Jak zarabiać na nieruchomościach

Niezależnie od tego, czy zawsze ciekawi Cię potencjał inwestycyjny nieruchomości - czy po prostu masz dość infomerciali obiecujących mało znane sposoby „czerpania zysków z nieruchomości!” - warto dowiedzieć się, w jaki sposób nieruchomości tworzą bogactwo.

W tym artykule nie patrzymy na niejasne strategie inwestowania w nieruchomości lub oferowania gruntu pod właścicielstwo domu (aby zapoznać się z tym ostatnim, zobacz Przewodnik po zakupie po raz pierwszy dla domu ). Zamiast tego ten artykuł skupi się na podstawowych sposobach zarabiania pieniędzy za pośrednictwem nieruchomości. I na szczęście dla nas nie zmieniły się one od stuleci, bez względu na rodzaj połysku, jaki guru chwili próbują nałożyć.

Samouczek: Badanie inwestycji w nieruchomości

Uznanie

Najczęstszy sposób, w jaki nieruchomość oferuje zysk: docenia - to znaczy zwiększa wartość. Osiąga się to na różne sposoby dla różnych rodzajów nieruchomości, ale realizuje się to tylko w jeden sposób: poprzez sprzedaż. Możesz jednak zwiększyć zwrot z inwestycji w nieruchomość na kilka sposobów. Jednym z nich - jeśli przede wszystkim pożyczyłeś pieniądze, aby je kupić - jest refinansowanie pożyczki o niższym oprocentowaniu (skorzystaj z naszego kalkulatora kredytów hipotecznych, aby obliczyć bieżące stopy refinansowania). Spowoduje to obniżenie podstawy kosztów nieruchomości, a tym samym zwiększenie kwoty, którą z niej usuniesz.

Raw Land

Najbardziej oczywistym źródłem uznania dla niezabudowanej ziemi jest oczywiście jej rozwój. W miarę rozwoju miast tereny poza granicami stają się coraz cenniejsze ze względu na potencjał do zakupu przez deweloperów. Następnie programiści budują domy, które jeszcze bardziej podnoszą tę wartość.

Docenienie gruntów może również pochodzić z odkryć cennych minerałów lub innych surowców, pod warunkiem, że kupujący oczywiście ma do nich prawa. Skrajnym przykładem tego może być uderzająca ropa, ale uznanie może również pochodzić ze złóż żwiru, drzew i tak dalej.

Nieruchomość mieszkalna

Jeśli chodzi o nieruchomości mieszkalne, lokalizacja jest często największym czynnikiem wpływającym na uznanie. W miarę ewolucji okolic domu, dodawanie tras tranzytowych, szkół, centrów handlowych, placów zabaw itp. Może spowodować wzrost wartości. Oczywiście ten trend może również działać odwrotnie, a wartości domów spadają wraz z upadkiem dzielnicy.

Ulepszenia domu mogą również pobudzić uznanie i jest to coś, co właściciel nieruchomości może bezpośrednio kontrolować. Wstawienie dodatkowej łazienki, ogrzewanie garażu i przebudowa kuchni za pomocą najnowocześniejszych urządzeń to tylko niektóre ze sposobów, w jakie właściciel nieruchomości może próbować podnieść wartość domu. Wiele z tych technik zostało udoskonalonych przez płetwy nieruchomości, które specjalizują się w dodawaniu napraw wysokich zwrotów do domów w krótkim czasie.

Przebudowa nieruchomości i przerzucanie nieruchomości może być opłacalnym sposobem na szybką, krótkoterminową aprecjację, choć wymaga starannego planowania.

Nieruchomość komercyjna

Nieruchomości komercyjne zyskują na wartości z tych samych powodów, co grunty surowe i nieruchomości mieszkalne: lokalizacja, rozwój i ulepszenia. Najlepsze nieruchomości komercyjne są stale poszukiwane. (W celu zapoznania się z treścią, zobacz 7 kroków do gorącej oferty nieruchomości komercyjnych .)

Rola inflacji

Przy rozważaniu aprecjacji należy uwzględnić jeden główny czynnik: wpływ inflacji na gospodarkę. Roczna stopa inflacji w wysokości 10% oznacza, że ​​twój dolar może kupić tylko około 90% tego samego towaru w następnym roku, i obejmuje to nieruchomości. Gdyby w 1970 r. Kawałek ziemi był wart 100 000 $, a przez dziesięciolecia pozostawał uśpiony, niezagospodarowany i niekochany, nadal byłby wart wiele razy więcej. Z powodu gwałtownej inflacji w latach siedemdziesiątych i stałego tempa, prawdopodobnie teraz zajęłoby ponad 500 000 USD, zakładając, że 100 000 USD było wówczas uczciwą wartością rynkową.

Tak więc sama inflacja może spowodować wzrost wartości nieruchomości, ale jest to trochę zwycięstwo Pyrrhic. Chociaż możesz dostać pięć razy więcej pieniędzy z powodu inflacji, wiele innych towarów kosztuje teraz pięć razy tyle, aby kupić teraz, więc siła nabywcza w obecnym otoczeniu jest nadal czynnikiem. (Dowiedz się więcej w 5 opowieściach o niekontrolowanej inflacji .)

Dochód

Drugim dużym sposobem, w jaki nieruchomości generują bogactwo, są regularne wypłaty dochodów. Dochód z nieruchomości, ogólnie nazywany czynszem, może przybierać różne formy.

Dochód z surowej ziemi

W zależności od twoich praw do ziemi, firmy mogą płacić tantiemy za wszelkie odkrycia lub regularne płatności za wszelkie dodane przez siebie struktury. Należą do nich podnośniki pomp, rurociągi, żwirownie, drogi dojazdowe, wieże komórkowe i tak dalej. Surowce można również wynająć pod produkcję, zwykle produkcję rolną.

Dochód z nieruchomości mieszkalnych

Zdecydowana większość dochodów z nieruchomości mieszkalnych ma formę czynszu podstawowego. Twoi najemcy płacą stałą kwotę miesięcznie - a to będzie rosło wraz z inflacją i popytem - a ty zdejmujesz z tego koszty, uznając pozostałą część za dochód z wynajmu. Chociaż prawdą jest, że otrzymasz wypłatę ubezpieczenia, jeśli najemcy spłoną to miejsce, wypłata pokrywa jedynie koszt wymiany utraconych rzeczy i nie jest realnym dochodem.

Dochód z nieruchomości komercyjnych

Nieruchomości komercyjne mogą generować dochód z wyżej wymienionych źródeł, przy czym znów najczęstszy jest czynsz podstawowy, ale można też dodać jeszcze jeden w postaci dochodu z opcji. Wielu najemców komercyjnych uiści opłaty za opcje umowne, takie jak prawo pierwokupu w sąsiednim biurze. Najemcy płacą premię za utrzymanie tych opcji, niezależnie od tego, czy z nich korzystają, czy nie. Przychody z opcji istnieją czasami dla surowej ziemi, a nawet nieruchomości mieszkalnych, ale nie są one powszechne.

Alternatywy

Fundusze powiernicze na nieruchomości (REIT), papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS), korporacje inwestujące w hipoteki (MIC) oraz grupy inwestycji w nieruchomości (REIG) mogą być znane jako alternatywy w sektorze nieruchomości. Inwestycje te są ogólnie uważane za środki do uzyskiwania dochodów z nieruchomości, ale mają różne procesy ich realizacji i różne procesy wejścia.

Dzięki REIT właściciel wielu nieruchomości komercyjnych sprzedaje akcje (często notowane na giełdzie) inwestorom (zwykle w celu sfinansowania zakupu większej liczby nieruchomości), a następnie przekazuje dochód z wynajmu w formie dystrybucji. REIT jest wynajmującym najemców (którzy płacą czynsz), ale właściciele REIT rejestrują dochód po wyjęciu kosztów prowadzenia budynków i REIT. Istnieje specjalna metoda oceny REIT.

MBS i MIC są jeszcze bardziej usuwane, ponieważ inwestują w prywatne kredyty hipoteczne, a nie w nieruchomości bazowe. MIC różnią się od MBS tym, że posiadają pełne hipoteki i przenoszą odsetki z płatności na rzecz inwestorów, niż sekurytyzować części kapitału i / lub odsetek. Mimo to oba są nie tyle inwestycjami w nieruchomości, co inwestycjami dłużnymi.

Mogą istnieć również inne alternatywy, takie jak REIG. REIG są zwykle inwestycjami prywatnymi z ich unikalną strukturą, oferującą inwestorom inwestycje kapitałowe lub obsługę partnerstwa.

Dostępnych jest kilka wiarygodnych alternatywnych nieruchomości do zarabiania pieniędzy w tym sektorze, ale mają one różne zastrzeżenia i punkty wejścia.

Dym i lustra

Podobnie jak inne alternatywy dla nieruchomości leżących u podstaw inwestycji, większość metod „zaskakujących z super fantastycznym zwrotem” stanowi jedynie warstwę uzupełniającą podstawowe strumienie dochodów.

Na przykład istnieją nieformalne opcje nieruchomości mieszkaniowych, w których uiszczasz opłatę lub premię, aby mieć prawo do zakupu domu na określony czas za ustaloną cenę. Następnie znajdziesz inwestorów, którzy zapłacą za nieruchomość więcej niż cena opcji. W tym przypadku premia, którą otrzymujesz, jest zasadniczo opłatą za znalezienie za dopasowanie osoby szukającej inwestycji do osoby, która chce sprzedać - tak naprawdę nie różni się od prowizji pośrednika w obrocie nieruchomościami. Chociaż jest to dochód, nie pochodzi on z posiadania (tj. Posiadania aktu) nieruchomości. (Aby uzyskać bardziej szczegółową dyskusję, zobacz Jak zarabiać na opcjach nieruchomości ).

Dolna linia

Istnieje kilka sprawdzonych strategii zarabiania na nieruchomościach. Ocena, inflacja i dochody zajmują wysokie miejsca na liście, ale istnieje również kilka alternatywnych inwestycji w nieruchomości. Zrozumienie swoich inwestycji, ryzyka i tego, czy cały proces jest tego wart, zależy od Ciebie.