5 ryzykownych rodzajów kredytów hipotecznych, których należy unikać

Jeśli czegoś dowiedzieliśmy się z krachu podwykonawczego w 2008 r. I krachu w 1987 r., Powinniśmy zachować ostrożność przy pożyczaniu pieniędzy na zakup lub refinansowanie domu. Rodzaj kredytu hipotecznego, który wybierzesz, może oznaczać różnicę między jednodniowym posiadaniem domu od razu, a znalezieniem się w środku wykluczenia lub nawet bankructwa. W tym artykule omówimy rodzaje hipotek, z którymi ludzie najczęściej mają problemy, i wyjaśnimy, dlaczego są złym pomysłem, gdy są dopasowane do niewłaściwego kredytobiorcy.

Co sprawia, że ​​kredyt hipoteczny jest ryzykowny?

Z powodu kryzysu mieszkaniowego wielu z nas uważa, że ​​niektóre rodzaje hipotek są z natury ryzykowne. Jednak eksperci ds. Kredytów hipotecznych powiedzą ci, że ryzykowny kredyt hipoteczny jest tak naprawdę produktem pożyczkowym, który nie jest dopasowany do możliwości spłaty pożyczkobiorcy. (Spójrz na czynniki, które spowodowały wybuch tego rynku i wypalenie, sprawdź The Fuel That Fed the Subprime Meltdown .)

Keith T. Gumbinger, wiceprezes HSH Associates, zgadza się, mówiąc: „wierzcie lub nie, dostępne produkty [około 2009 r.] Nie były szczególnie ryzykowne dla właściwych odbiorców”. Problem polegał na tym, że niektóre rodzaje kredytów hipotecznych były dopasowywane do niewłaściwych kredytobiorców, a kredytodawcy mówili kredytobiorcom: „zawsze możesz refinansować”. Może się to wydawać prawdą, gdy ceny domów rosły od lat, ale nie jest prawdą, gdy spadają wartości domów.

Statystyki rynku mieszkaniowego krótko po kryzysie z lat 2008–2009 potwierdzają te twierdzenia. Zgodnie z National Surinquence Survey Association of Mortgage Bankers Association w drugim kwartale 2010 r. Rodzajami pożyczek o najwyższym odsetku przypadków rozpoczęcia przejęcia były kredyty hipoteczne o regulowanej stopie procentowej (ARM), o stopie początkowej przejęcia wynoszącej 3, 39%. Mechanizmy ARM, ze zmieniającymi się stopami procentowymi, są szczególnie ryzykownym produktem hipotecznym dla pożyczkobiorców o niezbyt idealnej sytuacji finansowej.

Dla porównania badanie wykazało, że pożyczki VA miały stopę początkową zamknięcia dostępu do rynku wynoszącą 0, 70%, pożyczki o stałej stopie procentowej 0, 71%, pożyczki FHA 1, 02%, podstawowe ARM 1, 96%, a pożyczki o stałej stopie procentowej 2, 3%. Dane te wskazują, że każdy rodzaj hipoteki może być złym pomysłem dla pożyczkobiorcy subprime i że nawet pierwsi pożyczkobiorcy mogą wpaść w kłopoty, jeśli nie rozumieją ARM.

W rzeczywistości nawet kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu mogą być szkodliwe dla kredytobiorców. Spójrzmy na nasz pierwszy ryzykowny typ kredytu hipotecznego.

1. 40-letnie kredyty hipoteczne o stałej stopie procentowej
Kredytobiorcy ze stałym oprocentowaniem kredytów hipotecznych mogą mieć niską stopę wykluczenia, ale to nie znaczy, że kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu są zawsze dobrym pomysłem. 40-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu jest jednym z takich produktów, ponieważ im dłużej pożyczasz pieniądze, tym więcej płacisz odsetek.

Załóżmy, że chcesz kupić dom za 200 000 USD z 10% zaliczką. Kwota, którą musisz pożyczyć, to 180 000 USD (200 000 USD minus 20 000 USD).

Przy oprocentowaniu 5%, oto miesięczne płatności i łączna kwota, którą zapłacisz za dom na różnych warunkach, jeśli zatrzymasz pożyczkę na całe życie:

Powyższa tabela jest uproszczonym porównaniem. W rzeczywistości oprocentowanie będzie najniższe dla pożyczki 15-letniej i najwyższe dla pożyczki 40-letniej. Oto bardziej realistyczne porównanie:

Jak widać na ryc. 2 powyżej, 40-letni kredyt hipoteczny jest wyższy o 0, 6% i obniży Twój miesięczny rachunek o zaledwie 23 USD, z 988 USD do 965 USD. Będzie to jednak kosztować dodatkowe 107 570, 82 USD w okresie kredytowania. Większość ludzi nie może sobie pozwolić na wyrzucenie tego rodzaju pieniędzy. Zaciągnięcie 40-letniej hipoteki zwiększa ryzyko braku wystarczającej kwoty na emeryturę, niemożności opłacenia edukacji w szkole dla dzieci lub wielu innych scenariuszy. W najlepszym razie rezygnujesz z 107 5770, 82 dolarów, które mogłeś wydać na wakacje, sprzęt elektroniczny, miłe kolacje i inne wydatki na rozrywkę. Kto chce to zrobić?

2. Hipoteki o zmiennej stopie procentowej
Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu mają stałą stopę procentową na krótki okres początkowy, który może wynosić od sześciu miesięcy do 10 lat. Ta początkowa stopa procentowa, zwana stopą zwiastuna, jest często niższa niż stopa procentowa dla 15- lub 30-letniej stałej pożyczki. Po początkowym okresie stopa dostosowuje się okresowo - może to być raz w roku, raz na sześć miesięcy lub nawet raz w miesiącu.

„Każda pożyczka, która ma stałą stopę procentową przez okres krótszy niż okres kredytowania, wiąże się z dużym ryzykiem stopy procentowej” - mówi broker nieruchomości z Kalifornii Greg Cook z sieci First Time Home Buyer Network.

Ryzyko stopy procentowej to ryzyko, że jeśli stopy procentowe wzrosną, miesięczne płatności w ramach ARM staną się droższe, aw niektórych przypadkach jest to wydatek, na który właściciel domu nie może sobie pozwolić.

Element nieprzewidywalności związany z ARM stanowi problem dla wielu osób, zwłaszcza jeśli mają stały dochód lub nie oczekują wzrostu dochodów.

Mechanizmy ARM stają się jeszcze bardziej ryzykowne, jeśli masz ogromną hipotekę, po prostu dlatego, że im wyższy kapitał, tym bardziej zmiana stopy procentowej wpłynie na twoją miesięczną spłatę.

To powiedziawszy, Mary Tootikian, doświadczona przetwórczyni kredytów hipotecznych i ubezpieczyciel oraz autorka książki „Ogłuszeni w Ameryce”, wskazują, że „Historycznie ludzie nie pozostają w swoich domach ani w hipotekach dłużej niż pięć do siedmiu lat., po co płacić wyższą stopę [za] 30-letnią pożyczkę o stałej stopie procentowej, skoro wystarczy kredyt hipoteczny o niższej stopie procentowej? ”

Ważne jest również, aby pamiętać, że dostosowywane oprocentowanie może zostać obniżone, zmniejszając miesięczną płatność. Oznacza to, że ARM mogą być dobrym wyborem, jeśli spodziewasz się spadku stóp procentowych w przyszłości. Oczywiście nie można przewidzieć przyszłości. (Oba rodzaje kredytów hipotecznych mają zalety i wady w zależności od potrzeb finansowych i perspektyw. Aby uzyskać więcej informacji, przeczytaj Kredyty hipoteczne: Stała stawka kontra stawka regulowana .)

3. Hipoteki oprocentowane
W przypadku kredytu hipotecznego opartego wyłącznie na odsetkach (IO) pożyczkobiorca spłaca odsetki od kredytu hipotecznego przez pierwsze od pięciu do 10 lat, co pozwala na niższą miesięczną spłatę kredytu hipotecznego w tym czasie. To sprawia, że ​​kredyty hipoteczne oprocentowane są atrakcyjne dla niektórych inwestorów w nieruchomości, którzy będą posiadać dom na krótki okres i chcą obniżyć koszty prowadzenia.

Kredyty hipoteczne IO mogą być również dobre dla osób, które zarabiają nieregularnie dochody oraz osób, które mają znaczny potencjał wzrostu dochodów w przyszłości, ale tylko wtedy, gdy są wystarczająco zdyscyplinowane, aby dokonywać wyższych płatności, kiedy mogą sobie na to pozwolić.

Minusem jest to, że oprocentowanie kredytu hipotecznego IO jest zwykle wyższe niż oprocentowanie tradycyjnej hipoteki o stałej stopie procentowej, ponieważ ludzie częściej nie spłacają kredytów oprocentowanych. (Pożyczki te mogą być korzystne, ale dla wielu kredytobiorców stanowią pułapkę finansową. Dowiedz się więcej o hipotekach wyłącznie oprocentowanych: dom wolny czy bezdomny? )

Ponadto, jeśli nie jesteś zaawansowanym finansowo kredytobiorcą, hipoteki oparte wyłącznie na odsetkach mogą być bardzo ryzykowne z jednego lub kilku następujących powodów:

• Nie możesz sobie pozwolić na znacznie wyższe miesięczne płatności, gdy kończy się okres oprocentowania. W tym momencie nadal będziesz płacić odsetki, ale spłacisz też kapitał w krótszym okresie niż w przypadku pożyczki o stałym oprocentowaniu.
• Nie możesz refinansować, ponieważ nie masz kapitału własnego lub nie ma go wcale.
• Nie możesz sprzedawać, ponieważ nie masz prawie żadnych nieruchomości, a ceny domów spadły, co stawia cię pod wodą.
• Pożyczkobiorcy, którzy zachowają pożyczkę oprocentowaną na cały okres pożyczki, zapłacą znacznie więcej odsetek niż w przypadku tradycyjnej hipoteki.
• W zależności od struktury pożyczki na koniec okresu kredytowania może pojawić się spłata dużej kwoty głównej kapitału.

Jeśli jesteś pożyczkobiorcą, który nie jest dobrym kandydatem do pożyczki IO, którykolwiek z tych problemów może spowodować utratę domu w najgorszym przypadku. W nieco mniej złym scenariuszu pożyczka IO może po prostu kosztować o wiele więcej, niż naprawdę trzeba zapłacić, aby zostać właścicielem domu do wynajęcia.

4. ARM tylko dla odsetek
W przypadku niektórych pożyczek oprocentowanych, zwanych ARM opartymi wyłącznie na oprocentowaniu, stopa procentowa nie jest stała, ale może rosnąć lub spadać w oparciu o rynkowe stopy procentowe. Zasadniczo, oprocentowany ARM bierze dwa potencjalnie ryzykowne rodzaje kredytów hipotecznych i łączy je w jeden produkt.

Oto przykład tego, jak ten produkt może działać. Pożyczkobiorca płaci odsetki tylko według stałej stopy procentowej przez pierwsze pięć lat. Następnie przez następne pięć lat pożyczkobiorca nadal płaci tylko odsetki, ale stopa procentowa dostosowuje się co roku w oparciu o rynkowe stopy procentowe, co oznacza, że ​​stopa procentowa pożyczkobiorcy może wzrosnąć lub spaść. Następnie przez pozostałą część okresu kredytowania, powiedzmy, przez 20 lat, pożyczkobiorca spłaca stałą kwotę kapitału każdego miesiąca powiększoną o odsetki każdego miesiąca według stopy procentowej, która zmienia się co roku.

Wiele osób po prostu nie ma środków finansowych ani emocjonalnych, aby wytrzymać niepewność związaną z ARM opartymi wyłącznie na zainteresowaniach. (Aby uzyskać więcej informacji, sprawdź ARM Opcji Płatności: tykająca bomba zegarowa? )

5. Niskie zaliczki
Ryzyko wydaje się obniżać jedynie o 3, 5%, ponieważ nie rozstajesz się z dużą ilością gotówki. W rzeczywistości pożyczki VA i pożyczki Federalnej Administracji Mieszkalnictwa (FHA), których wymogi zaliczkowe wynoszą odpowiednio 0% i 3, 5%, mają jedne z najniższych wskaźników rozpoczęcia wykluczenia. Problem z dokonaniem niskiej zaliczki polega na tym, że jeśli ceny domów spadną, możesz utknąć w sytuacji, w której nie możesz sprzedać ani refinansować.

Jeśli masz wystarczająco dużo pieniędzy w banku, możesz wykupić się z kredytu hipotecznego, ale większość ludzi, którzy dokonują niskich zaliczek na swoje domy, nie ma znacznych rezerw gotówkowych.

Dolna linia

Chociaż większość pożyczek, które niektórzy kredytodawcy hipoteczni mogą uznać za naprawdę obarczone wysokim ryzykiem, jak na przykład ARM z oprocentowaniem, nie są już dostępne na rynku, wciąż istnieje wiele sposobów na uzyskanie złej hipoteki, jeśli zarejestrujesz się na produkt, który naprawdę nie jest dla Ciebie odpowiedni. (Zobacz także Samozatrudniony? 5 kroków do zdobycia kredytu hipotecznego .)