Czy powinieneś kupić dom na aukcji?

Chcesz kupić nieruchomość? Nie musisz ograniczać się do tradycyjnych kanałów wyszukiwania ofert nieruchomości i pracy z agentami nieruchomości. Możesz także kupić nieruchomość na aukcji.

Czy powinieneś kupić dom na aukcji?

Plusy i minusy aukcji

Korzyści z zakupu na aukcji obejmują rozszerzenie opcji i ewentualnie zakup ze zniżką. Możesz mieć mniejszą konkurencję, aby kupić nieruchomość w porównaniu z kupowaniem w tradycyjny sposób, ale będziesz również mieć do czynienia z inną pulą potencjalnych nabywców - często doświadczonych inwestorów.

Być może największym ryzykiem zakupu na aukcji jest to, że będziesz miał ograniczoną wiedzę na temat nieruchomości na sprzedaż, co sprawia, że ​​drogi błąd jest bardzo realną możliwością. Podobnie jak w przypadku każdego zakupu nieruchomości, musisz przeczytać, zrozumieć i podpisać wiele dokumentów (najlepiej z pomocą prawnika).

Wiedza o nieruchomościach jest bogata w opowieści o domach kupionych na aukcjach za znacznie poniżej wartości rynkowej, i takie okazje istnieją. Jednak aukcje są na ogół bardziej ryzykownym sposobem na uzyskanie nieruchomości niż kupowanie w zwykły sposób. Ta rzeczywistość sprawia, że ​​niezwykle ważne jest, aby być dobrze wykształconym na temat tego, jak działają aukcje nieruchomości, i ostrożnie podchodzić do nieruchomości, na które rozważasz składanie ofert.

„Wiele osób błędnie uważa, że ​​domy aukcyjne to dobra okazja”, mówi John Myers, agent nieruchomości i kwalifikujący się pośrednik w Myers & Myers Real Estate w Albuquerque, Nowy Meksyk „Niektóre domy aukcyjne to dobra okazja, a inne mogą być dużym błędem . ”

Aby uniknąć poważnych błędów, w tym artykule wyjaśnimy podstawy aukcji nieruchomości mieszkaniowych, abyś mógł zdecydować, czy ta opcja może Ci pomóc - niezależnie od tego, czy chcesz mieszkać w nieruchomości, czy wykorzystać ją wyłącznie jako inwestycję.

Co musisz wiedzieć

• Kupno domu na aukcji jest ryzykowniejsze niż kupowanie w zwykły sposób. Bardzo ważne jest, aby być dobrze wykształconym na temat funkcjonowania aukcji nieruchomości.
• Aukcje domów można znaleźć za pośrednictwem lokalnych samorządów, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz witryn internetowych, takich jak RealtyTrac i Aukcje.com.
• Nieruchomości aukcyjne często nie pozwalają na inspekcję domu ani żaden inny legalny sposób, aby osobiście obejrzeć wnętrze. Jeśli nie możesz sobie pozwolić na ryzyko zakupu nieruchomości w złym stanie, trzymaj się aukcji, które pozwalają sprawdzić nieruchomość przed złożeniem oferty.
• Przejrzyj i zrozum wszystkie zasady aukcji i dołóż należytej staranności w stosunku do każdej nieruchomości, którą jesteś zainteresowany - na przykład sprawdzając roszczenia, zastawy i lokatorów - zanim złożysz ofertę.

Właściwości wykluczenia

Jeśli właściciel domu nie spłaci kredytu hipotecznego przez co najmniej kilka miesięcy, może popaść w zwłokę i skończyć w procesie wykluczenia. Gdy tak się stanie, bank przesyła powiadomienie o niewykonaniu zobowiązania do rejestratora okręgowego. Jeśli właściciel domu nie spłaci należnego salda - lub renegocjuje hipotekę z pożyczkodawcą - pożyczkodawca może wystawić dom na aukcję i zmusić właściciela domu do spłaty. Te aukcje dotyczące egzekucji są prowadzone przez powierników zatrudnionych przez banki.

Niewypłacalność podatku od nieruchomości

Innym sposobem, w jaki dom trafia na blok aukcyjny, jest sytuacja, gdy właściciel nie płaci naliczonych podatków od nieruchomości. W takich przypadkach zajęty jest nieopłacony organ podatkowy, a nie bank. Wynikowa aukcja zastawu podatkowego jest prowadzona przez lokalnego szeryfa, urzędnika lub urząd kontrolujący powiat lub władze lokalne.

Udział w aukcji

Niezależnie od rodzaju aukcji wydarzenia te mogą odbywać się w fizycznych lokalizacjach, takich jak gmachy samorządowe i hotelowe sale konferencyjne, a te osobiste aukcje są szybko realizowane. Aukcje nieruchomości odbywają się również coraz częściej online, a aukcje internetowe mogą trwać kilka dni lub tygodni.

Według Earl White, współzałożyciela House Heroes LLC, firmy inwestycyjnej na Florydzie, która kupuje domy, mieszkania i niezamieszkane tereny mieszkalne, kupowanie domów na aukcji było i będzie popularne. „Właściciele mieszkań z ograniczonym budżetem i specjaliści od nieruchomości migrują do źródeł, w których konkurencja jest mniejsza”, mówi. „Naturalnie nieruchomości aukcyjne generują mniej ofert, co skutkuje niższą ceną sprzedaży.

„Jednak aukcje wykluczenia nie zapewniają zniżek, które istniały w czasie kryzysu [mieszkaniowego]”, kontynuuje White, wyjaśniając, że gdy dostępnych jest mniej nieruchomości, nabywcy są silnie zmotywowani ze względu na aprecjację domu i korzystne oprocentowanie kredytów hipotecznych, a także przez Internet aukcje zwiększyły konkurencję i podniosły ceny.

Znalezienie aukcji nieruchomości

Jednym ze sposobów znalezienia aukcji jest bezpośredni kontakt z lokalnymi samorządami lub odwiedzanie ich stron internetowych w celu uzyskania informacji, a następnie telefoniczne sprawdzenie, czy dane są szczegółowe. Kolejne to strony takie jak RealtyTrac i Auction.com. Jednak informacje online nie zawsze są dokładne.

Mogą być wymienione nieruchomości, które są w fazie poprzedzającej wykluczenie, ponieważ właściciel zalega z płatnościami. Te nieruchomości mogą nigdy nie trafić na sprzedaż, ponieważ ich właściciele nadrabiają zaległości w płatnościach lub dochodzą do porozumienia z pożyczkodawcami.

Cennymi zasobami mogą być także lokalni agenci nieruchomości i brokerzy. Ale może nie być chętny do pomocy, ponieważ agenci i brokerzy nie zarabiają automatycznie prowizji na aukcjach na żywo. Jednak pośrednicy ci mogą zarabiać prowizje na aukcjach internetowych.

Dane usługi wielu ofert

Według White'a raporty z bezpośredniej obsługi wielu aukcji (MLS) są o wiele bardziej cenne dla potencjalnych nabywców niż aukcje online, ponieważ zawierają pełne dane dla aukcji, w tym zdjęcia i, co najważniejsze, niepubliczne komentarze brokerów. „Komentarze niepubliczne są ważne, ponieważ zawierają kluczowe informacje wpływające na cenę sprzedaży i liczbę dni na rynku. Na przykład [te raporty MLS zawierają informacje o] wadach nieruchomości, opcjach finansowania, najmie i dzierżawach najemców ”.

Najlepszym sposobem oceny nieruchomości na aukcji jest współpraca z agentami nieruchomości, rzeczoznawcami, wykonawcami i innymi osobami, które rozumieją koszty budowy i przebudowy i potrafią dokładnie oszacować wartość nieruchomości oraz koszt pracy, której potrzebuje.

Chociaż zasady różnią się w zależności od lokalizacji, dokumenty MLS i hrabstwa są często dostępne tylko dla licencjobiorców nieruchomości, mówi White. Z jego doświadczenia wynika, że ​​zazwyczaj chętnie pomagają bezpłatnie, jeśli się z nimi skontaktujesz.

White zauważa również, że aukcje osobiste znikają, ponieważ nawet mniejsze powiaty przekształcają swoje aukcje osobiste w aukcje internetowe. Miami i Palm Beach to dwie lokalizacje, w których zarówno aukcje podatkowe, jak i aukcje wykluczające są teraz w pełni online.

Należy pamiętać, że aukcje wykluczenia są często przełożone lub odwołane, nawet w ostatniej chwili. Pożyczkodawca mógł nie uzyskać wszystkich wymaganych dokumentów lub pożyczkobiorca mógł znaleźć rozwiązanie pozwalające uniknąć wykluczenia.

Co licytujący powinni wiedzieć

Przed licytowaniem na aukcji nieruchomości musisz zrozumieć ryzyko, które podejmujesz. Zły zakup może cię prześladować przez lata. Musisz także zrozumieć zasady aukcji i przygotować się do ich przestrzegania przed przystąpieniem do udziału.

Musisz zarejestrować się i złożyć zwrotny depozyt w wysokości 5% do 10% oczekiwanej ceny sprzedaży nieruchomości podmiotowi prowadzącemu aukcję. Jeśli aukcja odbywa się osobiście, koniecznie zamelduj się co najmniej godzinę przed planowanym rozpoczęciem i uzyskaj oficjalną kartę, którą podniesiesz, kiedy będziesz gotowy licytować.

Wygranie nieruchomości na aukcji może działać na dwa różne sposoby.

• W aukcji z potwierdzeniem pożyczkodawcy pożyczkodawca nie musi zaakceptować Twojej oferty, nawet jeśli jesteś oferentem, który zaoferował najwyższą cenę.
• W aukcji bezwzględnej wygrywająca oferta otrzymuje nieruchomość.

Cena wywoławcza aukcji może stanowić saldo należne z tytułu kredytu hipotecznego lub niższą kwotę przeznaczoną na zachęcenie do składania ofert. W aukcji wykluczenia kredytodawca nie może czerpać zysków z aukcji. Często te właściwości są sprzedawane ze stratą; jeśli jest zysk, powinien on trafić do wykluczonego właściciela domu po spłaceniu kredytu hipotecznego i innych zastawów. Nieruchomości aukcyjne nie zawsze są świetnymi okazjami - na przykład licytator może ustalić ukrytą cenę wywoławczą nieruchomości, która jest minimalną kwotą, którą należy licytować.

„Niezależnie od tego, czy kupujący bierze udział w aukcji osobiście, czy online, musi pamiętać, że istnieje cena progowa za każdą nieruchomość, w przypadku której mądry zakup może stać się głupim zakupem, i nie może pozwolić na wydarzenie, miejsce lub emocje decydować o ich decyzji ”, doradza Ron Humes, pośrednik w obrocie nieruchomościami od 2000 r. i obecny wiceprezes ds. marketingu w firmie Post Modern Marketing w Lexington, Ky.

Problem dostępu do nieruchomości

Nieruchomości na aukcji rzadko zapewniają potencjalnym nabywcom taki sam poziom dostępu, jak w przypadku nieruchomości sprzedawanych tradycyjnie. Prawdopodobnie nie będziesz w stanie chodzić po nieruchomości z agentem w dogodnym dla Ciebie czasie, chociaż niektóre firmy aukcyjne oferują domy otwarte.

„Osobiście nigdy nie poleciłbym klientowi zakupu nieruchomości zdalnie bez uprzedniego przeprowadzenia testu gałki ocznej” - mówi David Roberson, prawnik i pośrednik w obrocie nieruchomościami w San Jose w Kalifornii. On i jego żona posiadają 22 nieruchomości do wynajęcia w trzech stanach, a on jest właścicielem i operatorem Silicon Valley Property Management Group. Zarówno ty, jak i zaufany zespół inwestycyjny powinniście dokładnie ocenić zarówno rozważaną nieruchomość, jak i osoby, z którymi macie do czynienia, zanim zobowiążą się prawnie lub finansowo.

Podobnie Humes ostrzega, że ​​źródła informujące o bieżącej lub przyszłej wartości nieruchomości mogą być bardzo niedokładne, chyba że dokonano oceny na miejscu przez profesjonalistów, którzy wiedzą, jak zebrać i ocenić wszystkie niezbędne szczegóły. Najlepszym sposobem oceny nieruchomości na aukcji jest praca z profesjonalistami - agentami nieruchomości, rzeczoznawcami i wykonawcami - którzy rozumieją koszty budowy i przebudowy oraz potrafią dokładnie oszacować bieżącą i przyszłą wartość nieruchomości oraz koszt pracy, jakiej potrzebuje.

Stan nieruchomości i inspekcje

Dom mógł mieć wszelkiego rodzaju problemy - pamiętaj, że był to dom należący do kogoś, kto nie mógł sobie pozwolić na kredyt hipoteczny lub podatki od nieruchomości, więc prawdopodobnie nie mógł sobie również pozwolić na rutynową konserwację lub naprawy. Co więcej, gdy właściciel zorientuje się, że straci dom, być może umyślnie go zaniedbał, a nawet poważnie uszkodził. Ponadto nieruchomości, które pozostały puste, mogły zostać zdewastowane lub miały lokatorów.

Załóżmy, że jeśli nieruchomość wygląda okropnie z zewnątrz, prawdopodobnie również wygląda okropnie od wewnątrz. Nieruchomości aukcyjne są sprzedawane w stanie, w jakim się znajdują, i będziesz musiał być w stanie pozwolić sobie na wszelkie naprawy. Choć może to kuszące, nie należy przekraczać granic, aby uzyskać lepszy obraz stanu nieruchomości.

Być może widziałeś płetwy robiące to w telewizji - wchodząc na podwórko, zaglądając, a nawet wspinając się przez okna - ale to nie jest legalne. I na pewno nie chcesz niepokoić nikogo zajmującego dom, nie tylko z grzeczności, ale także dla własnego bezpieczeństwa. Szukaj informacji o historii własności nieruchomości z rejestrów lokalnych, rozmawiaj z lokalnymi agentami nieruchomości i z szacunkiem poproś o informacje od sąsiadów.

Nieruchomości aukcyjne często nie pozwalają na inspekcję domu ani żaden inny legalny sposób, aby osobiście obejrzeć wnętrze. Jeśli nie możesz sobie pozwolić na ryzyko zakupu nieruchomości w złym stanie, trzymaj się aukcji, które pozwalają sprawdzić nieruchomość przed złożeniem oferty. Bez tych informacji może być trudno wiedzieć, w co się pakujesz, jakie będą koszty naprawy nieruchomości lub jej prawdziwa wartość, dopóki nie zostaniesz właścicielem.

Nawet jeśli możesz uzyskać inspekcję w domu, każda inspekcja ma swoje ograniczenia. Problemy za ścianami, sufitami i pod podłogami mogą nie być widoczne, dopóki się nie przejmiesz. Jeśli narzędzia są wyłączone, wykrycie wycieków, problemów elektrycznych, uszkodzonych urządzeń lub nieprawidłowego działania urządzeń HVAC może nie być możliwe.

Opcje płatności: Planuj z wyprzedzeniem

Zakup nieruchomości na aukcji zwykle wymaga dużo gotówki. Każda firma aukcyjna i rząd hrabstwa ma własne wymagania dotyczące płatności, ale prawdopodobnie będziesz potrzebować gotówki, aby zabezpieczyć swoje prawo do licytowania. Kwoty zaliczek i metody zakupu często zależą od nieruchomości i domu aukcyjnego. Bardziej elastyczne opcje finansowania mogą być dostępne, kupując nieruchomość będącą własnością banku w tradycyjny sposób: Aukcje nie są jedynym sposobem kupowania nieruchomości.

Jeśli chodzi o płatność, licytujący na aukcji powinni przynieść gotówkę, przekaz pieniężny lub czek kasowy na sumę wymaganą przez posiadacza aukcji. Zwykle będziesz musiał zapłacić za nieruchomość w całości natychmiast po wygraniu aukcji. Czasami możesz dopełnić płatności do następnego dnia. Niedokończenie płatności może spowodować utratę depozytu i zablokowanie dostępu do przyszłych aukcji. Przygotuj się na dostarczenie dowodu wpłaty środków, aby pokazać, że możesz sfinalizować zakup. Jeśli licytujesz jako podmiot, taki jak LLC, trust lub spółka komandytowa zamiast jako osoba fizyczna, może być konieczne okazanie dokumentów podmiotu.

Zwycięzcy przechodzą przez depozyt i zamknięcie, tak jak w przypadku każdego innego zakupu domu. Licytujący na aukcjach nieruchomości są często inwestorami w nieruchomości, których stać na zapłacenie gotówki. W przypadku aukcji, które pozwalają na sfinansowane zakupy, musisz wcześniej uzyskać wstępną kwalifikację.

Niektóre domy aukcyjne wolą, abyś współpracował z ich powiązanymi kredytodawcami i będą mieli tych kredytodawców na stronie podczas aukcji. Należy jednak wcześniej przeprowadzić badania w celu ustalenia stóp procentowych dostępnych od konkurujących pożyczkodawców. Ta informacja może dać Ci pewien efekt.

Upewnij się także, że rozumiesz opłaty aukcyjne, które będziesz musiał pokryć. „Domy kupowane na aukcjach wiele razy wiążą się z kosztami i opłatami od licytatorów, banków, prawników i innych firm, którzy są zobowiązani do wniesienia nieruchomości na aukcję”, powiedział Humes. „Często zdarza się, że 10% opłat aukcyjnych, odsetki i kary bankowe, opłaty adwokackie, 12% opłat za prowadzenie sprzedaży, opłaty za przygotowanie nieruchomości i tym podobne są przekazywane nabywcy”.

Sprawdź, czy nie ma żadnych roszczeń, zastawów i osób

Zanim złożysz ofertę, będziesz chciał wynająć firmę zajmującą się wyszukiwaniem tytułów, aby sprawdzić, kto może zastawić nieruchomość. Jeśli wygrasz, staniesz się odpowiedzialny za wszelkie zastawy, co oznacza więcej pieniędzy z kieszeni.

Mogą istnieć inne roszczenia wobec domu - nie tylko zastawy podatkowe, ale zastawy kontrahenta lub druga hipoteka. Oferenci powinni skontaktować się z firmą aukcyjną, aby upewnić się, że nieruchomość ma wyraźny tytuł. Jeśli wygrasz aukcję, będziesz chciał wykupić ubezpieczenie tytułu podczas depozytu lub natychmiast po zamknięciu, aby uchronić się przed zastawami, które nie zostaną odkryte podczas wyszukiwania tytułu.

Ponadto, w niektórych przypadkach (były) właściciel lub lokator zajmie posiadłość, co oznacza, że ​​będziesz musiał ją eksmitować - proces, który może być co najwyżej nieprzyjemny, a najgorszy długi i kosztowny. Aby uprościć proces, możesz zaoferować im kilka tysięcy dolarów z góry, aby się wyprowadzili i oddali klucze.

Powstrzymaj się od robienia czegokolwiek, dopóki nie zdobędziesz tytułu. Unikaj potrzeby rozpoczęcia remontu lub przeprowadzki do nieruchomości natychmiast po otrzymaniu certyfikatu sprzedaży. Nadal musisz poczekać do 10 dni, aby otrzymać certyfikat tytułu. Nieruchomość nie jest naprawdę twoja, dopóki nie posiadasz tego certyfikatu; właściciel nadal mógł zachować swoje prawo do domu, wnosząc sprzeciw wobec sprzedaży do sądu lub spłacając pożyczkę.

Dolna linia

Wykluczone domy mogą być atrakcyjne finansowo, ale przed zakupem należy rozważyć wiele przeszkód. Również fakt, że dom jest wystawiony na sprzedaż na aukcji, nie oznacza, że ​​będziesz mógł go kupić w dobrej cenie (lub że dom jest dobrą ofertą za każdą cenę - może to być pit pieniędzy). Ale dla doświadczonych, inteligentnych i zmotywowanych osób warto zapoznać się z aukcjami nieruchomości jako sposobem na niedrogi zakup domu lub nieruchomości inwestycyjnej.

Biorąc to pod uwagę, rozważ nieruchomości nie będące przedmiotem aukcji jako alternatywę. „Można znaleźć lepszą ofertę podczas negocjacji ze sprzedawcą, który ma kapitał własny w nieruchomości i może negocjować we własnym imieniu bez wszystkich kar i opłat związanych z aukcją”, radzi Humes. „Możesz także mieć większą konkurencję na aukcjach od firm, które kupują nieruchomości, aby obrócić je jako model biznesowy. Domy sprzedawane na aukcji nie zawsze są najlepszą ofertą dla przeciętnego nabywcy domu. ”

Jeśli jesteś zainteresowany próbą odebrania okazji na aukcji, musisz się wiele nauczyć. Aukcje są bardziej ryzykownym sposobem na zakup nieruchomości niż przez pośrednika w obrocie nieruchomościami. Ważne jest, aby być bardzo dobrze poinformowanym na temat procesu i właściwości, które są zainteresowane licytować. Praca z lokalnym agentem lub brokerem nieruchomości w celu zidentyfikowania potencjalnych nieruchomości może być pomocna, ale mogą nie być zainteresowani, chyba że dojdziesz do porozumienia w sprawie odszkodowania.

Na koniec należy dokładnie zapoznać się ze wszystkimi zasadami aukcji i przeprowadzić należytą staranność w stosunku do nieruchomości przed złożeniem oferty. Skorzystaj z porady prawnika ds. Nieruchomości - najlepiej takiego, który ma doświadczenie w sprzedaży z przejęciem nieruchomości - aby upewnić się, że rozumiesz, jakie będą twoje obowiązki i zobowiązania, jeśli wygrasz licytację.