Sposób REIT

Bogactwo dostępnych instrumentów inwestycyjnych stanowi wyzwanie dla przeciętnego inwestora, który próbuje zrozumieć, o co w tym wszystkim chodzi. Akcje są podstawą inwestowania, obligacje zawsze były bezpiecznym miejscem do parkowania pieniędzy, opcje zwiększyły dźwignię finansową dla spekulantów, a fundusze wspólnego inwestowania są uważane za jeden z najłatwiejszych sposobów inwestowania. Jednym z rodzajów inwestycji, który nie do końca należy do tych kategorii i jest często pomijany, jest inwestycja w nieruchomości lub REIT.

Kluczowe dania na wynos

• Trust inwestycyjny na rynku nieruchomości (REIT) to firma, która jest właścicielem, zarządza lub finansuje nieruchomości przynoszące dochód.
• Equity REIT posiada i zarządza nieruchomościami.
• REIT-y hipoteczne przechowują lub handlują hipotekami i papierami wartościowymi zabezpieczonymi hipoteką.
• REIT generują stały strumień dochodów dla inwestorów, ale oferują niewiele w zakresie wzrostu wartości kapitału.
• Większość REIT jest notowana na giełdzie jak akcje, co czyni je bardzo płynnymi - w przeciwieństwie do większości inwestycji w nieruchomości.

Co to jest REIT?

Firma powiernicza REIT, która gromadzi pulę pieniędzy poprzez pierwszą ofertę publiczną (IPO), która jest następnie wykorzystywana do kupowania, opracowywania, zarządzania i sprzedaży aktywów w nieruchomości. IPO jest identyczna z każdą inną ofertą bezpieczeństwa z wieloma takimi samymi zasadami dotyczącymi prospektów, wymogów sprawozdawczych i przepisów; jednak zamiast kupować akcje w jednej firmie, właściciel jednej jednostki REIT kupuje część zarządzanej puli nieruchomości. Ta pula nieruchomości generuje następnie dochód poprzez wynajem, dzierżawę i sprzedaż nieruchomości oraz regularnie dystrybuuje ją bezpośrednio do posiadacza REIT. (Aby uzyskać dodatkowe wyjaśnienia, przeczytaj nasz artykuł: Czym są REIT? )

Rodzaje REIT

REIT, podobnie jak większość inwestycji, ma różnorodne smaki. Fundusze te mają klasyfikacje wskazujące rodzaj prowadzonej działalności i mogą być dalej klasyfikowane w zależności od tego, jak ich akcje są kupowane i sprzedawane.

Equity REIT to najczęstsza forma przedsiębiorczości. Podmioty te kupują, posiadają i zarządzają nieruchomościami generującymi dochód. Przychody pochodzą głównie z czynszów, a nie ze sprzedaży nieruchomości portfelowych.

Kredyty hipoteczne REIT, znane również jako mREIT, pożyczają pieniądze właścicielom i operatorom nieruchomości. Pożyczki mogą odbywać się bezpośrednio poprzez hipoteki i pożyczki lub pośrednio poprzez nabycie papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (MBS). MBS to inwestycje posiadające pule hipotek emitowanych przez przedsiębiorstwa sponsorowane przez rząd (GSE). Ich dochody pochodzą głównie z marży odsetkowej netto - różnicy między odsetkami, które zarabiają na kredytach hipotecznych, a kosztem finansowania tych kredytów. Ze względu na skoncentrowanie się na hipotece w tym REIT są one potencjalnie wrażliwe na podwyżki stóp procentowych.

Hybrydowe przedsiębiorstwa REIT mają w swoich portfelach zarówno fizyczne nieruchomości na wynajem, jak i kredyty hipoteczne. W zależności od określonego celu inwestycyjnego podmiotu, mogą one ważyć portfel do większej liczby nieruchomości lub większej liczby hipotek.

Zalety

Kupując udział w REIT, zasadniczo kupujesz aktywa fizyczne o długim okresie użytkowania i potencjalnym dochodzie dzięki czynszowi i zwiększeniu wartości nieruchomości. Kontrastuje to z akcjami zwykłymi, w których inwestorzy kupują prawo do udziału w rentowności spółki poprzez własność. Kupując REIT, nie tylko bierze się rzeczywisty udział we własności nieruchomości poprzez wzrosty i spadki wartości, ale także uczestniczy w dochodach generowanych przez tę nieruchomość. Stwarza to trochę bezpieczeństwa dla inwestorów, ponieważ zawsze będą mieli prawa do nieruchomości leżącej u podstaw zaufania, jednocześnie ciesząc się korzyściami płynącymi z ich dochodów.

Kolejną zaletą, jaką ten produkt zapewnia przeciętnemu inwestorowi, jest możliwość inwestowania w nieruchomości bez normalnie związanych z tym dużych wymagań kapitałowych i pracowniczych. Ponadto, ponieważ fundusze tego trustu są połączone, generowana jest większa dywersyfikacja, ponieważ firmy zaufania są w stanie kupić wiele nieruchomości i zmniejszyć negatywne skutki problemów z jednym aktywem. Inwestorzy indywidualni próbujący naśladować REIT musieliby kupić i utrzymywać dużą liczbę nieruchomości inwestycyjnych, co zazwyczaj wiąże się z dużą ilością czasu i pieniędzy w przypadku inwestycji, której nie da się łatwo zlikwidować. Kupując REIT, inwestycja kapitałowa jest ograniczona do ceny jednostki, ilość zainwestowanej pracy jest ograniczona do ilości badań potrzebnych do dokonania właściwej inwestycji, a akcje są płynne na regularnych giełdach.

Ostatnią i prawdopodobnie najważniejszą korzyścią, jaką zapewniają REIT, jest wymóg podziału przez akcjonariuszy prawie 90% ich rocznego dochodu podlegającego opodatkowaniu, uzyskanego z nieruchomości generujących dochód. Kwotę tę można odliczyć na poziomie korporacyjnym i zasadniczo opodatkować na poziomie osobistym. W przeciwieństwie do dywidend istnieje tylko jeden poziom opodatkowania wypłat wypłacanych inwestorom. Tak wysoki wskaźnik dystrybucji oznacza, że ​​posiadacz REIT w znacznym stopniu uczestniczy w rentowności zarządzania i nieruchomości w ramach trustu, w przeciwieństwie do posiadania akcji zwykłych, gdy korporacja i jej zarząd decydują o tym, czy nadwyżka środków pieniężnych zostanie przekazana akcjonariuszowi.

Wybór właściwego REIT

Podobnie jak w przypadku każdej inwestycji, powinieneś odrobić pracę domową, zanim zdecydujesz, który REIT kupić. Jest kilka oczywistych znaków, na które powinieneś zwrócić uwagę przed podjęciem decyzji:

1. Zarządzanie
Przy zakupie do trustu lub zarządzanej puli aktywów zawsze ważne jest, aby zrozumieć i poznać historię menedżerów i ich zespołu. Rentowność i wzrost wartości aktywów są ściśle związane ze zdolnością kierownika do wyboru właściwych inwestycji i wyboru najlepszych strategii. Wybierając, w co REIT inwestować, upewnij się, że znasz zespół zarządzający i jego osiągnięcia. Sprawdź, jak są one kompensowane. Jeśli zależy to od wydajności, istnieje prawdopodobieństwo, że zwracają również uwagę na twoje najlepsze interesy.

2. Zróżnicowanie
REIT to trusty koncentrujące się na własności nieruchomości. Ponieważ rynki nieruchomości zmieniają się w zależności od lokalizacji i rodzaju nieruchomości, kluczowe jest, aby REIT, który zdecydujesz się kupić, był odpowiednio zdywersyfikowany. Jeśli REIT jest mocno zainwestowany w nieruchomości komercyjne i nastąpi spadek współczynnika obłożenia, wówczas napotkają Państwo poważne problemy. Dywersyfikacja oznacza również, że zaufanie ma wystarczający dostęp do kapitału, aby sfinansować przyszłe inicjatywy na rzecz wzrostu i odpowiednio wykorzystać się do zwiększenia zysków.

3. Zyski
Ostatnią rzeczą, którą powinieneś rozważyć przed zakupem do konkretnego REIT, są środki z operacji i środki pieniężne dostępne do dystrybucji. Liczby te są ważne, ponieważ mierzą ogólną wydajność REIT, co z kolei przekłada się na pieniądze przekazywane inwestorom. Uważaj, aby nie używać regularnych liczb dochodów generowanych przez REIT, ponieważ będą one obejmować amortyzację nieruchomości, a tym samym zmienią liczby. Liczby te są przydatne tylko wtedy, gdy dokładnie przyjrzałeś się pozostałym dwóm oznakom, ponieważ możliwe jest, że REIT może uzyskiwać nietypowe zwroty z powodu warunków na rynku nieruchomości lub szczęścia kierownictwa przy wyborze inwestycji. (Aby uzyskać więcej informacji, zobacz Jak ocenić REIT .)

Dolna linia

Przy tak wielu różnych sposobach inwestowania pieniędzy ważne jest, aby każda podjęta decyzja była dobrze poinformowana. Dotyczy to akcji, obligacji, funduszy wspólnego inwestowania, REIT oraz wszelkich innych inwestycji. Niemniej jednak REIT mają kilka interesujących funkcji, które mogą dobrze pasować do twojego portfolio.