań, a następnie pozwoli inwestorom kupić je za pośrednictwem firmy, dołączając w ten sposób do grupy. Jeden inwestor może posiadać jedną lub wiele jednostek niezależnej przestrzeni życiowej, ale firma zarządzająca grupą inwestycyjną wspólnie zarządza wszystkimi jednostkami, dbając o utrzymanie, reklamując wolne miejsca i przeprowadzając wywiady z najemcami. W zamian za to zarządzanie firma bierze procent miesięcznego czynszu.

Istnieje kilka wersji grup inwestycyjnych, ale w wersji standardowej dzierżawa jest na nazwisko inwestora, a wszystkie jednostki gromadzą część czynszu, aby zabezpieczyć się przed okazjonalnymi wakatami, co oznacza, że ​​otrzymasz wystarczającą kwotę, aby spłacić hipotekę nawet jeśli twoje urządzenie jest puste. Jakość grupy inwestycyjnej zależy całkowicie od firmy, która ją oferuje. Teoretycznie jest to bezpieczny sposób na inwestowanie w nieruchomości, ale grupy są narażone na te same opłaty, które prześladują branżę funduszy inwestycyjnych. Po raz kolejny kluczem są badania.

Real Estate Limited Partnerships

Spółka komandytowa na rynku nieruchomości (RELP) jest podobna do grupy inwestycji w nieruchomości: jest to jednostka utworzona w celu zakupu i posiadania portfela nieruchomości, a czasem tylko jednej nieruchomości - tylko istnieje ona przez skończoną liczbę lat. Doświadczony zarządca nieruchomości lub firma deweloperska służy jako komplementariusz. Następnie inwestorzy zewnętrzni starają się zapewnić finansowanie projektu nieruchomości w zamian za udział we własności jako komandytariusze. Mogą otrzymywać okresowe wypłaty z dochodu generowanego przez nieruchomości RELP, ale prawdziwa wypłata następuje, gdy nieruchomości są sprzedawane - miejmy nadzieję, z dużym zyskiem - i RELP rozpuszcza się w drodze.

niepłynny

REITY

Nieruchomości istnieją na rynku, odkąd nasi przodkowie mieszkający w jaskiniach zaczęli wypędzać nieznajomych z ich przestrzeni, więc nic dziwnego, że Wall Street znalazł sposób na ich sekurytyzację, zamieniając nieruchomości w instrument giełdowy.

Zaufanie inwestycyjne w nieruchomości (REIT) powstaje, gdy powstaje korporacja (lub trust), która wykorzystuje pieniądze inwestorów do kupowania, prowadzenia i sprzedaży nieruchomości generujących dochód. REIT-y są kupowane i sprzedawane na głównych giełdach, tak jak wszystkie inne akcje. Aby zachować status REIT, podmiot ten musi wypłacić 90% swoich zysków podlegających opodatkowaniu w formie dywidend. W ten sposób REIT unikają płacenia podatku dochodowego od osób prawnych, podczas gdy zwykła firma byłaby opodatkowana od zysków, tym samym wykorzystując zyski, które mogłaby przekazać swoim akcjonariuszom.

Podobnie jak zwykłe akcje wypłacające dywidendy, REIT są odpowiednie dla inwestorów giełdowych, którzy chcą regularnego dochodu, choć oferują również możliwość aprecjacji. REIT pozwalają inwestorom na nieruchomości niemieszkalne, takie jak centra handlowe (około jedna czwarta wszystkich REIT specjalizuje się w nich), obiekty opieki zdrowotnej, hipoteki lub budynki biurowe. W porównaniu do wyżej wymienionych rodzajów inwestycji w nieruchomości REIT są również bardzo płynne.

Fundusze wspólnego inwestowania w nieruchomości

Prawdziwe fundusze inwestycyjne inwestują przede wszystkim w REIT i spółki zarządzające nieruchomościami. Zapewniają one możliwość uzyskania zróżnicowanej ekspozycji na nieruchomości przy stosunkowo niewielkiej wysokości kapitału. W zależności od strategii i celów dywersyfikacji zapewniają inwestorom znacznie szerszy wybór aktywów niż jest to możliwe przy zakupie poszczególnych akcji REIT, a także możliwość zmniejszenia kosztów transakcji i prowizji.

Podobnie jak REIT, fundusze te są dość płynne. Kolejną istotną korzyścią dla inwestorów detalicznych są informacje analityczne i badawcze przekazywane przez fundusz na temat nabytych aktywów oraz perspektywa kierownictwa dotycząca rentowności i wyników określonych inwestycji w nieruchomości oraz jako klasy aktywów. Bardziej spekulacyjni inwestorzy mogą inwestować w rodzinę funduszy wspólnego inwestowania w nieruchomości, taktycznie przeważając niektóre rodzaje nieruchomości lub regiony, aby zmaksymalizować zwrot.

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości?

Nieruchomości mogą zwiększyć profil ryzyka i zwrotu z portfela inwestora, oferując konkurencyjne zwroty skorygowane o ryzyko. Nawet biorąc pod uwagę kryzys na rynku kredytów hipotecznych typu subprime, nieruchomości komercyjne na rynku prywatnym zwróciły średnio 8, 4% w okresie 10 lat od 2000 do 2010 roku, na podstawie danych z Krajowej Rady Inwestycji w Nieruchomości (NCREIF). I zwykle rynek nieruchomości charakteryzuje się małą zmiennością, szczególnie w porównaniu z akcjami i obligacjami.

Nieruchomości są również atrakcyjne w porównaniu z bardziej tradycyjnymi źródłami dochodu. Ta klasa aktywów zazwyczaj handluje z premią za zysk do amerykańskich obligacji skarbowych i jest szczególnie atrakcyjna w środowisku, w którym stopy skarbu są niskie.

Zróżnicowanie i ochrona

Kolejną zaletą inwestowania w nieruchomości jest potencjał dywersyfikacji. Nieruchomości mają niską, aw niektórych przypadkach ujemną, korelację z innymi głównymi klasami aktywów - co oznacza, że ​​gdy zapasy są zmniejszone, nieruchomości często rosną. W rzeczywistości na 14 z 15 poprzednich bessy, począwszy od 1956 r., Wzrosły ceny nieruchomości mieszkalnych, zgodnie z danymi Roberta Shillera z Yale University, współtwórcy Case-Shiller Home-Price Index. Oczywiście są wyjątki: nieruchomości zatankowane wraz z akcjami w czasie Wielkiej Recesji (choć była to anomalia, argumentuje Schiller, odzwierciedlając rolę kredytów hipotecznych subprime w rozpoczęciu kryzysu).

Oznacza to, że dodanie nieruchomości do portfela może obniżyć jego zmienność i zapewnić wyższy zwrot na jednostkę ryzyka. Im bardziej bezpośrednia inwestycja w nieruchomości, tym lepsze zabezpieczenie: bardziej pośrednie, notowane na giełdzie pojazdy, takie jak REIT, będą oczywiście odzwierciedlać ogólne wyniki rynku akcji (a niektórzy analitycy uważają, że będą one coraz bardziej skorelowane, teraz, gdy REIT zapasy są reprezentowane na S&P 500). Co ciekawe, to także ostatnio się zmienia. Według badań National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) korelacja między notowanymi REIT a szerokim rynkiem akcji osiągnęła 12-letnie minimum, „sugerując, że niezależnie od czynników, które napędzają część non-REIT rynek niekoniecznie rozleje się, aby wpłynąć na rynek REIT ”, podsumował artykuł na stronie internetowej stowarzyszenia Reit.com.

Ponieważ nieruchomości są oparte na cegle i zaprawie, nieruchomości wiążą się również z mniejszym konfliktem dyrektor-agent lub stopniem, w jakim interes inwestora zależy od uczciwości i kompetencji zarządzających i dłużników. Nawet bardziej pośrednie formy inwestycji niosą ze sobą pewną ochronę: na przykład REIT nakazuje wypłacanie minimalnego odsetka zysków w formie dywidend.

Zabezpieczanie inflacji

Zdolność zabezpieczenia nieruchomości przed inflacją wynika z pozytywnego związku między wzrostem PKB a popytem na nieruchomości. Wraz z rozwojem gospodarek popyt na nieruchomości powoduje wzrost czynszów, a to z kolei przekłada się na wyższe wartości kapitałowe. W związku z tym nieruchomości mają tendencję do utrzymywania siły nabywczej kapitału, omijając część presji inflacyjnej wywieranej na najemców i włączając część presji inflacyjnej, w postaci wzrostu wartości kapitału.

Moc dźwigni

Z wyjątkiem REIT, inwestowanie w nieruchomości daje inwestorowi jedno narzędzie niedostępne dla inwestorów giełdowych: dźwignię finansową. Jeśli chcesz kupić akcje, musisz zapłacić pełną wartość akcji w momencie składania zamówienia - chyba że kupujesz z marżą. I nawet wtedy odsetek, który możesz pożyczyć, jest wciąż znacznie mniejszy niż w przypadku nieruchomości, dzięki tej magicznej metodzie finansowania, hipotece.

Większość tradycyjnych hipotek wymaga 20% zaliczki. Jednak w zależności od miejsca zamieszkania możesz znaleźć hipotekę, która wymaga zaledwie 5%. Oznacza to, że możesz kontrolować całą nieruchomość i posiadany przez nią kapitał, płacąc jedynie ułamek całkowitej wartości. Oczywiście wielkość twojego kredytu hipotecznego wpływa na faktyczną własność nieruchomości, ale kontrolujesz ją od momentu podpisania dokumentów.

Właśnie to ośmiela zarówno płetwy, jak i właścicieli nieruchomości. Mogą zaciągnąć drugą hipotekę na swoje domy i spłacić dwie lub trzy inne nieruchomości. Niezależnie od tego, czy wynajmują je, aby najemcy spłacili kredyt hipoteczny, czy czekali na możliwość sprzedaży z zyskiem, kontrolują te aktywa, mimo że zapłacili tylko za niewielką część całkowitej wartości.

Wada inwestowania w nieruchomości: płynność

Główną wadą inwestowania w nieruchomości jest brak płynności lub względna trudność w zamianie składnika aktywów na środki pieniężne i środki pieniężne na aktywa. W przeciwieństwie do transakcji na akcjach lub obligacjach, które można przeprowadzić w kilka sekund, zamknięcie transakcji na nieruchomości może potrwać miesiące. Nawet z pomocą pośrednika znalezienie odpowiedniego kontrahenta może zająć kilka tygodni pracy. REIT i nieruchomościowe fundusze inwestycyjne oferują lepszą płynność i ceny rynkowe, ale wiążą się z wyższą zmiennością i niższymi korzyściami dywersyfikacyjnymi, ponieważ mają znacznie wyższą korelację z całym rynkiem akcji niż bezpośrednie inwestycje w nieruchomości. (W celu zapoznania się z tym tematem zobacz „Ile pieniędzy potrzebujesz, aby zainwestować w nieruchomości?”)

.