Przyspieszona amortyzacja
Przyspieszona amortyzacja to proces, w którym hipoteka dokonuje dodatkowych płatności na poczet kwoty głównej hipoteki. Dzięki przyspieszonej amortyzacji pożyczkobiorca może dodać dodatkowe płatności do rachunku hipotecznego w celu spłaty kredytu hipotecznego przed datą rozliczenia kredytu. Korzyścią z tego jest zmniejszenie całkowitych płatności odsetek.
ŁAMANIE W DÓŁ Przyspieszona amortyzacja
Oto przykład przyspieszonej amortyzacji. Załóżmy, że na 30 lat zaciągnięto hipotekę za 200 000 USD z oprocentowaniem 7%. Miesięczna spłata kapitału i odsetek wynosi 1330, 60 USD. Zwiększenie płatności o 100 USD miesięcznie spowoduje wydłużenie okresu spłaty kredytu o 24 lata zamiast pierwotnych 30 lat, oszczędzając pożyczkobiorcy sześć lat odsetek. Przyspieszenie spłaty kredytu hipotecznego powoduje szybsze obniżenie premii kredytowej i zmniejszenie kwoty dodatkowych odsetek, które pożyczkobiorca musi zapłacić za pożyczkę. Pożyczkobiorca może również przyspieszyć amortyzację swojej pożyczki, dokonując więcej niż jednej płatności miesięcznie. Dodatkowa płatność idzie bezpośrednio na spłatę głównej pożyczki.
Przyspieszona amortyzacja w Stanach Zjednoczonych
Kredytobiorcy hipoteczni w Stanach Zjednoczonych zazwyczaj zaciągają 30-letnią pożyczkę o stałym oprocentowaniu, zabezpieczoną przez samą nieruchomość. Długość pożyczki i fakt, że oprocentowanie nie jest zmienne, oznacza, że pożyczkobiorcy w Stanach Zjednoczonych zazwyczaj płacą wyższe oprocentowanie swoich pożyczek niż pożyczkobiorcy w innych krajach, takich jak Kanada, gdzie oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi zwykle resetuje się co pięć lat. Ta wyższa stopa procentowa może zachęcić kredytobiorców do zastosowania strategii przyspieszonej amortyzacji w celu szybszego spłacenia pożyczki w celu zmniejszenia całkowitych płatności odsetek.
Ale istnieje wiele innych powodów, dla których przedterminowe spłacanie kredytu hipotecznego może nie mieć sensu. Najważniejszym powodem jest to, że odsetki od pierwszych 750 000 USD długu hipotecznego można odliczyć od podatku zgodnie z amerykańskim kodeksem podatkowym. Spłacając wcześniej hipotekę, właściciele domów zwiększyliby należny im podatek dochodowy, wszystko inne równe. W takim scenariuszu właścicielom domów może mieć sens wykorzystanie funduszy, które wykorzystaliby na przyspieszoną amortyzację, na inwestycje w fundusz emerytalny lub studencki. Taki fundusz uzyskałby zwrot przy zachowaniu korzyści podatkowej z tytułu odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego. Jednak bardzo zamożni nabywcy, którzy mają już wystarczające fundusze emerytalne i kapitał, aby dokonać innych inwestycji, mogą spłacić wcześniej kredyty hipoteczne.