Dzierżawy pojedyncze i podwójne vs. potrójne netto: jaka jest różnica?

Dzierżawa netto to dzierżawa nieruchomości, w której najemca pokrywa jeden lub więcej dodatkowych kosztów. Zazwyczaj obejmują one podatki od nieruchomości, składki na ubezpieczenie nieruchomości lub koszty utrzymania i są często stosowane w nieruchomościach komercyjnych. Istnieją trzy podstawowe rodzaje leasingu netto: leasing pojedynczy, podwójny i potrójny netto.

Pojedyncza dzierżawa netto wymaga od najemcy płacenia jedynie podatku od nieruchomości oprócz czynszu. Dzięki podwójnej dzierżawie netto najemca płaci czynsz plus podatki od nieruchomości oraz składki ubezpieczeniowe. Dzierżawa potrójnego netto, zwana również NNN lub dzierżawą netto-netto, wymaga od najemcy zapłaty czynszu plus wszystkie trzy dodatkowe koszty.

Czynsze są na ogół niższe w przypadku dzierżawy netto niż w przypadku dzierżawy tradycyjnej - im więcej wydatków najemca musi ponieść, tym niższy czynsz podstawowy nalicza właściciel. Ale potrójne umowy dzierżawy netto są zwykle umowami leasingowymi, co oznacza, że ​​najemca nie może się wycofać, ponieważ koszty - zwłaszcza koszty utrzymania - mogą być wyższe.

Dzierżawa pojedynczej sieci

Dzierżawy pojedynczych netto, często nazywane leasingiem netto lub N, nie są tak powszechne w świecie najmu. W przypadku takiej umowy wynajmujący przenosi minimalną kwotę ryzyka na najemcę, który płaci podatek od nieruchomości. Oznacza to, że wszelkie inne wydatki - takie jak ubezpieczenie, konserwacja i naprawy oraz usługi komunalne - leżą w gestii właściciela. Właściciel jest również odpowiedzialny za wszelkie czynności konserwacyjne i / lub naprawy, które muszą zostać wykonane podczas najmu nieruchomości.

Najemcy w ramach jednej umowy najmu netto płacą ostatecznie nieco niższy czynsz niż w przypadku standardowej umowy najmu ze względu na dodatkowy koszt podatków od nieruchomości. Ale wyższa opłata za czynsz nie zmniejsza odpowiedzialności właściciela za utrzymanie tych wydatków na bieżąco. Na przykład najemca może spóźnić się z płatnością na rzecz gminy lub dokonać opóźnień w płatności, co oznacza, że ​​wynajmujący jest dla nich zawieszony. Może to skutkować karami pieniężnymi i / lub dodatkowymi opłatami. Dlatego większość właścicieli uwzględnia podatki od nieruchomości w czynszach. Wolą, aby płatność przechodziła przez nie, aby wiedzieć, że podatki są płacone na czas i we właściwej wysokości.

Leasing podwójny netto

Leasing podwójny netto jest szczególnie popularny w nieruchomościach komercyjnych. W tego rodzaju dzierżawie oprócz czynszu najemca płaci podatki od nieruchomości i składki ubezpieczeniowe. Czynsz podstawowy należny za samą powierzchnię jest generalnie niższy ze względu na dodatkowe koszty, które najemca musi ponieść. Z drugiej strony, wszelkie koszty utrzymania pozostają w gestii właściciela, który płaci za nie bezpośrednio.

W większych obiektach komercyjnych z więcej niż jedną powierzchnią do wynajęcia, takimi jak centra handlowe i ekspansywne kompleksy biurowe, najemcy mogą mieć inną powierzchnię niż ich sąsiedzi. Tak więc właściciele zazwyczaj przypisują najemcom podatki i koszty ubezpieczenia proporcjonalnie w zależności od wynajmowanej powierzchni.

Podobnie jak w przypadku pojedynczej dzierżawy netto, właściciele powinni otrzymać dodatkowe płatności, aby mogli je wypłacić gminie i firmie ubezpieczeniowej. Mimo że dzierżawa najemcy obejmuje te płatności, nazwa właściciela znajduje się na rachunku podatkowym i ubezpieczeniowym, co oznacza, że ​​jest on ostatecznie odpowiedzialny. Zlecając dzierżawcy opłacenie tych wydatków bezpośrednio na jego rzecz, wynajmujący może uniknąć problemów związanych z opóźnieniami lub nieterminowymi płatnościami ze strony najemców, które mogą spowodować dodatkowe opłaty.

Leasing podwójny netto, zwany także leasingiem netto-netto lub NN,

Dzierżawa potrójna netto

Potrójna dzierżawa netto zwalnia właściciela z największego ryzyka związanego z dzierżawą netto. Oznacza to, że najemca musi pokryć nawet koszty utrzymania i napraw konstrukcji oprócz czynszu, podatków od nieruchomości i składek ubezpieczeniowych. Ponieważ te dodatkowe wydatki są przenoszone na najemcę, wynajmujący zazwyczaj pobiera niższy czynsz podstawowy.

Gdy koszty utrzymania są wyższe niż się spodziewano, najemcy korzystający z potrójnych umów najmu często próbują wydostać się z umów najmu lub uzyskać koncesję na wynajem. Aby temu zapobiec, wielu właścicieli preferuje dzierżawę netto bez zobowiązań. Jest to jeden z trzech rodzajów dzierżawy netto, którego nie można rozwiązać przed datą wygaśnięcia. Ponadto kwoty czynszu nie można zmienić z jakiegokolwiek powodu, w tym z powodu nieoczekiwanego i znacznego wzrostu kosztów dodatkowych.

Właściciele mogą preferować dzierżawę dzierżawy netto, ponieważ najemcy mogą próbować wyjść z drogiej dzierżawy potrójnej netto.

Dzierżawa potrójnych netto może zwiększyć koszty operacyjne najemcy i mogą być narażeni na odliczenia od polis ubezpieczeniowych, a także mogą być odpowiedzialni za wszelkie szkody w mieniu, które nie są ubezpieczone przez towarzystwo ubezpieczeniowe.

Większość potrójnych umów dzierżawy netto to umowy długoterminowe, które trwają ponad 10 lat i generalnie obejmują koncesje na podwyżki czynszów. Są one również nazywane leasingami netto-netto-netto lub NNN w branży nieruchomości. (W celu zapoznania się z tym tematem zobacz: Jakiego rodzaju nieruchomości korzystają z dzierżawy sieci potrójnej (NNN)?)

Kluczowe dania na wynos

• Leasing netto obejmuje najemców pokrywających co najmniej jeden dodatkowy wydatek w branży nieruchomości komercyjnych.
• W ramach jednej umowy najmu netto najemca płaci niższy czynsz podstawowy oprócz podatków od nieruchomości.
• Leasing podwójny netto obejmuje podatki od nieruchomości i składki ubezpieczeniowe wraz z czynszem podstawowym.
• Dzierżawa z potrójnym netto obejmuje podatki od nieruchomości, ubezpieczenie i koszty utrzymania plus czynsz podstawowy.
• Najemcy mogą próbować wyjść z potrójnej dzierżawy netto ze względu na wysokie koszty z tym związane, więc właściciele zazwyczaj korzystają z leasingu netto zbywalnego.

Uwagi specjalne

Wchodząc w jakikolwiek rodzaj umowy najmu, lokator musi wziąć pod uwagę, że opłaty czynszowe, bez względu na to, czy obejmują dodatkowe wydatki, czy też noty, mogą wzrosnąć. Właściciel może podnieść czynsz z powodu podwyżek prawnych dozwolonych przez samorządy. Ale czynsz może również wzrosnąć z powodu ponownej oceny podatku od nieruchomości lub wzrostu składek ubezpieczeniowych.

Ale są alternatywy. Jeśli zostanie wybrana opcja, najemcy mogą rozważyć podpisanie umowy najmu brutto, która pobiera stałą stawkę czynszu. Kwota ta pokrywa opłatę za miejsce, a także wszelkie dodatkowe wydatki z tym związane. W związku z tym wynajmujący ponosi odpowiedzialność za opłacenie podatków od nieruchomości, składek ubezpieczeniowych i kosztów utrzymania. On pokrywa te koszty, wbudowując je w czynsz, który obciąża najemcę.

Na przykład, jeśli roczny czynsz wynosi 10 000 USD i szacuje dodatkowe koszty na 3 000 USD, efektywny czynsz, jaki pobiera najemcę, wynosi 13 000 USD rocznie. Podczas gdy tradycyjne umowy najmu są bardziej powszechne niż umowy netto, stanowią większe ryzyko dla właściciela, który musi wchłonąć wszelkie nieoczekiwane wzrosty dodatkowych kosztów. Dlatego niektórzy właściciele wolą korzystać z dzierżawy netto, przenosząc część lub całość tego ryzyka na najemcę.