Zapasy nieruchomości miażdżą rynek wraz ze wzrostem paliw w chmurze

Pęd inwestorów do pozycji obronnych na niepewnym rynku spowodował wzrost zapasów nieruchomości, przy czym niektóre z nich zyskały w tym roku ponad 50%, mniej więcej trzykrotnie szybciej niż S&P 500. Obecnie zapasy te prawdopodobnie wzrosną jeszcze bardziej w wyniku konfliktów handlowych i inne wiatry nawiedzają rynek. Do tych, które skorzystają najbardziej, należą: American Tower Corp. (AMT), Equity Residential (EQR), Equinix Inc. (EQIX), Essex Property Trust Inc. (ESS), Crown Castle International Corp. (CCI), Public Storage (PSA) ) i Prologis Inc. (PLD), jak przedstawiono w ostatnim raporcie Barrona.

Bezpieczniejsze zakłady osiągają lepsze wyniki

Zwiększony popyt na akcje spółek z bezpieczniejszych branż, przy mniejszej ekspozycji na rynki zagraniczne, spowodował wzrost cen funduszy inwestycyjnych w nieruchomości lub akcji firm, które posiadają wieże biurowe, hotele, centra handlowe i inne nieruchomości komercyjne.

Steve Shigekawa, zarządzający funduszem Neuberger Berman Real Estate, koncentruje się na akcjach spółek wysokiej jakości z „niskimi zadłużeniami, różnorodnymi portfelami nieruchomości oraz doświadczonymi zespołami zarządzającymi, które prowadziły swoje firmy przez wiele cykli gospodarczych” według Barrona. Ta strategia inwestycyjna sprawiła, że ​​fundusz Neuberger Berman Real Estate odnotował roczny zwrot w wysokości 12, 0% w ciągu ostatnich trzech lat, przewyższając 90% swoich konkurentów w kategorii nieruchomości w agencji Morningstar. W ostatniej dekadzie jego starsza klasa jednostek instytucjonalnych pobiła 79% swoich konkurentów.

Zamiast inwestować w tradycyjne firmy z branży nieruchomości, takie jak kwatery, centra handlowe i centra regionalne, w których fundusz Shigekawa ma mniej niż 7% ekspozycji, podwoił liczbę spółek z centrów danych, w których fundusz ma 12% ekspozycja.

„Mamy mniejszą ekspozycję na bardziej cykliczne sektory nieruchomości, takie jak zakwaterowanie i sprzedaż detaliczna, biorąc pod uwagę wpływ handlu elektronicznego na sprzedaż detaliczną”, powiedział zarządzający funduszem. Fundusz Shigekawa stosuje odgórne podejście do doboru akcji, analizując wskaźniki makroekonomiczne, aby pomóc w kierowaniu inwestycjami w około 40 firmach. Na przykład okres niższych stóp procentowych pomógł zwiększyć udziały w nieruchomościach, które często cierpią w okresach wzrostu stóp procentowych z powodu wysokości zaciągniętego długu.

Firmy z centrów danych

Jedną siłą napędzającą rozwój tych firm jest rosnący popyt na centra danych do obsługi przetwarzania w chmurze. „Gdy pomyślisz o zapotrzebowaniu na przetwarzanie w chmurze, będzie to wymagało większej liczby centrów danych”, powiedział zarządzający funduszem. Trend ten szczególnie przyspieszy firmy z branży centrów danych, takie jak Equinix z Redwood City w Kalifornii, których akcje wzrosły w górę o ponad 62% w porównaniu z rokiem poprzednim (YTD).

Wiodąca firma w obszarze centrów danych wymienia nieruchomości w 24 krajach na całym świecie i twierdzi, że ponowna eskalacja napięć handlowych z Waszyngtonu w dużej mierze nie wpłynęła na to.

„Podczas gdy globalny handel dobrami fizycznymi ulega spłaszczeniu, sytuacja jest odwrotna, jeśli chodzi o naszą globalną gospodarkę cyfrową”, powiedział dyrektor generalny Equinix, Charles Meyers.

Tymczasem zarówno centra danych, jak i wieże REIT powinny skorzystać z przejścia na następną generację sieci komórkowych, zwaną 5G, która ma być 10 razy szybsza niż obecne telefony 4G. Wieże telefonii komórkowej REIT, znane również jako „REIT infrastruktury” stanowiły 17% funduszu nieruchomości Neuberger Berman.

REIT jako stabilne „ograniczanie ryzyka”

Scott Craig, zarządzający portfelem funduszu Eaton Vance Real Estate, uważa REIT za skuteczny sposób zabezpieczenia się przed zmiennością rynku, wynika z innego raportu Barrona. W obliczu utrzymujących się trudności, REIT-y mogą nadal rosnąć, gdy zdobywają popularność jako „ograniczanie ryzyka” ze stałymi dochodami i zamkniętymi w przepływach pieniężnych.

Chociaż REIT z operacjami zagranicznymi i przychodami w wielu walutach mogą być bardziej narażone na zmienność kursów walutowych, zazwyczaj mają większą skalę i utrzymują silne profile wzrostu i bilanse, według Wall Street Journal.

Co dalej?

Idąc dalej, inwestorzy prawdopodobnie będą faworyzować firmy zajmujące się globalną gospodarką cyfrową, a nie nazwy cykliczne, które są bardziej podatne na spowolnienia gospodarcze, taryfy i zakłócenia charakterystyczne dla branży, takie jak detaliści i hotele.

Inne segmenty rynku, które mogą odczuwać zawirowania, obejmują te, które mogą ponosić wyższe koszty, takie jak budownictwo, a także słabsze nastroje konsumentów i niedobory siły roboczej, według Sandler O'Neill + Partners LP, cytowane przez czasopismo.