Kiedy (i kiedy nie) w celu refinansowania kredytu hipotecznego

Refinansowanie kredytu hipotecznego oznacza spłatę istniejącej pożyczki i zastąpienie jej nową. Istnieje wiele powodów, dla których właściciele domów refinansują: w celu uzyskania niższej stopy procentowej; skrócić okres hipoteki; do konwersji z kredytu hipotecznego o zmiennej stopie procentowej na kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej lub odwrotnie; wykorzystać kapitał własny w celu sfinansowania dużego zakupu lub konsolidacji zadłużenia.

Ponieważ refinansowanie może kosztować od 3% do 6% kwoty głównej pożyczki i - podobnie jak w przypadku pierwotnej hipoteki - wymaga wyceny, wyszukiwania tytułu i opłat aplikacyjnych, ważne jest, aby właściciel domu ustalił, czy refinansowanie jest mądrą decyzją finansową.

Refinansowanie w celu zabezpieczenia niższej stopy procentowej

Jednym z najlepszych powodów refinansowania jest obniżenie oprocentowania istniejącej pożyczki. Historycznie reguła jest taka, że ​​refinansowanie jest dobrym pomysłem, jeśli możesz obniżyć stopę procentową o co najmniej 2%. Jednak wielu kredytodawców twierdzi, że 1% oszczędności jest wystarczającą zachętą do refinansowania.

Kluczowe dania na wynos

• Niższe oprocentowanie kredytu hipotecznego jest jednym z najlepszych powodów refinansowania.
• Gdy stopy procentowe spadną, rozważ refinansowanie, aby skrócić termin spłaty kredytu hipotecznego i spłać znacznie mniej odsetek.
• Przejście na kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej lub kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu może mieć sens w zależności od stawek i tego, jak długo planujesz pozostać w obecnym domu.
• Wykorzystanie kapitału własnego lub konsolidacja zadłużenia mogą być dobrym powodem do refinansowania - lub takie postępowanie może czasami pogorszyć pułapkę zadłużenia.

Obniżenie oprocentowania nie tylko pomaga zaoszczędzić pieniądze, ale także zwiększa tempo budowania kapitału własnego w domu, a także może zmniejszyć wielkość miesięcznej płatności. Na przykład 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu i oprocentowaniu 9% na dom o wartości 100 000 USD ma spłatę kapitału i odsetek w wysokości 804, 62 USD. Ta sama pożyczka w wysokości 4, 5% zmniejsza Twoją płatność do 506, 69 USD.

Refinansowanie w celu skrócenia okresu kredytowania

Kiedy stopy procentowe spadają, właściciele domów często mają możliwość refinansowania istniejącej pożyczki na inną pożyczkę, która bez większych zmian w płatności miesięcznej ma znacznie krótszy okres. W przypadku 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu na dom o wartości 100 000 USD refinansowanie z 9% do 5, 5% może skrócić ten okres w ciągu pół do 15 lat przy niewielkiej zmianie miesięcznej płatności z 804, 62 USD do 817, 08 USD.

Refinansowanie w celu konwersji na hipotekę o zmiennej lub stałej stopie procentowej

Podczas gdy ARM często zaczynają oferować niższe stawki niż kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu, okresowe korekty mogą powodować podwyżki stóp, które są wyższe niż stopa dostępna w przypadku kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu. Kiedy to nastąpi, przejście na hipotekę o stałym oprocentowaniu powoduje obniżenie stopy procentowej i eliminuje obawy związane z przyszłymi podwyżkami stóp procentowych.

I odwrotnie, przejście z pożyczki o stałym oprocentowaniu na ARM może być dobrą strategią finansową, jeśli spadną stopy procentowe. Jeśli stopy nadal spadają, okresowe korekty stóp na ARM skutkują obniżeniem stawek i mniejszymi miesięcznymi spłatami kredytu hipotecznego, eliminując potrzebę refinansowania za każdym razem, gdy spadają stopy. Z drugiej strony przy wzroście stóp procentowych kredytów hipotecznych byłaby to nierozsądna strategia.

Przejście na ARM, który często ma niższą miesięczną spłatę kredytu hipotecznego, może być dobrym pomysłem dla właścicieli domów, którzy nie planują pozostać w domu przez więcej niż kilka lat. Jeśli stopy procentowe spadają, właściciele domów mogą obniżyć oprocentowanie pożyczki i miesięczną spłatę, ale nie będą musieli martwić się o przyszłe wyższe stopy procentowe, ponieważ nie mieszkają wystarczająco długo w domu.

Refinansowanie na kapitał własny lub konsolidację zadłużenia

Chociaż wszystkie wymienione wcześniej powody refinansowania są w pełni uzasadnione finansowo, refinansowanie kredytu hipotecznego może być śliskim nachyleniem do niekończącego się długu.

Właściciele domów często uzyskują dostęp do kapitału własnego w celu pokrycia głównych wydatków, takich jak koszty przebudowy domu lub edukacji dziecka w szkole wyższej. Ci właściciele domów mogą uzasadnić refinansowanie faktem, że przebudowa dodaje wartości do domu lub że oprocentowanie kredytu hipotecznego jest niższe niż oprocentowanie pożyczonych pieniędzy z innego źródła.

Kolejnym uzasadnieniem jest to, że odsetki od hipotek można odliczyć od podatku. Chociaż te argumenty mogą być prawdziwe, zwiększenie liczby lat spłacania kredytu hipotecznego rzadko jest mądrą decyzją finansową, ani nie wydaje dolara na odsetki, aby uzyskać 30-procentowe odliczenie podatku. Zwróć także uwagę, że od czasu wejścia w życie ustawy o obniżce podatków i zatrudnieniu wielkość pożyczki, od której możesz odliczyć odsetki, spadła z 1 miliona do 750 000 USD, jeśli kupiłeś dom po 15 grudnia 2017 r.

Wielu właścicieli domów refinansuje, aby skonsolidować swój dług. W wartości nominalnej dobrym pomysłem jest zastąpienie długu o wysokim oprocentowaniu hipoteką o niskim oprocentowaniu. Niestety refinansowanie nie przynosi automatycznej ostrożności finansowej. Zrób ten krok tylko wtedy, gdy jesteś przekonany, że możesz oprzeć się pokusie wydania, gdy refinansowanie uwolni cię od długu.

Odzyskanie od 3% do 6% kwoty głównej kosztów refinansowania zajmuje lata, więc nie rób tego, chyba że planujesz zostać w obecnym domu dłużej niż kilka lat.

Należy pamiętać, że duży odsetek osób, które kiedyś wygenerowały wysokie odsetki od kart kredytowych, samochodów i innych zakupów, po prostu zrobi to ponownie po tym, jak refinansowanie kredytu hipotecznego zapewni im dostępny kredyt. Powoduje to natychmiastową poczwórną stratę składającą się z zmarnowanych opłat za refinansowanie, utraconego kapitału własnego w domu, dodatkowych lat zwiększonych płatności odsetek od nowej hipoteki oraz powrotu wysokiego oprocentowania zadłużenia, gdy karty kredytowe zostaną ponownie zmaksymalizowane - możliwe wynikiem jest niekończąca się utrata cyklu zadłużenia i ostateczne bankructwo.

Dolna linia

Refinansowanie może być świetnym posunięciem finansowym, jeśli zmniejszy spłatę kredytu hipotecznego, skróci okres kredytowania lub pomoże szybciej zbudować kapitał. Przy ostrożnym stosowaniu może być także cennym narzędziem kontroli długu. Przed refinansowaniem uważnie przyjrzyj się swojej sytuacji finansowej i zadaj sobie pytanie: jak długo mam zamiar nadal mieszkać w domu? Ile pieniędzy zaoszczędzę na refinansowaniu?

Ustawa o ulgach podatkowych i zatrudnieniu zmieniła wielkość pożyczki, od której możesz odliczyć odsetki: spadła z 1 miliona do 750 000 USD, jeśli kupiłeś dom po 15 grudnia 2017 r.

Ponownie pamiętaj, że refinansowanie kosztuje od 3% do 6% kwoty głównej pożyczki. Rekompensowanie tego kosztu zajmuje lata, dzięki oszczędnościom generowanym przez niższe oprocentowanie lub krótszy okres. Jeśli więc nie planujesz pozostać w domu dłużej niż kilka lat, koszt refinansowania może zniweczyć potencjalne oszczędności. Warto również pamiętać, że doświadczony właściciel domu zawsze szuka sposobów na zmniejszenie długu, budowanie kapitału własnego, oszczędzanie pieniędzy i eliminację spłaty kredytu hipotecznego. Pobieranie gotówki z kapitału własnego podczas refinansowania nie pomaga w osiągnięciu żadnego z tych celów.