Prawo do wykluczenia
Prawo do egzekucji opisuje zdolność pożyczkodawcy do przejęcia nieruchomości w drodze procedury prawnej zwanej wykluczeniem. Kredytodawcy mogą powołać się na swoje prawo do przejęcia nieruchomości, gdy właściciel domu nie wywiąże się ze spłat kredytu hipotecznego. Warunki kredytu hipotecznego określą warunki, na jakich pożyczkodawca ma prawo do wykluczenia. Prawo stanowe i krajowe regulują również prawo do wykluczenia.
Wykluczenie ma miejsce, ponieważ gdy osoba uzyskuje hipotekę na zakup domu, sam dom służy jako zabezpieczenie pożyczki. Ponieważ dom działa jako zabezpieczenie, właściciel domu zgadza się, że przepadnie własność domu w przypadku, gdy zalegają z płatnościami. Po przejęciu domu pożyczkodawca zazwyczaj sprzedaje nieruchomość w celu odzyskania pieniędzy utraconych na pożyczce.
Stowarzyszenia właścicieli domów mają również prawo do wykluczenia, z którego mogą skorzystać, jeżeli właściciel domu nie uiści opłat stowarzyszenia właścicieli domów lub specjalnych opłat.
Wykluczenie zajmuje różne kwoty w zależności od warunków hipoteki, motywacji pożyczkodawcy do wykluczenia oraz lokalnych przepisów i regulacji. W wielu przypadkach pożyczkodawcy rozpoczynają proces wykluczenia w dowolnym miejscu od trzech do sześciu miesięcy po tym, jak pożyczkobiorca po raz pierwszy spóźni się z płatnościami.
ŁAMANIE PRAWA DO WYKLUCZENIA
Prawo wykluczenia nie daje pożyczkodawcom prawa do zajęcia domu bez uprzedzenia. Kredytodawcy muszą przestrzegać określonych procedur, aby wykluczenie było legalne. Po pierwsze, muszą przekazać pożyczkobiorcy zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania, ostrzegając ich o tym, że ich pożyczka nie dotrzymuje terminu płatności.
Właściciel domu ma wtedy zazwyczaj określoną ilość czasu na naprawienie wszelkich brakujących płatności i uniknięcie wykluczenia. Prawdopodobnie będą oni również zobowiązani do uiszczenia opłat za opóźnienia w płatnościach oprócz salda zaległości. Mogą również wykorzystać ten czas na zwalczanie wykluczenia, jeśli uważają, że pożyczkodawca nie ma prawa do wykluczenia z nieruchomości.
Istnieją dwa różne rodzaje wykluczenia: sądowe i pozasądowe. Wykluczenie sądowe wymaga wniesienia sprawy do sądu. Nie wszystkie regiony zezwalają na oba rodzaje wykluczenia, więc lokalne przepisy mogą określać, jakiego rodzaju pożyczkodawca używa.
Gdy dom zostanie wykluczony, pożyczkodawca prawdopodobnie ogłosi sprzedaż domu z wykluczeniem. Te wyprzedaże często wystawiają dom na aukcję licytantowi, który zaoferuje najwyższą cenę. W przypadku, gdy właściciel domu nadal mieszka w nieruchomości, prawdopodobnie zostanie on eksmitowany przez nielegalny pozew o zatrzymanie.
Zwalczanie wykluczenia i prawa do odkupienia
Prawo do umorzenia pozwala właścicielom domów w momencie przejęcia nieruchomości na spłatę określonej kwoty pieniędzy w celu „umorzenia” kredytu hipotecznego, co pozwala im zachować dom. Sprawiedliwe prawo do umorzenia umożliwia właścicielom domów spłatę kredytów hipotecznych poprzez spłatę całego salda kredytu hipotecznego przed sprzedażą wykluczającą. Można tego dokonać poprzez refinansowanie, jeśli są w stanie uzyskać nową pożyczkę. Jednak uzyskanie nowej pożyczki będzie prawdopodobnie trudne, jeśli mają już dom wykluczony.
Niektóre stany mają ustawowe prawo do umorzenia, które pozwala właścicielom domów na spłatę kredytów hipotecznych po sprzedaży w drodze egzekucji, płacąc cenę sprzedaży w domach, komukolwiek, kto je kupił w sprzedaży w drodze egzekucji. Są również zobowiązani do zapłaty odsetek i innych opłat, ale jeśli będą w stanie to zrobić, mogą utrzymać posiadanie domu.
Pożyczkobiorcy mogą również być w stanie legalnie walczyć z wykluczeniem, jeżeli ich pożyczkodawca nie ma tak naprawdę legitymacji prawnej do wykluczenia. Jeśli pożyczkodawca sekurytyzował hipotekę, może mieć trudności z potwierdzeniem pozycji. W takim przypadku możliwe jest, że sędzia byłby w stanie oddalić wykluczenie.