Zrozumienie prowizji od nieruchomości: kto płaci?

Kiedy decydujesz się na zakup lub sprzedaż domu, jednym z czynników, które warto wziąć pod uwagę, są opłaty agenta nieruchomości. Niestety większość ludzi interesuje się tylko wysokością tych opłat i nie mają pojęcia, jak działają, ani kto w ogóle je płaci po zakończeniu transakcji. Tutaj przyjrzymy się bardziej uniwersalnym zasadom opłat za nieruchomości.

Ile?
Prowizje wypłacane agentom nieruchomości są zbywalne i dlatego są różne. Chociaż wiele osób uważa, że ​​prowizja wynosi zawsze 6%, raport REAL Trends Data z 2004 r. Wykazał, że średnia stopa prowizji w USA wynosi 5, 1%. Ta wartość procentowa jest procentem ceny sprzedaży domu, więc dokładna kwota, jaką się z tym wiąże, nie będzie znana, dopóki oferta nie zostanie zaakceptowana i dom nie zostanie sprzedany. Wszelkie prowizje dla pośredników w obrocie nieruchomościami muszą być negocjowane w ramach umowy między agentem a kupującym lub sprzedającym przed zawarciem umowy.

Kto płaci?
Dokładnie to, kto płaci prowizję pośrednika w obrocie nieruchomościami, jest tam, gdzie sytuacja staje się trochę trudna. Zakładając, że zarówno kupujący, jak i sprzedający mają agenta, możesz argumentować, że sprzedawca płaci lub że kupujący płaci. Wynika to z faktu, że opłata pochodzi z wpływów ze sprzedaży i często - choć nie zawsze - dzieli się równo między dwóch agentów.

Załóżmy na przykład, że kupujący i sprzedający (każdy z agentem nieruchomości) zgadzają się na umowę dotyczącą domu. Dom zostaje sprzedany kupującemu za 250 000 $. Zakładając, że prowizja od nieruchomości wynosi 6%, oznacza to, że prowizja należna od tej sprzedaży wynosi 15 000 USD. Możesz argumentować, że kupujący płaci tę opłatę (ponieważ on lub ona płaci koszt domu), lub że sprzedawca płaci ją (ponieważ pochodzi z kapitału własnego domu). Tak czy inaczej, należy zauważyć, że ta opłata pochodzi z kosztu domu - nie jest naliczana oprócz ceny sprzedaży. Tak więc, jeśli sprzedawca jest właścicielem domu, on lub ona wyjdzie ze sprzedaży za 235 000 USD (250 000 USD - 15 000 USD).

Jak dystrybuowane są pieniądze?
Umowy kupującego i sprzedającego z agentami określają opłatę, jaką każdy agent otrzyma z wyprzedzeniem. Stawka procentowa jest często dzielona równomiernie między kupującego a agenta sprzedającego, chociaż czasami umowa może przewidywać, że jeden agent otrzyma więcej prowizji niż drugi. Następnie generalnie prawnicy biorący udział w transakcji powinni pobrać prowizję i rozdzielić ją zgodnie z umowami agentów. Jednak opłata nie trafia bezpośrednio do pośredników w obrocie nieruchomościami - dotyczy ich pośredników. Licencjonowani agenci nieruchomości muszą pracować dla brokera, z których wielu pobiera obniżkę opłat za nieruchomości, aby pokryć koszty takich rzeczy, jak reklama, wynajem oznakowania i powierzchnia biurowa.

Spory o opłaty za nieruchomości
Jedną z największych wątpliwości co do opłat za nieruchomości jest to, że są one zbyt wysokie lub że usługi świadczone przez pośredników w obrocie nieruchomościami nie są warte kosztów opłat. Chociaż z pewnością są zarówno dobrzy, jak i źli agenci, jest to wciąż trudny argument do wygrania po obu stronach. Załóżmy na przykład, że dom z powyższego przykładu został sprzedany pierwszego dnia, w którym został wymieniony. W rzeczywistości oznacza to, że przynajmniej agent sprzedającego zarabia 7500 USD za stosunkowo niewielką ilość pracy - głównie fotografowanie, wystawianie domu, omawianie cen ze sprzedawcą i odpowiadanie na jego pytania. Jednak z drugiej strony, sprzedaż domu może zająć tygodnie, miesiące lub, w przypadku bardzo wyjątkowych lub drogich domów. Dla agenta sprzedającego może to stanowić wiele godzin spędzonych na marketingu domu, utrzymywaniu otwartych domów i odbieraniu połączeń telefonicznych oraz na bieżąco z innymi ofertami i sprzedażą w okolicy; agent ten poniesie również długoterminowe koszty utrzymania domu na rynku, w tym opłaty za oznakowanie i reklamę. Jeśli spojrzysz na to w ten sposób, niewielu sprzedawców chciałoby ryzykować płacenie agentowi za godzinę.

To samo dotyczy kupujących - niektórzy natychmiast znajdą dom, a inni spojrzą na dziesiątki domów, zanim zdecydują się na jeden. Gdyby kupujący musieli płacić agentowi za godzinę, mieliby oni wadę polegającą na tym, że zostaną rzuceni. Gdyby zapłacili agentowi zryczałtowaną opłatę, mogłoby to postawić agenta nieruchomości w pozycji, aby szybciej przesunąć wybór. W ten sposób system prowizyjny ma stanowić rodzaj kompromisu między kupującym a sprzedającym.

Płaskie opłaty
To powiedziawszy, są agenci aukcyjni, którzy pracują za zryczałtowaną opłatą. Może to oczywiście przynieść korzyści sprzedawcom pod względem oszczędności kosztów, ale wadą jest to, że ci agenci zazwyczaj oferują ograniczoną reprezentację. W pewnym sensie procentowe opłaty za nieruchomości działają jako rodzaj ubezpieczenia, które chroni zarówno agentów nieruchomości, jak i kupujących i sprzedających, których reprezentują. Podobnie jak w przypadku ubezpieczenia, tylko jedna strona otrzymuje maksymalne korzyści w każdym konkretnym przypadku, ale wyrównuje to, aby system działał.

W przypadkach, gdy agent nieruchomości musi pracować wiele miesięcy, aby sfinalizować umowę, opłata procentowa zapewnia, że ​​może on oczekiwać rozsądnej sumy za ukończoną pracę i wydatki poniesione na wykonanie pracy. Oznacza to jednak również, że pośrednik w obrocie nieruchomościami czasami otrzymuje tyle samo za znacznie mniejszą pracę. Ponieważ obie strony zawierają transakcję bez żadnej wiedzy o wyniku, stawka jest postrzegana jako uczciwy sposób na zapewnienie, że kupujący lub sprzedawca nie zapłacą zbyt wiele, a agent nieruchomości będzie sprawiedliwie wynagrodzony za ilość pracy umowa może pociągać za sobą. Procent jest również sposobem na wyrównanie szans w zakresie udostępniania agentów nieruchomości kupującym i sprzedającym, niezależnie od tego, czy są milionerami, czy też chcą kupić lub sprzedać mieszkanie o wartości 90 000 USD. (Czy masz dobrego agenta nieruchomości? Przeczytaj kilka wskazówek dotyczących definicji agenta nieruchomości ).

Dolna linia
Prowizje pośredników w obrocie nieruchomościami mogą być jednym z najmniej zrozumiałych aspektów zakupu lub sprzedaży domu. Jeśli zdecydujesz się na rekrutację usług agenta nieruchomości, przeczytaj uważnie umowę i zrozum warunki dotyczące prowizji, którą zapłacisz za usługi agenta.