Przewodnik po prywatnym ubezpieczeniu kredytu hipotecznego (PMI)

To mit, że aby uzyskać kredyt hipoteczny, musisz obniżyć 20% ceny zakupu domu. Kredytodawcy oferują liczne programy pożyczek o niższych wymaganiach dotyczących spłat w celu dostosowania do różnych budżetów i potrzeb kupujących. Jeśli pójdziesz tą drogą, spodziewaj się zapłacić za prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI). Ten dodatkowy wydatek może podnieść koszty miesięcznych spłat kredytu hipotecznego i ogólnie sprawia, że ​​pożyczka jest droższa. Jest to jednak prawie nieuniknione, jeśli nie zaoszczędzisz 20% lub więcej zaliczki.

Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI)

Co to jest PMI?

PMI jest rodzajem ubezpieczenia hipotecznego, które kupujący zazwyczaj muszą zapłacić za pożyczkę konwencjonalną, gdy dokonają przedpłaty w wysokości mniejszej niż 20% ceny zakupu domu. Wielu pożyczkodawców oferuje programy zaliczek, które pozwalają obniżyć nawet 3%. Kosztem tej elastyczności jest PMI, który chroni inwestycję pożyczkodawcy na wypadek niespłacenia kredytu hipotecznego, zwanego domyślnym. Innymi słowy, PMI ubezpiecza pożyczkodawcę, a nie ciebie.

PMI pomaga pożyczkodawcom odzyskać więcej pieniędzy w przypadku niewykonania zobowiązania. Powodem, dla którego pożyczkodawcy wymagają pokrycia zaliczek poniżej 20% ceny zakupu, jest fakt, że posiadasz mniejszy udział w domu. Hipoteki pożyczają ci więcej pieniędzy z góry, a zatem możesz stracić więcej, jeśli spłacisz w początkowych latach posiadania. Pożyczki ubezpieczone przez Federalną Administrację Mieszkalnictwa lub pożyczki FHA również wymagają ubezpieczenia kredytu hipotecznego, ale wytyczne są inne niż w przypadku pożyczek konwencjonalnych (omówimy to później).

Koszt PMI

Według Freddiego Maca, sponsorowanego przez rząd przedsiębiorstwa, które kupuje i sprzedaje kredyty hipoteczne na wtórnym rynku kredytów hipotecznych, zapłacisz od 40 do 80 USD miesięcznie za każde pożyczone 100 000 USD. Pamiętaj, że kwota ta może się różnić w zależności od Twojej zdolności kredytowej i stosunku kredytu do wartości - kwoty pożyczki z kredytu hipotecznego w porównaniu do wartości domu.

W przeszłości można było odliczyć koszt PMI od podatków federalnych. W 2017 r. I w przyszłości Kongres postanowił nie przedłużać tego przepisu, aby nie można było już odliczać płatności PMI od rocznych podatków. (Właściwie później przywrócili odliczenie tylko za 2017 r. Od 2018 r. Zniknęło).

Płacenie za PMI

Masz dwie opcje zapłaty za PMI: jednorazową, z góry składkę płaconą przy składaniu lub miesięczną. W wielu przypadkach pożyczkodawcy dodają PMI do miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego jako miesięcznej składki. Po otrzymaniu oszacowania pożyczki i zamknięcia dokumentów ujawniających, twoja kwota PMI zostanie wyszczególniona w sekcji Prognozowane płatności na pierwszej stronie każdego dokumentu.

Inną opcją jest opłacenie PMI jako jednego z kosztów zamknięcia. Na szacunkach dotyczących pożyczki i na końcowych formularzach informacyjnych znajdziesz tę premię na stronie 2, sekcja B. Jednak wadą tej opcji jest to, że prawdopodobnie nie otrzymasz zwrotu tej kwoty, jeśli przeniesiesz lub zrefinansujesz kredyt hipoteczny. W niektórych przypadkach możesz płacić zarówno składki z góry, jak i miesięczne.

Anulowanie pokrycia PMI

Dobra wiadomość jest taka, że ​​nie zapłacisz PMI przez cały czas trwania tradycyjnej pożyczki.

Federalna ustawa o ochronie domów eliminuje PMI na jeden z trzech sposobów:

• anulowanie PMI zainicjowane przez kredytobiorcę
• automatyczne zakończenie PMI
• ostateczne zakończenie PMI

Możesz poprosić o anulowanie PMI, gdy twój stosunek kredytu do wartości - kwota salda pożyczki podzielona przez wartość rynkową domu - spadnie poniżej 80% pierwotnej oszacowanej wartości domu (lub wcześniej, jeśli wartość domu wzrośnie wcześniej). Pożyczkodawcy wymieniają tę zaplanowaną datę w formularzu ujawnienia PMI, który prawdopodobnie otrzymał w ramach dokumentów końcowych.

Aby anulować PMI, musisz:

• Złóż wniosek na piśmie.
• Bądź na bieżąco z miesięcznymi płatnościami hipotecznymi.
• Mieć pozytywną historię płatności (nie więcej niż jedna płatność, która była opóźniona o 30 dni w okresie 12 miesięcy lub nie więcej niż jedna płatność, która była opóźniona o 60 dni w okresie 24 miesięcy, według Fannie Mae i Freddie Mac).
• Sprawdź, czy nie masz zastawów młodszych (takich jak druga hipoteka).

Automatyczne zakończenie PMI

Innym sposobem zakończenia PMI jest automatyczne zakończenie PMI, które rozpoczyna się w oczekiwanym dniu, w którym saldo pozostałych kredytów hipotecznych osiągnie 78% LTV. Zgodnie z prawem kredytodawcy są zobowiązani do automatycznego anulowania PMI przed tą datą. Obowiązują tutaj te same warunki anulowania PMI zainicjowanego przez kredytobiorcę (historia płatności na czas i brak zastawów). Jeśli masz opóźnione płatności, pożyczkodawca nie anuluje PMI, dopóki płatności nie staną się aktualne.

Ostateczne zakończenie PMI

Wreszcie istnieje coś, co nazywa się ostatecznym zakończeniem PMI. Dzieje się tak, gdy pożyczkodawca musi automatycznie zakończyć PMI miesiąc po tym, jak termin pożyczki osiągnie swój punkt środkowy w harmonogramie spłat - nawet jeśli nie osiągnąłeś 78% LTV.

Na przykład, jeśli masz 30-letnią pożyczkę stałą, punkt środkowy byłby po 15-letniej ocenie. Ponownie musisz być na bieżąco z płatnościami, aby się zakwalifikować. Ten rodzaj anulowania PMI zwykle dotyczy pożyczek o specjalnych cechach, takich jak płatności balonowe, okres wyłącznie odsetkowy lub forbearance kapitału.

Wartość domu i PMI

Na twoje uprawnienie do anulowania PMI ma również wpływ to, czy wartość twojego domu zyskała na wartości, czy też spadła w czasie. Jeśli wzrośnie, możesz anulować PMI wcześniej niż oczekiwano; jeśli zmniejszy się, będziesz czekać dłużej niż oczekiwano, aby anulować PMI.

Przed anulowaniem PMI pożyczkodawca określi bieżącą wartość rynkową domu na podstawie opinii brokera (przeprowadzonej przez pośrednika w obrocie nieruchomościami, który wycenia Twój dom na podstawie wartości porównywalnych domów w Twojej okolicy), certyfikatu wartości lub innego rodzaju wycena nieruchomości

Jeśli wartość domu spadła z powodu pogorszenia się sytuacji na rynku, pożyczkodawca prawdopodobnie odrzuci prośbę o anulowanie PMI, chyba że wartość domu opiera się na nowej wycenie i spłacisz pozostałe saldo kredytu do 80% LTV nowej oszacowanej wartości.

Z drugiej strony wartość twojego domu może wzrosnąć szybciej niż się spodziewano, albo z powodu warunków rynkowych, albo z powodu jego przebudowy, co oznacza, że ​​możesz osiągnąć próg 80% LTV wcześniej. W takim przypadku możesz poprosić o anulowanie PMI z wyprzedzeniem, a pożyczkodawca zleci wycenę w celu potwierdzenia bieżącej wartości domu. (Uwaga: jesteś odpowiedzialny za opłacenie wyceny nieruchomości, która może kosztować od 300 do 400 USD. Kwota ta może się różnić w zależności od wielkości i lokalizacji domu).

Pożyczki konwencjonalne bez PMI

Niektórzy pożyczkodawcy oferują własne konwencjonalne produkty pożyczkowe bez wymaganego PMI; jednak zazwyczaj naliczają wyższe stopy procentowe, aby chronić się w przypadku niewywiązania się z kredytu. Na dłuższą metę może to być droższe lub niższe niż płacenie PMI, w zależności od tego, jak długo pozostaniesz w domu lub jak długo utrzymasz ten sam kredyt hipoteczny.

Tutaj może pomóc porównanie zakupów hipotecznych. Spójrz na stopy procentowe oferowane dla pożyczek bez PMI w porównaniu do tych z PMI. Oblicz różnicę między nimi, aby zobaczyć, o ile więcej zapłacisz za pożyczkę bez PMI. Czy ta kwota jest mniejsza niż płatności PMI, które dokonasz, dopóki nie osiągniesz 80% wskaźnika LTV w celu anulowania? Pamiętaj, że wartości domów mogą wzrosnąć lub spaść, wpływając na czas, w którym możesz zapłacić PMI.

Wymagania zaliczki

Obniżenie 20% ceny zakupu domu eliminuje PMI, co jest idealnym sposobem, jeśli możesz sobie na to pozwolić. Oprócz regularnego oszczędzania na zaliczkę, rozważ zakup tańszego domu.

Bardziej konserwatywny budżet na polowanie na domy obniży kwotę potrzebną do 20% zaliczki.

Piggyback Kredyty hipoteczne i PMI

Niektórzy pożyczkodawcy zalecają użycie drugiej hipoteki „na barana”, aby uniknąć PMI. Może to pomóc obniżyć początkowe koszty kredytu hipotecznego zamiast płacić za PMI. Działa to w następujący sposób: zaciągasz pierwszą hipotekę na większość ceny zakupu domu (pomniejszoną o kwotę zaliczki). Następnie bierzesz drugą, znacznie mniejszą hipotekę na pozostałą część ceny zakupu domu, pomniejszoną o pierwszą hipotekę i zaliczki. W rezultacie unikasz PMI i łączone płatności są niższe niż koszt pierwszej hipoteki w PMI.

Jednak drugi kredyt hipoteczny generalnie ma wyższą stopę procentową niż pierwszy kredyt hipoteczny. Jedynym sposobem na pozbycie się drugiego kredytu hipotecznego jest całkowite spłacenie kredytu lub refinansowanie go (wraz z pierwszym kredytem hipotecznym) na nowy samodzielny kredyt hipoteczny, prawdopodobnie gdy LTV osiągnie 80% (aby uniknąć PMI). Pożyczki te mogą być jednak kosztowne, szczególnie jeśli stopy procentowe wzrosną od momentu zaciągnięcia pierwszej pożyczki i refinansowania obu pożyczek na jedną hipotekę. Nie zapomnij, że będziesz musiał ponownie zapłacić koszty zamknięcia, aby refinansować obie pożyczki w jedną pożyczkę.

(Aby uzyskać więcej informacji, zobacz Jak pozbyć się prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego .)

Składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego FHA

Jeśli nie możesz uzyskać tradycyjnego produktu pożyczkowego, możesz rozważyć pożyczkę FHA. Podobnie jak niektóre konwencjonalne produkty pożyczkowe, pożyczki FHA mają opcję spłaty o obniżonej spłacie - nawet o 3, 5% w dół - oraz łagodniejsze wymagania kredytowe.

Pożyczkodawcy wymagają ubezpieczenia hipotecznego dla wszystkich pożyczek FHA, które są spłacane w dwóch częściach: z góry składka na ubezpieczenie hipoteczne lub UFMIP, oraz roczna składka na ubezpieczenie hipoteczne lub roczna MIP. Oba koszty są wymienione na pierwszej stronie oszacowania kredytu i ujawnieniu na zakończenie.

Składka ubezpieczeniowa z góry

Składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego z góry (UFMIP) wynosi 1, 75% kwoty kredytu. Możesz zapłacić z góry przy zamknięciu lub można go przenieść do hipoteki. Jeśli zdecydujesz się uwzględnić UFMIP w kredycie hipotecznym, Twoje miesięczne płatności będą wyższe, a całkowite koszty kredytu wzrosną.

Roczna premia

Oprócz UFMIP zapłacisz roczną MIP, która jest podzielona na równe miesięczne raty i zaliczana na raty kredytu hipotecznego. W zależności od okresu kredytowania i wielkości spłacisz 0, 45% do 1, 05% kwoty kredytu.

Anulowanie FHA MIP

Jeśli obniżysz 10% lub więcej, roczna MCI może zostać anulowana po pierwszych 11 latach pożyczki. Jednak w przeciwieństwie do tradycyjnych pożyczek, pożyczki FHA z zaliczką poniżej 10% wymagają opłacenia rocznej MCI przez cały okres pożyczki. Jeśli wpadniesz do tego drugiego obozu, jedynym sposobem na wyeliminowanie płatności MIP jest refinansowanie na pożyczkę konwencjonalną, gdy twój stosunek LTV będzie wystarczająco niski, aby zakwalifikować się do tradycyjnej hipoteki bez PMI.

Dolna linia

Jeśli nie masz dużo gotówki zaoszczędzonej na zaliczkę, płacenie PMI jest kompromisem, którego dokonasz, aby pożyczyć więcej pieniędzy. Nie jesteś sam, jeśli wybierzesz tę ścieżkę. Obecnie większość nabywców domów dokonuje płatności zaliczkowych poniżej 20%. Według ankiety przeprowadzonej przez National Association of Realtors w 2017 r. Mediana zaliczki na dom wynosiła 10%.

Podczas ubiegania się o kredyty hipoteczne dokładnie przyjrzyj się szacunkom pożyczek, aby porównać, ile zapłacisz za pożyczkę w PMI. Pożyczka, która może nie wymagać PMI, ale ma wyższą stopę procentową. Z kilkoma wyjątkami trudno jest uniknąć PMI, jeśli potrzebujesz pożyczki z niską zaliczką, ale na końcu tunelu jest światło: nie zapłacisz PMI przez cały okres kredytowania. (W celu zapoznania się z tym tematem zobacz „Jak uniknąć płacenia prywatnego ubezpieczenia hipotecznego - PMI”)