Czy Twoja sprzedaż domu pozostawi Cię w szoku podatkowym?

Dla wielu ludzi ich domy są ich największymi aktywami - tymi, które pewnego dnia mogą planować sprzedać, aby przenieść się do innej części kraju, zmienić dom na większy lub pomóc sfinansować emeryturę. Jeśli nie sprzedałeś domu w ciągu ostatnich kilku lat, możesz nie zdawać sobie sprawy, że zmiany w kodeksie podatkowym mogą mieć wpływ na to, ile skończysz po sprzedaży. Dowiedz się, jak wpłyną na Ciebie najnowsze przepisy podatkowe, jeśli zdecydujesz się na przeprowadzkę.

Stare zasady
W przeszłości sprzedawcy mogli odraczać podatki od zysków kapitałowych od wszystkich przeszłych zysków, bez względu na to, jak duże, o ile spełniali następujące dwa warunki:

• Kupił zastępczy dom, który kosztuje więcej niż kwota otrzymana za sprzedany dom.
• Zakupiony zamiennik w ciągu dwóch lat przed lub dwa lata od daty sprzedaży.

Załóżmy na przykład, że kupiłeś dom za 200 000 $ i sprzedałeś go w ciągu pięciu lat za 300 000 $. Tak długo, jak kupisz kolejny w ciągu dwóch lat za co najmniej 300 000 USD, możesz uniknąć podatku od zysków kapitałowych od zysku w wysokości 100 000 USD. Co więcej, mógłbyś kontynuować ten proces co roku, potencjalnie budując nieograniczoną kwotę odroczonych podatków. Wtedy, kiedy umarłeś, zysk mógł zostać zlikwidowany z powodu zwiększenia rezerwy dla twoich beneficjentów.

Ponadto sprzedawca, który osiągnął wiek 55 lat, może na stałe wykluczyć do 125 000 USD zysków bez kupowania innego domu.

Nowe przepisy
6 maja 1997 r. Weszła w życie ustawa o zwolnieniu podatkowym z 1997 r. Ustawa zlikwidowała ciągłe odraczanie zysków i zastąpiła je ograniczonymi wyłączeniami.

Pojedynczy podatnicy mogą teraz wykluczyć do 250 000 USD zysków ze sprzedaży swojego domu. Pary małżeńskie, które wspólnie składają wnioski, mogą wyłączyć 500 000 USD z dochodu podlegającego opodatkowaniu. Wiek nie ma znaczenia i nie musisz kupować zastępczego domu. Po wykluczeniu możesz kupić tańszy dom, a nawet wynająć go. Co więcej, IRS pozwoli ci skorzystać z wyłączenia za każdym razem, gdy sprzedajesz swoje główne miejsce zamieszkania.

Istnieją dwie zasady:

• Musisz mieć dom i używać go jako głównego miejsca zamieszkania przez co najmniej dwa z poprzednich pięciu lat.
• Nie możesz skorzystać z wyłączenia w ciągu ostatnich dwóch lat.

Załóżmy na przykład, że małżeństwo kupiło dom osiem lat temu za 200 000 USD i mieszkało w nim w tym czasie. Teraz są gotowi sprzedać za 450 000 USD i przeprowadzić się do większego domu, który kosztuje 400 000 USD w tańszej części kraju, aby pomieścić swoją rosnącą rodzinę. Z tego powodu nie będą musieli płacić podatku od zysków kapitałowych od zysku w wysokości 250 000 USD.

Spójrzmy 20 lat w przyszłość, kiedy nasza para chce przejść na emeryturę i zmniejszyć do mieszkania. Sprzedają swój duży dom za 1 milion USD i kupują mieszkanie za 750 000 USD. Będą mieli zysk kapitałowy w wysokości 600 000 USD (1 milion - 400 000 USD) ze sprzedaży domu. Będą jednak musieli płacić podatek jedynie od 100 000 USD zysku z powodu wykluczenia 500 000 USD. Mogą wykorzystać 250 000 USD w gotówce, które pozostaną po zakupie mieszkania w dowolny sposób.

Dodatkowe punkty
Wymagane dwa lata własności i użytkowania przez okres pięciu lat kończący się w dniu sprzedaży nie muszą być ciągłe. Dlatego też, jeśli wynajmowałeś swój dom w pierwszym, trzecim i piątym roku własności, ale mieszkałeś w nim przez drugi i czwarty rok, nadal możesz skorzystać z wyłączenia.

Ponadto istnieją wyjątki od zasady dwuletniego obłożenia. Należą do nich: niepełnosprawność, potępienie i rozwód.

Jeśli wykluczenie zniszczy cały Twój zysk, nie musisz zgłaszać sprzedaży w zeznaniu podatkowym. W przeciwnym razie transakcję należy złożyć w wykazie D. W obu przypadkach należy przechowywać wszystkie dokumenty przez co najmniej trzy lata.

Nie sądzę, że możesz skorzystać z tego wyłączenia, jeśli posiadasz tradycyjny dom jednorodzinny. Ustawa ma zastosowanie do każdego mieszkania, które uznajesz za swoje główne miejsce zamieszkania, takiego jak:

• Barka mieszkalna
• Mieszkanie lub kamienica
• Mieszkanie spółdzielcze
• Ruchomy dom

Jak obniżyć podatek
Chociaż unikanie podatku od zysków w wysokości 250 000 USD (500 000 USD w przypadku wspólnych podmiotów pobierających podatki) jest znaczące, może nie wystarczyć, aby całkowicie zrównoważyć zyski niektórych sprzedawców. Istnieje kilka rzeczy, które możesz zrobić, aby zwiększyć podstawę kosztów i zmniejszyć zobowiązania podatkowe.

Wróć do swoich rejestrów, aby dowiedzieć się, czy masz inne dozwolone wydatki, w tym:

• Opłaty za rozliczenie lub koszty zamknięcia przy zakupie domu
• Podatki od nieruchomości, które sprzedawca był winien, ale za które zapłaciłeś i które nie zostały zwrócone
• Ulepszenia domu, takie jak nowy dach lub dodatek do pokoju

Dolna linia
Na koniec spójrz na swoje inne inwestycje. Czy posiadasz akcje, obligacje lub inne nieruchomości warte mniej niż zapłaciłeś za nie? Możesz je sprzedać i wykorzystać straty, aby zrównoważyć zysk kapitałowy ze sprzedaży domu.