Pożyczka kapitałowa kontra HELOC
Czy potrzebujesz sposobu na pokrycie poważnych wydatków, takich jak wysłanie dziecka na studia lub remont kuchni? A może chcesz raz na zawsze wyeliminować zaległe salda kart kredytowych? Odpowiedź może być dosłownie na własnym podwórku. Jeśli masz wystarczająco dużo kapitału własnego w domu, możesz zaciągać pożyczki na jego rzecz przy dość niskim oprocentowaniu i - w zależności od sposobu wykorzystania funduszy - odsetki mogą podlegać odliczeniu od podatku.
Istnieją dwa podstawowe sposoby wykorzystania miejsca zamieszkania jako zabezpieczenia: pożyczka pod zastaw domu i linia kredytu pod zastaw domu (HELOC). Oto kwestie, które należy wziąć pod uwagę przy wyborze między nimi.
Po co te pieniądze?
Pierwsze pytanie: Jaki jest cel pożyczki? Pożyczka pod zastaw domu, czasami nazywana pożyczką pod zastaw domu, jest dobrym wyborem, jeśli dokładnie wiesz, ile potrzebujesz pożyczyć i na co wykorzystasz pieniądze. Masz gwarancję pewnej kwoty, którą otrzymasz w całości przy zamknięciu.
„Pożyczki pod zastaw domu są zazwyczaj preferowane na większe, droższe cele, takie jak przebudowa, płacenie za szkolnictwo wyższe, a nawet konsolidacja zadłużenia, ponieważ fundusze są otrzymywane w formie ryczałtu”, mówi Richard Airey, starszy pomysłodawca hipoteczny w First Financial Mortgage w Portland, Maine Oczywiście przy składaniu wniosku może pojawić się pokusa, aby pożyczyć więcej, niż potrzebujesz natychmiast, ponieważ otrzymujesz wypłatę tylko raz i nie wiesz, czy będziesz kwalifikować się do kolejnej pożyczki w przyszłości.
I odwrotnie, HELOC jest dobrym wyborem, jeśli nie jesteś pewien, ile trzeba pożyczyć i kiedy. Zasadniczo zapewnia stały dostęp do gotówki przez określony czas (czasem nawet do 10 lat). Możesz zaciągać pożyczki na swojej linii, spłacać je w całości lub w części, a następnie pożyczać te pieniądze później, o ile nadal jesteś w okresie wstępnym HELOC.
Jednak linia kredytowa jest odwołalna. Jeśli twoja sytuacja finansowa pogorszy się lub wartość rynkowa twojego domu spadnie, pożyczkodawca może zdecydować o obniżeniu linii kredytowej lub jej całkowitym zamknięciu. Chociaż idea HELOC polega na tym, że możesz czerpać z funduszy, gdy ich potrzebujesz, twoja zdolność dostępu do tych pieniędzy nie jest pewna. „HELOC najlepiej nadają się do realizacji celów krótkoterminowych, powiedzmy od 12 do 20 miesięcy, ponieważ stopa [oprocentowania] może się zmieniać i jest zasadniczo powiązana ze stopą podstawową” - mówi Airey.
Należy również pamiętać, że odsetki płacone zarówno przez HELOC, jak i pożyczki pod zastaw domu można odliczyć od podatku tylko wtedy, gdy wykorzystasz fundusze na „zakup, budowę lub znaczną poprawę” domu, a pieniądze wydane na takie ulepszenia muszą zostać wydane na nieruchomości wykorzystywanej jako kapitał własny pożyczki. Odliczanie odsetek od tych pożyczek nie jest już możliwe, jeśli wykorzystasz te pieniądze na opłacenie college'u lub w celu wyeliminowania długów. Istnieją dodatkowe zasady, dlatego przed skorzystaniem z tego odliczenia należy skonsultować się z ekspertem podatkowym. (Zobacz Czy odsetki od linii kredytu hipotecznego na akcje (HELOC) można odliczyć od podatku? )
Czynniki zainteresowania
Przez lata głównym czynnikiem decydującym o tym, czy uzyskać kredyt mieszkaniowy czy HELOC, była stopa procentowa. Stawki na HELOC były zazwyczaj co najmniej o pełny punkt procentowy niższe niż oprocentowanie pożyczek pod zastaw domu, więc kusiło go wybranie HELOC, mimo że stawka jest zmienna, a oprocentowanie pożyczki pod zastaw domu jest stałe (więcej na ten temat poniżej).
Dzisiaj HELOC są nieco wyższe niż kredyty mieszkaniowe, choć różnica jest znikoma. Według cotygodniowej ankiety przeprowadzonej przez Bankrate wśród głównych pożyczkodawców z 25 kwietnia 2018 r. Średnia pożyczka mieszkaniowa była oprocentowana na poziomie 5, 57%, natomiast HELOC miała średnią stopę procentową na poziomie 5, 90%, co stanowi różnicę mniejszą niż pół procent.
Należy jednak wziąć pod uwagę nie tylko bieżącą różnicę w stopach procentowych, ale także kierunek zmian stóp procentowych. Jeśli pozostaną takie same lub spadną, niższy wskaźnik HELOC może mieć sens. Ale jeśli stopy zostaną podwyższone, pożyczka na akcje może być dobrym rozwiązaniem. W rzeczywistości analitycy spodziewają się wzrostu stóp procentowych, więc zablokowanie dzisiejszych niskich stóp procentowych kredytów mieszkaniowych może mieć sens.
Czas zapłaty
Ważne jest również, aby wziąć pod uwagę strukturę każdej pożyczki. Pożyczka pod zastaw domu działa jak tradycyjny kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej. Pożyczasz określoną kwotę według ustalonej stopy procentowej i dokonujesz równych płatności przez cały okres kredytowania, który może trwać od 5 do 30 lat. Niezależnie od okresu będziesz mieć stabilne, przewidywalne miesięczne płatności przez cały okres kredytowania.
Natomiast okres kredytowania HELOC składa się z dwóch części: okresu zaciągnięcia i okresu spłaty. Okres ciągnienia, podczas którego można wypłacać środki, może trwać 10 lat, a okres spłaty może trwać kolejne 20 lat, co czyni HELOC pożyczką na 30 lat. Po zakończeniu okresu losowania nie możesz pożyczyć więcej pieniędzy.
W trakcie losowania HELOC musisz dokonywać płatności, ale zazwyczaj są one małe, co często spłaca tylko odsetki. Na przykład pożyczkobiorcy HELOC w US Bank płacą tylko odsetki lub 1% lub 2% salda należności w okresie ciągnienia. W okresie spłaty płatności stają się znacznie wyższe, ponieważ spłacasz teraz kwotę główną. Podczas 20-letniego okresu spłaty musisz spłacić wszystkie pożyczone pieniądze plus odsetki według zmiennej stopy procentowej.
Ten skok płatności na początku nowego okresu spowodował szok płatniczy dla wielu nieprzygotowanych pożyczkobiorców HELOC. Jeśli kwoty są wystarczająco duże, może to nawet doprowadzić do niewypłacalności osób znajdujących się w trudnej sytuacji finansowej. A jeśli nie wywiążą się z płatności, mogą stracić swoje domy; pamiętajcie, że to zabezpieczenie pożyczki.
Długi widok
Jeśli jesteś typem osoby, która ma ogólny obraz twoich decyzji finansowych, pożyczka pod zastaw domu może być bardziej sensowna. Ponieważ pożyczasz stałą kwotę według stałej stopy procentowej, zaciągnięcie pożyczki pod zastaw domu oznacza wiedzieć, ile zapłacisz za pożyczkę w dłuższej perspektywie od momentu jej zaciągnięcia (choć możesz zmniejszyć tę kwotę, jeśli spłacasz wcześniej pożyczkę lub refinansowanie według niższej stawki). Pożycz 30 000 USD na 5, 5% przez 20 lat i możesz łatwo obliczyć, że całkowity koszt kredytu wraz z odsetkami wyniesie 49 528 USD.
Dzięki HELOC wiesz, że maksymalna kwota, jaką potencjalnie możesz pożyczyć, to kwota twojego limitu kredytowego, ale nie wiesz, ile faktycznie pożyczysz. Nie wiesz też, jakie oprocentowanie zapłacisz. Oznacza to, że trudno jest obliczyć długoterminowy koszt HELOC.
Oczywiście, może być również łatwo dopasować HELOC do swojego dużego obrazu, jeśli chcesz mieć pod ręką linię kredytową i nie planujesz z niej korzystać zbyt często. Ale jeśli planujesz intensywnie korzystać z HELOC i chcesz wiedzieć, jak może wyglądać twoja wartość netto za 20 lat, trudniej jest przewidzieć.
Najlepsze z obu światów
Nie możesz się zdecydować między dwoma pojazdami? Nie przejmuj się: Istnieją sposoby na uzyskanie części stabilności pożyczki pod zastaw domu z pewną elastycznością HELOC. Niektórzy pożyczkodawcy dają kredytobiorcom opcję konwersji salda HELOC na pożyczkę o stałym oprocentowaniu. Na przykład bank amerykański pozwala zablokować stałą stopę procentową na takie warunki, jak 15 lub 20 lat całości lub części salda zmiennej stopy procentowej. Jednocześnie możesz mieć do trzech sald o stałej stopie procentowej. Bank of America i Wells Fargo oferują również opcje o stałym oprocentowaniu na swoich HELOC-ach (wykorzystując je w rzeczywistości do zastąpienia pożyczek na akcje, które przestały całkowicie oferować).
Pentagon Federal Credit Union, druga co do wielkości amerykańska unia kredytowa (do której ludzie mogą dołączyć za niewielką opłatą i przystępując do niektórych organizacji) oferuje kolejną interesującą opcję: HELOC 5/5, gdzie stopa procentowa zmienia się tylko raz na pięć lat.
Dolna linia
Pamiętaj, że fakt, że możesz zaciągać pożyczki pod zastaw domu, nie oznacza, że powinieneś. Ale jeśli zajdzie taka potrzeba, przy podejmowaniu decyzji, który jest najlepszy sposób pożyczenia, należy wziąć pod uwagę wiele czynników: sposób wykorzystania pieniędzy, co może się stać ze stopami procentowymi, długoterminowymi planami finansowymi oraz tolerancją na ryzyko i zmienne stawki.
Niektóre osoby nie czują się komfortowo ze zmienną stopą procentową HELOC i wolą pożyczkę pod zastaw domu ze względu na stabilność i przewidywalność, wiedząc dokładnie, ile wyniosą ich płatności i ile będą ogółem winni. Jak zauważa Airey, pożyczki pod zastaw domu są o wiele łatwiejsze do wykorzystania w budżecie.
Ponadto „stałe kredyty mieszkaniowe skutkują mniej frywolnymi wydatkami”, dodaje Airey. Dzięki HELOC „niskie, oparte wyłącznie na oprocentowaniu płatności i łatwy dostęp mogą być kuszące dla tych, którzy nie są zdyscyplinowani finansowo. wydawać na niepotrzebne przedmioty, takie jak karta kredytowa ”- mówi. (Patrz 5 powodów, dla których nie należy korzystać z linii kredytowej w zakresie kapitału własnego ). Jeśli jednak masz taką dyscyplinę i podoba Ci się pomysł bardziej otwartego źródła funduszy, linia kredytowa może być dla Ciebie opcją.
Kontynuuj czytanie
Pożyczki pod zastaw domu i HELOC
Najmądrzejszy sposób na skorzystanie z kapitału własnego
Refinansowanie pożyczki pod zastaw domu: Poradnik
5 powodów, dla których nie należy korzystać z linii kredytowej w zakresie kapitału własnego
Jak działa opcja stałej stawki HELOC
Refinansowanie a pożyczka pod zastaw kapitału własnego
Linia kredytowa Home Equity: 4 sposoby refinansowania
Czy ulga podatkowa dla Twojego domu na akcje (HELOC)?
Zły kredyt? Nadal możesz uzyskać pożyczkę na akcje
Kredyt hipoteczny a pożyczka pod zastaw kapitału własnego: czym się różnią
Co zrobić, jeśli nie możesz spłacić pożyczki pod zastaw kapitału własnego