Defeasance obniża opłaty za nieruchomości komercyjne

Inwestorzy nieruchomości komercyjnych, którzy preferują finansowanie dłużne o stałej stopie procentowej, czasami muszą płacić kary przedpłaty, gdy spłacają swoje zadłużenie przed terminem spłaty pożyczki. Spośród różnych opcji przedpłat spłatę stanowi ta, która oferuje największą elastyczność i potencjalne zyski finansowe, gdy stopy procentowe rosną.

Co to jest defeasance?

Defeasance, jak sama nazwa wskazuje, jest metodą obniżenia opłat wymaganych, gdy pożyczkobiorca zdecyduje się na spłatę kredytu na nieruchomość komercyjną o stałej stopie procentowej. Zamiast wypłacać pożyczkodawcy gotówkę, opcja spłaty pozwala pożyczkobiorcy wymienić inny płynny składnik aktywów na pierwotne zabezpieczenie pożyczki.

Nowe zabezpieczenie (zwykle skarbowe papiery wartościowe) jest zwykle znacznie mniej ryzykowne niż oryginalne aktywa nieruchomości komercyjnych. W tym scenariuszu pożyczkodawcy jest znacznie lepiej, ponieważ otrzymuje ten sam przepływ środków pieniężnych, aw zamian otrzymuje znacznie lepszą, skorygowaną o ryzyko inwestycję. Chociaż korzyść pożyczki dla pożyczkodawcy jest oczywista, kredytobiorcy mogą również znacznie skorzystać. Jeśli oprocentowanie pożyczek wzrośnie do poziomu wyższego niż oprocentowanie kredytu hipotecznego, kredytobiorcy mogą stworzyć wartość i wpłacić gotówkę do kieszeni na spłatę. Ponieważ defeasance jest opcją oferowaną podczas negocjacji pożyczki na nieruchomość komercyjną, kredytobiorcy powinni ją rozważyć, aby zachować możliwość tworzenia wartości dzięki ich finansowaniu.

Uzasadnienie defeasance

Pożyczki na nieruchomości komercyjne o zmiennym oprocentowaniu są odpowiednią metodą finansowania potrzeb krótkoterminowych, takich jak finansowanie budowlane lub pomostowe, które pożycza się kapitałowi właścicielom nieruchomości w fazie leasingu; spłacane jest, gdy nieruchomość ostatecznie przynosi przepływy pieniężne.

Chociaż ryzyko stopy procentowej jest wysokie i nie ma ograniczenia finansowego spadku, niektórzy kredytobiorcy podejmą długoterminowe finansowanie o zmiennej stopie procentowej. Zdarza się to często, gdy istnieje duże prawdopodobieństwo, że nieruchomość z przepływami pieniężnymi zostanie sprzedana przed terminem spłaty pożyczki.

Kredytobiorcy korzystają z finansowania o zmiennej stopie procentowej z wielu powodów. Jednym z istotnych powodów jest obejście kar przedpłaty, których pożyczkodawcy wymagają od spłat zadłużenia o stałej stopie procentowej. W przypadku finansowania ze zmienną stopą procentową kredytodawcy nie ponoszą ryzyka reinwestycji, ponieważ stopy kredytowe zmieniają się wraz z rynkiem. Po spłacie fundusze mogą zostać ponownie pożyczone według tych samych stawek rynkowych.

Ryzyko dla pożyczkodawców

Finansowanie o stałym oprocentowaniu może potencjalnie powodować straty finansowe lub obniżać dochód pożyczkodawcy, gdy kapitał zostanie spłacony, a następnie pożyczony według niższych stóp rynkowych. Ze względu na potencjalne ryzyko reinwestycji pożyczkodawcy zazwyczaj wymagają pewnego rodzaju kary przedpłaty od tych, którzy zaciągają pożyczki według stałej stopy procentowej. Pierwotnie pożyczkodawcy wymagali „utrzymania dochodu”, co nakazało, aby pożyczkobiorcy płacili różnicę oprocentowania (między stopą pożyczki a obowiązującą stopą rynkową) od opłaconego z góry kapitału za pozostały okres do terminu spłaty pożyczki. Ponieważ powstanie nowych aktywów hipotecznych wiąże się z szansą i kosztami finansowymi, spłata została zaprojektowana jako sposób na wyeliminowanie ryzyka reinwestycji i potrzebę ponownego pożyczenia kapitału z góry.

Defeasance pozwala pożyczkobiorcom zastąpić zabezpieczenia pożyczek aktywami, które zapewniają takie same przepływy pieniężne jak pierwotna pożyczka. Dzięki tej wymianie aktywów pożyczkodawcy mogą nadal uzyskiwać oczekiwane dochody przez cały okres kredytowania, bez konieczności szukania nowych możliwości pożyczek w celu zastąpienia opłaconego kapitału. Jak wspomniano wcześniej, wymiana mniej ryzykownego składnika aktywów (amerykańskie obligacje skarbowe zamiast nieruchomości komercyjnej) zmniejsza ogólne ryzyko inwestycji pożyczkodawcy. Jest to jeszcze większa korzyść dla instytucji, które sekurytyzują te hipoteki. Zwiększając prawdopodobieństwo otrzymania przez inwestorów wszystkich zakontraktowanych płatności odsetek i kapitału, spłata znacznie zwiększa wartość papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką, a także zyski kredytodawców.

Korzyści i problemy dla pożyczkobiorców

W przeciwieństwie do utrzymywania dochodu, spłata oferuje potencjalnie wzrost pożyczkobiorcom, gdy stopy rynkowe wzrosną powyżej stopy oprocentowania zakontraktowanej. Utrzymanie dochodu jest określane jako kara, ponieważ pożyczkobiorcy podlegają pewnym rodzajom płatności, niezależnie od tego, w jakim kierunku zmienią się stawki rynkowe. Zwykle jest on skonstruowany jako większa z obliczeń związanych z utrzymaniem plonu lub jako procent kwoty przedpłaconej. Ponieważ defeasance wymaga zakupu obligacji skarbowych, zmiany stóp procentowych bezpośrednio wpływają na koszty tych aktywów i określają, czy defeasance będzie kosztem czy nieoczekiwanym wyprzedzeniem.

W większości przypadków spłata polega na zakupie obligacji skarbowych o terminie zapadalności równym pozostałemu okresowi spłaty pożyczki, z oprocentowaniem kuponów zapewniającym dochód niezbędny do zrównoważenia okresowych odsetek i spłat kapitału. Obligacje te są następnie przypisywane do funduszu powierniczego, który przekazuje okresowe przepływy pieniężne do pożyczkodawcy aż do wykupu obligacji. W zależności od różnicy między stopami obligacji niezbędnymi do spłaty pożyczek a stopami rynkowymi, obligacje skarbowe będą sprzedawane z dyskontem lub premią.

Kiedy stopy rosną, obligacje skarbowe (lub wszelkie inwestycje o stałym dochodzie) tracą wartość i stają się tańsze. Kiedy tak się dzieje, pożyczkobiorcy są w stanie kupić wymagane obligacje za kwotę niższą niż kwota wymagana do spłacenia pożyczki, co skutkuje dodatkową gotówką w kieszeniach. W odwrotnej sytuacji, gdy stopy spadają, inwestycje o stałym dochodzie stają się droższe. Wymaga to od pożyczkobiorcy zapłaty kwoty większej niż saldo pożyczki przy spłacie. Z drugiej strony, obliczenie utrzymania dochodu spowoduje dokładnie taką samą kwotę dodatkowego kapitału niezbędnego do spłaty pożyczki. Nie uwzględnia to żadnych kosztów transakcyjnych, które zostałyby poniesione na zakup obligacji niezbędnych do spłaty pożyczki. Koszty te różnią się w zależności od spreadu kupna-sprzedaży lub sił podaży i popytu na obligacje. Z drugiej strony, pokonanie jest korzystne, podczas gdy utrzymanie plonu nadal będzie wymagało zapłaty kary.

Opcja odroczenia zapewnia kredytobiorcom o stałym oprocentowaniu przewagę nad tymi, którzy wybierają utrzymanie dochodu lub długoterminowe finansowanie o zmiennej stopie procentowej. Jest to dobra taktyczna decyzja dla kredytobiorców, którzy uważają, że mają umiejętność przewidywania zmian stóp procentowych. Jest to również dobry wybór dla inwestorów nieruchomości, którzy wiedzą, że będą musieli sprzedać swoje nieruchomości w krótkim okresie, ale martwią się potencjalnym wzrostem obsługi zadłużenia, jeśli zdecydują się na użycie długu o zmiennej stopie procentowej.

Pożyczkobiorcy korzystający z długu na poziomie portfela (jedna pożyczka zabezpieczona wieloma nieruchomościami komercyjnymi) stwierdzają, że pożyczkodawcy czasami wymagają od pożyczkobiorcy spłaty większego odsetka pożyczki niż wkładu wartości aktywów do portfela. Sytuacja ta ma miejsce, gdy pożyczkodawca uważa, że ​​pożyczkobiorca sprzedaje aktywa, które są mniej ryzykowne niż pozostałe aktywa w portfelu. Ponieważ portfel staje się bardziej ryzykowny, im mniej posiada mniej ryzykownego składnika aktywów, pożyczkodawcy będą wymagali kwoty przedpłaty, która zrekompensuje im ponoszone większe ryzyko, skutecznie zmniejszając zadłużenie pozostałego portfela i zmniejszając zwrot z inwestycji inwestora.

Ponieważ w wyniku defauktu następuje zamiana mniej ryzykownego składnika aktywów niż zabezpieczenia, pożyczkobiorcy mogą zachować taki sam procent zadłużenia w portfelu po sprzedaży składnika aktywów. Za zgodą pożyczkodawcy może być możliwe zwiększenie procentu zadłużenia na pozostałych aktywach, gdy nastąpi egzekucja.

Inną korzyścią dla pożyczkobiorców jest to, że pożyczkodawcy zwykle nie wymagają żadnego rodzaju płatności, ani z góry, ani poprzez zwiększenie oprocentowania kredytu, w celu uzyskania opcji odkupienia. Jeśli stopy wzrosną, pożyczkobiorca ma potencjał tworzenia wartości; dlatego można sobie wyobrazić, że pożyczkodawcy mogą prosić o odszkodowanie za sprzedaż opcji.

Dolna linia

Kredytobiorcy muszą wiedzieć o swoich opcjach przedpłat, aby mogli podejmować właściwe decyzje dotyczące zarządzania aktywami. Na przykład w okresach znacznego wzrostu stóp procentowych może być lepsza sprzedaż nieoptymalnego składnika aktywów handlowych ze względu na wartość wytworzoną w wyniku spłaty pożyczki. Z drugiej strony, sensowne może być trzymanie aktywów, nawet po optymalizacji wartości. Czas pozostały do ​​spłaty kredytu bezpośrednio wpływa na koszty przedpłaty. Wszystkie rzeczy są równe, kary przedpłaty z czasem znikają.

Podczas negocjacji warunków kredytu na nieruchomość komercyjną pożyczkobiorcy powinni poprosić o możliwość spłaty pożyczek o stałym oprocentowaniu, nawet jeśli nie mają zamiaru spłacać zobowiązania przed terminem zapadalności. Wyraźna przewaga, jaką daje defeasance nad innymi opcjami spłaty, jest znacząca ze względu na jej zdolność do tworzenia zdarzenia generującego dochód, gdy rynkowe stopy procentowe wzrosną. Można sobie wyobrazić, że w okresach wzrostu stóp procentowych właściciele nieruchomości, którzy wolą finansowanie ze stałą stopą procentową, mogą generować zyski kapitałowe ze swoich zobowiązań dłużnych, które mogą z nadwyżką zrównoważyć spadki wartości nieruchomości. Inwestorzy, którzy wykorzystują dźwignię finansową do zakupu nieruchomości, które mają zostać naprawione, a następnie sprzedane, powinni rozważyć finansowanie o stałej stopie procentowej z opcją odroczenia jako atrakcyjną alternatywę dla krótkoterminowego finansowania o zmiennej stopie procentowej.