Wskazówki dla potencjalnych właścicieli

Inwestowanie w wynajem nieruchomości to świetny pomysł na papierze. Kupujesz tylko miejsce w ładnej okolicy, znajdujesz najemców i wpuszczasz pieniądze - prawda? Cóż, w rzeczywistości istnieją pewne kwestie, które należy wziąć pod uwagę przed zakupem nieruchomości i umieszczeniem reklamy „na wynajem” na trawniku i w gazecie (lub w Internecie). Tutaj przedstawiamy podsumowanie zalet i wad posiadania nieruchomości na wynajem i dajemy kilka wskazówek, jak osiągnąć zysk jako wynajmujący.

Wskazówki dla przyszłego właściciela

Zalety wynajmu nieruchomości

Wiele osób, które czują się niekomfortowo, inwestując w instrumenty finansowe, nie ma żadnych skrupułów w związku z inwestowaniem w nieruchomości, ponieważ są one materialnym aktywem. Jest to rozróżnienie psychologiczne, ponieważ złe zapasy i złe nieruchomości na wynajem są równie zdolne do utraty pieniędzy. To powiedziawszy, oto zalety, które pojawiają się na papierze:

Obecny dochód. Odnosi się to do kwoty czynszu pozostałej po spłaceniu kredytu hipotecznego i powiązanych kosztów. Bieżące dochody to zasadniczo miesięczna gotówka, dla której nie musiałeś pracować - twoja nieruchomość produkuje je dla ciebie.

Uznanie. Jest to wzrost wartości, którego właściwości zwykle doświadczają w miarę upływu czasu. Uznanie nie jest gwarantowane. Jeśli jednak posiadasz nieruchomość w stabilnym obszarze (miastach), wartość nieruchomości prawdopodobnie wzrośnie z biegiem lat. Nawet nieruchomości w słabo zaludnionych i mniej pożądanych obszarach mogą docenić ze względu na ogólną inflację.

Przewaga. Nieruchomości na wynajem można kupić za pożyczone środki. Oznacza to, że możesz kontrolować całą nieruchomość i posiadany przez nią kapitał własny, odkładając jedynie ułamek jej całkowitego kosztu - procent całkowitej wartości. Ponadto zakupiona nieruchomość zabezpiecza dług, a nie inne aktywa. Jeśli nie dotrzymasz miesięcznych rat kredytu, możesz stracić wynajmowaną nieruchomość, ale nie powinieneś stracić własnego domu.

Zalety podatkowe. Twój dochód z wynajmu może być zwolniony z podatku, jeśli nie otrzymasz przepływów pieniężnych netto po odliczeniu wydatków. Oznacza to, że spłacany jest kredyt hipoteczny i posiadasz większą część całkowitej wartości nieruchomości (a nie tylko ją kontrolujesz), ale nie płacisz podatków od pieniędzy, które to robią za ciebie. Ponadto możesz wypłacić pieniądze wolne od podatku, refinansując pożyczkę, jeśli nieruchomość się zwiększy, a stopy procentowe spadną. Wreszcie, możesz uniknąć płacenia podatków od sprzedaży wynajmowanej nieruchomości, jeśli ją sprzedasz i niezwłocznie zainwestujesz pieniądze w inną nieruchomość (tzw. Zamianę lub wymianę wolną od podatku).

Wady wynajmu nieruchomości

Odpowiedzialność. Co się stanie, jeśli schodek pęknie pod stopami najemcy? Wraz ze wzrostem frywolnych procesów sądowych i niemożliwym do oszacowania charakteru „stresu emocjonalnego” odpowiedzialność może być przerażająca. Zapewnienie komuś schronienia w zamian za pieniądze stawia ciebie i najemcę w związku, w którym obie strony ponoszą odpowiedzialność. Musisz mieć pewność, że wynajmowana nieruchomość spełnia wszystkie przepisy budowlane i przepisy.

Nieoczekiwane wydatki. Co robisz, gdy podciągasz dywan do piwnicy i znajdujesz pęknięcie otwierające się w otchłani? Nie można przygotować się na każdy wydatek związany z posiadaniem nieruchomości na wynajem. Kotły, instalacje hydrauliczne i osprzęt często wymagają wymiany i nie są zbyt drogie. Jednak wadliwe okablowanie, złe fundamenty i uszkodzone pokrycia dachowe mogą być bardzo kosztowne w naprawie. Jeśli nie możesz zapłacić za naprawy, pozostaniesz bez najemcy iz ponurą perspektywą sprzedaży nieruchomości ze znaczną zniżką. Również w miarę ewolucji kodów budowlanych z upływem czasu farba ołowiowa, azbest, dachówki cedrowe i inne materiały, które przeszły kontrolę w przeszłości, mogą zostać ponownie ocenione na twoją niekorzyść.

Źli najemcy. Nikt nie chce korzystać z agencji windykacyjnej, aby pobierać zaległe czynsze. Niestety, prawie każdy właściciel ma historię, w której policjanci lub szeryfowie eskortują swojego najemcę z nieruchomości - niwelując wszelkie nadzieje na uzyskanie zaległego czynszu za pięć miesięcy. Zli najemcy mogą również zwiększyć Twoje nieoczekiwane wydatki, a nawet trafić cię pozwem.

Luka w zatrudnieniu. Brak przychodzących pieniędzy oznacza, że ​​musisz dokonywać miesięcznych płatności z własnej kieszeni. Jeśli masz fundusz ratunkowy, będziesz w stanie przetrwać wolne miejsca bez większych problemów. Jeśli go nie masz, możesz próbować zapłacić czynsz najsurowszemu właścicielowi ze wszystkich - bankowi.

Wskazówki dla właścicieli

Minimalizowanie wad posiadania nieruchomości jest w rzeczywistości proste. Oto kilka wskazówek, które pomogą.

Zachowaj rozsądne oczekiwania. Miej cel dodatnich przepływów pieniężnych, ale nie spodziewaj się zakupu nowego jachtu pod koniec roku. Jeśli utrzymasz w ryzach swoje oczekiwania, nie będziesz miał ochoty podnieść czynszu i wypchnąć dobrych najemców.

Znajdź równowagę między zarobkami a wysiłkiem. Czy planujesz zostać „praktycznym” właścicielem? czy powinieneś współpracować z firmą? Bieżące dochody nie wydają się tak świetne, jeśli pracujesz na pełnoetatowej zmianie w wynajętej nieruchomości. Na szczęście istnieją firmy zarządzające nieruchomościami, które będą zarządzać twoją nieruchomością za procent dochodu z wynajmu; możesz rozważyć zaangażowanie.

Poznaj zasady. Przepisy federalne i stanowe określają twoje obowiązki i zobowiązania, więc nie możesz twierdzić, że coś się dzieje. Będziesz musiał trochę poczytać; niemniej jednak lepiej spędzić 20 godzin w bibliotece niż na sali sądowej.

Zlecić sprawdzenie nieruchomości. Jednym z najlepszych sposobów uniknięcia nieoczekiwanych wydatków jest sprawdzenie nieruchomości przez profesjonalistę przed jej zakupem.

Upewnij się, że Twoje umowy najmu są legalne. Jeśli popełnisz błąd przy wynajmie, będzie Ci trudniej spierać się, jeśli najemca naruszy warunki.

Dzwoń do referencji i sprawdzaj wiarygodność kredytową. Zbyt wielu właścicieli spieszy się, aby zapełnić wolne miejsce, zamiast tracić czas, aby upewnić się, że potencjalny najemca jest lepszą opcją niż pusta nieruchomość. Jeśli masz czas, możesz przejechać przez obecną przestrzeń życiową przyszłego najemcy - tak prawdopodobnie będzie wyglądać Twoja nieruchomość, gdy najemca będzie tam mieszkał.

Dołącz do Stowarzyszenia Właścicieli w Twojej okolicy. Dołączenie do stowarzyszenia zapewni ci bogate doświadczenie, a także przykładowe umowy najmu, kopie przepisów ustawowych i wykonawczych oraz listy porządnych prawników, kontrahentów i inspektorów. Niektóre stowarzyszenia mogą nawet pozwolić ci dołączyć przed zakupem wynajmowanej nieruchomości.

Zaprzyjaźnij się z prawnikiem, specjalistą podatkowym i bankierem. Jeśli okaże się, że lubisz posiadać nieruchomości do wynajęcia, sieć obejmująca tych trzech specjalistów będzie niezbędna, jeśli chcesz zwiększyć swoje zasoby.

Upewnij się, że masz odpowiedni rodzaj ubezpieczenia. Po zapoznaniu się z zasadami musisz wykupić ubezpieczenie na pokrycie swojej odpowiedzialności. Będziesz potrzebował pomocy ubezpieczyciela, aby wybrać odpowiedni pakiet dla swojego rodzaju wynajmowanej nieruchomości; zwykła waniliowa polityka właścicieli domów może nie być odpowiednia.

Utwórz fundusz awaryjny. Są to zasadniczo pieniądze przeznaczone na nieoczekiwane wydatki, które nie są objęte ubezpieczeniem. Nie ma ustalonej kwoty dla funduszu ratunkowego, ale 20% wartości nieruchomości stanowi dobrą wskazówkę. Niemniej jednak wszystko jest lepsze niż nic. Jeśli otrzymujesz bieżący dochód z nieruchomości, możesz połączyć te pieniądze z funduszem ratunkowym.