Inwestycja własnościowa domu

Własność domu zawsze była częścią American Dream. Z tego powodu wiele osób uważa posiadanie domu za słuszne, nie biorąc pod uwagę korzyści ani ryzyka. Jeśli zastanawiasz się nad kupnem domu, powinieneś wiedzieć i zapoznać się z zaletami decyzji inwestycyjnej, którą zamierzasz podjąć, i wszystkim, co się z tym wiąże, przed podpisaniem umowy na linii kropkowanej.

Kluczowe dania na wynos

• Jeśli zastanawiasz się nad posiadaniem domu, pamiętaj o korzyściach i potencjalnym ryzyku, które możesz napotkać przed zamknięciem umowy.
• Korzyści obejmują wzrost wartości, kapitał własny, ulgi podatkowe i koszty uzyskania przychodów.
• Ryzyko i zastrzeżenia mogą obejmować wysokie koszty początkowe, amortyzację i brak płynności.

Atrakcyjna inwestycja długoterminowa

Kupno domu to jedna z najlepszych długoterminowych inwestycji, jakie możesz zrobić. Według Federalnej Agencji Finansów Mieszkalnictwa (FHFA) Indeks cen domów (HPI), ceny domów w USA wzrosły średnio o 34, 71% w okresie pięciu lat kończącym się 31 grudnia 2017 r. Średnio właściciele domów widzieli wartość swoich nieruchomości w tym okresie inwestycje rosną o 6, 94% rocznie. To nie jest zły zwrot z inwestycji, która zapewnia również miejsce do życia.

Wysokie koszty początkowe

Kupno domu to coś więcej niż cena sprzedaży i oprocentowanie. Możesz oczekiwać zapłaty od 2% do 5% ceny zakupu w kosztach zamknięcia. Z tego powodu zakup domu nie jest bardzo dobrą inwestycją krótkoterminową. Eksperci twierdzą, że powinieneś zaplanować pobyt w domu przez co najmniej pięć lat, aby odzyskać te koszty. Niektóre z najczęstszych kosztów zamknięcia obejmują opłatę za złożenie wniosku, opłatę za ocenę, opłaty adwokackie, podatki od nieruchomości, ubezpieczenie kredytu hipotecznego, inspekcję domu, składkę ubezpieczeniową za pierwszego roku, poszukiwanie tytułu, ubezpieczenie tytułu, punkty (odsetki opłacone z góry), opłatę początkową, rejestrację opłaty i ankieta.

Uznanie

Uznanie oznacza wzrost wartości domów w czasie. Chociaż ceny nieruchomości mają charakter cykliczny, z czasem ich wartość rośnie lub rośnie. Nie spodziewaj się, że wartość wzrośnie drastycznie, jeśli będziesz w niej krótkoterminowo. Ale jeśli zostaniesz w domu wystarczająco długo, istnieje duże prawdopodobieństwo, że będziesz w stanie sprzedać swój dom z zyskiem ze względu na aprecjację w przyszłości.

Nieruchomości doceniają przede wszystkim ze względu na ziemię, na której siedzi dom, podczas gdy rzeczywista struktura traci na wartości w miarę upływu czasu. Wyrażenie „lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja” to nie tylko fraza dotycząca nieruchomości, ale bardzo ważna kwestia przy zakupie domu. Sąsiedztwo z udogodnieniami, które niesie ze sobą - dzielnice szkolne, parki, stan dróg itp. - oraz miasto, w którym znajduje się dom, podnoszą wartość nieruchomości.

Rozważ dom, który jest zaniedbany i zrujnowany do tego stopnia, że ​​nie nadaje się do zamieszkania. W takim przypadku ziemia pod domem może być warta znacznej kwoty. Sprzedawca może rozważyć sprzedaż takiej, jaka jest - przy niezmienionej strukturze - lub wydać trochę więcej na zburzenie domu i samodzielne sprzedanie ziemi po wyższej cenie.

Uznanie to zmiana wartości domu w czasie, podczas gdy kapitał własny jest różnicą między saldem kredytu hipotecznego a wartością rynkową domu.

Budowanie kapitału własnego

Kapitał własny domu reprezentuje różnicę między ilością kredytu hipotecznego a ceną rynkową lub wartością domu. Kapitał własny i aprecjacja mogą być rozpatrywane łącznie. Jak wspomniano powyżej, Twój dom może z czasem zyskać na wartości rynkowej. Twój kapitał rośnie również w miarę spłacania kredytu hipotecznego, przy czym mniejsza część płatności jest przeznaczana na odsetki, a bardziej na obniżenie salda pożyczki.

Budowanie kapitału własnego zajmuje trochę czasu, ponieważ obniżenie głównego salda kredytu hipotecznego wymaga czasu - chyba że oczywiście dokonujesz dużej zaliczki lub regularnych spłat. Należy jednak pamiętać, że długość czasu, jaki spędzasz w domu, ma duży wpływ na to, ile budujesz kapitału własnego i doceniasz go. Im dłużej go przechowujesz, tym więcej zyskujesz.

Kapitał własny zapewnia elastyczność w uzyskaniu pożyczki powiązanej z kwotą kapitału własnego. Wielu inwestorów jednocześnie śledzi swoje akcje domowe i aprecjację nieruchomości. Jeśli inwestor uważa, że ​​jego wartość domu jest bardzo cenna, może odłożyć pożyczkę pod zastaw domu, aby mieć lepszą okazję do uzyskania aprecjacji sprzedającego.

Duma własności

Często wymienianą korzyścią z posiadania domu jest wiedza, że ​​jesteś właścicielem swojego małego zakątka świata. Możesz dostosować swój dom, przebudować, pomalować i udekorować bez potrzeby uzyskania zgody właściciela.

Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja

Chociaż spłata kredytu hipotecznego działa tak samo bez względu na miejsce zamieszkania, wzrost wartości rynkowej zależy od lokalizacji. Chociaż FHFA twierdzi, że średnie ceny domów wzrosły o 34, 71% w USA w okresie pięciu lat kończącym się 31 grudnia 2017 r., Ceny w spisie ludności na Bliskim Atlantyku wzrosły tylko o 18, 48%. Ceny w rejonie spisu powszechnego na Pacyfiku wzrosły jednak średnio o 57, 06% między 31 grudnia 2012 r. A 31 grudnia 2017 r.

Aby zobaczyć, jak może to wpłynąć na ceny w miejscu, w którym planujesz kupić, sprawdź pełny wykres FHFA poniżej:

Źródło: FHFA. Amerykańskie dywizje spisowe, procentowa zmiana cen nieruchomości. Korekta sezonowa, HPI tylko do zakupu, okres zakończony 31 grudnia 2017 r.

Wyłączenie zysków kapitałowych

W końcu sprzedasz swój dom. Gdy to zrobisz, prawo pozwala zachować zyski i nie płacić podatków od zysków kapitałowych. To zysk bez podatku w wysokości do 250 000 USD dla samotnych właścicieli domów i 500 000 USD dla małżeństw. Dotyczy to wyłącznie głównego miejsca zamieszkania - nie dotyczy drugiego domu lub nieruchomości wakacyjnej.

Istnieje kilka wymagań, które należy spełnić, aby kwalifikować się do tego wyłączenia. Musisz być właścicielem domu przez co najmniej dwa lata - 24 miesiące - w ciągu ostatnich pięciu lat do daty zamknięcia. Wymóg w zakresie miejsca zamieszkania oznacza, że ​​powinieneś mieszkać w domu przez co najmniej 730 dni lub dwa lata w okresie pięciu lat poprzedzających sprzedaż. Ostateczny wymóg, wymaganie retrospekcji, wskazuje, że nie skorzystałeś ze sprzedaży innej podstawowej rezydencji w okresie dwóch lat poprzedzających ostatnią sprzedaż.

Koszty przeprowadzki i inne

Jeśli nie kwalifikujesz się do pełnego wyłączenia zysków kapitałowych, możesz ubiegać się o zwrot kosztów przeniesienia. Chociaż może to nie być tak samo, jak wyłączenie zysków kapitałowych, nadal możesz odzyskać niektóre koszty, jeśli możesz udowodnić, że sprzedaż została przyspieszona przez zmianę miejsca pracy, względy zdrowotne lub inne zdarzenia, których nie mogłeś przewidzieć.

Jeśli ubiegasz się o koszty przeprowadzki, Twoje potrącenia zasadniczo będą obejmować przeniesienie Twoich towarów i rzeczy osobistych, w tym koszty przechowywania w transporcie lub w trakcie przeprowadzki za granicę, koszty poniesione podczas podróży do nowego domu, w tym zakwaterowanie, ale nie posiłki, połączenia i anulowanie usług oraz koszty wysyłki pojazdy i zwierzęta domowe do nowego domu.

Aby zakwalifikować się do przeprowadzki, musisz udowodnić IRS:

• Przenieś czas i odległość : Przeprowadzka musi nastąpić w ciągu roku od daty rozpoczęcia nowej pracy. Odległość między nowym domem a pracą nie może być większa niż odległość między starym domem a nową pracą.
• Test odległości : Twoja nowa praca, a zatem nowy dom, musi znajdować się co najmniej 50 mil od starych.
• Test czasowy : IRS wymaga, abyś pracował w pełnym wymiarze godzin przez minimum 39 tygodni w pierwszym roku po przeprowadzce.

Odliczenia podatkowe

Po aprecjacji najczęściej wymienianą korzyścią z posiadania domu są ulgi podatkowe lub oszczędności. Kupując dom, możesz odliczyć część kosztów jego posiadania od podatków płaconych na rzecz rządu. Obejmuje to odsetki od kredytu hipotecznego na głównej rezydencji i drugim domu, które mogą wynosić tysiące dolarów rocznie.

Odsetki od pożyczek pod zastaw domu lub linii kredytowych pod zastaw domu (HELOC) można również odliczyć, jeśli fundusze zostaną wykorzystane do znacznej poprawy domu.

Możesz także odliczyć do 10 000 USD w stanowych i lokalnych podatkach (SALT), w tym podatkach od nieruchomości.

Nowa ustawa podatkowa

Nowa ustawa o obniżkach podatków i zatrudnieniu, przyjęta w grudniu 2017 r., Wprowadziła znaczne zmiany w częściach kodeksu podatkowego, które dotyczą własności domu. O ile przyszły Kongres nie zmieni prawa, wszystkie przepisy wygasną po 31 grudnia 2025 r.

Nowe prawo ogranicza odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego do 750 000 USD całkowitego zadłużenia hipotecznego, w tym na pierwszą i drugą nieruchomość mieszkaniową oraz wszelkie pożyczki pod zastaw domu lub HELOC. Poprzedni limit wynosił 1 000 000 USD zadłużenia hipotecznego plus dodatkowe 100 000 USD zadłużenia mieszkaniowego.

Istnieje wyjątek zezwalający na całkowite zadłużenie hipoteczne w wysokości 1 000 000 USD, jeśli kupiłeś dom w dniu 14 grudnia 2017 r. Lub wcześniej. Ten przepis ma zastosowanie nawet w przypadku refinansowania tej starszej hipoteki. Odsetki od kredytu mieszkaniowego można odliczyć tylko wtedy, gdy pieniądze zostaną przeznaczone na znaczną poprawę domu, na który zaciągnąłeś pożyczkę. Wcześniej odsetki od kwoty do 100 000 USD podlegały odliczeniu bez względu na sposób wykorzystania środków z kapitału własnego.

Odliczenia SALT, w tym podatki od nieruchomości, są obecnie ograniczone do 10 000 USD. Wcześniej wszystkie płatności SALT podlegały odliczeniu, chyba że podlegałeś alternatywnemu podatkowi minimalnemu. Inne nowe przepisy obejmują ograniczenia dotyczące roszczeń z tytułu strat w ofiarach, z wyjątkiem klęsk federalnie zadeklarowanych oraz brak potrąceń kosztów ruchomych, z wyjątkiem czynnego wojska.

Wszystkie te zmiany obniżyły wartość posiadania domu - w tym fakt, że przy podwojeniu standardowego odliczenia, również zgodnie z nowym prawem podatkowym, mniej osób będzie miało wystarczającą liczbę odliczeń, aby złożyć Harmonogram A zamiast standardowego odliczenia. Zatem fakt, że kwalifikujesz się do odliczenia podatku, nie oznacza, że ​​będzie on dla Ciebie przydatny. Poważne ograniczenie odliczenia SALT będzie szczególnie szkodliwe w obniżaniu dostępnych odliczeń dla osób mieszkających w krajach o wysokim opodatkowaniu.

Wymuszone oszczędności

Kiedy spłacasz hipotekę i zmniejszasz kwotę, którą jesteś winien, nie zdając sobie z tego sprawy, oszczędzasz wraz ze wzrostem wartości domu - podobnie jak wartość konta oszczędnościowego rośnie wraz z odsetkami. Kiedy sprzedajesz, prawdopodobnie odzyskasz każdego wypłaconego dolara i więcej, zakładając, że pozostaniesz w domu wystarczająco długo. Z czasem średni ~ 6% zwrot (stopa procentowa) z oszczędności powinien więcej niż pokryć twoje wydatki.

Potencjalna amortyzacja

Nie wszystkie domy zyskują na wartości. Kryzys mieszkaniowy w 2008 r. Spowodował, że wielu właścicieli domów znalazło się pod wodą, co oznacza, że ​​jesteś winien więcej kredytu hipotecznego niż dom. Kryzys mieszkaniowy nie wymaga stagnacji lub spadku cen mieszkań. Regionalne lub lokalne warunki gospodarcze mogą skutkować wartościami domów, które nie nadążają za inflacją.

Pamiętaj również, że faktyczna struktura, w której mieszkasz, z czasem ulegnie deprecjacji. Może to wynikać z ogólnych warunków nieruchomości lub braku konserwacji i napraw.

Odpowiedzialność finansowa

Własność wiąże się z obowiązkami. Musisz spłacić kredyt hipoteczny lub ryzykować utratę domu i zgromadzonego kapitału. Utrzymanie i utrzymanie są Twoim obowiązkiem. Nie możesz zadzwonić do właściciela o 2 nad ranem, aby naprawić nieszczelną rurkę wodną. Jeśli dach jest uszkodzony, musisz go samodzielnie naprawić lub zlecić jego naprawę. Na ciebie przypadają koszenie trawnika, odśnieżanie, ubezpieczenie domu i ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej.

Płynność

W przeciwieństwie do zapasów, które można sprzedać w ciągu kilku dni, rozładowanie domów trwa zwykle dłużej. Fakt, że możesz mieć dostęp do 500 000 $ wolnych od podatku zysków kapitałowych, nie oznacza, że ​​masz łatwy dostęp. Tymczasem nadal musisz spłacać kredyty hipoteczne i utrzymywać dom, dopóki go nie sprzedasz.

Dolna linia

Dom to inwestycja, która przynosi wiele korzyści inwestycyjnych, ale także ryzyko, co czyni go inwestycją, która nie jest dla wszystkich. Dlatego ważne jest porównanie korzyści inwestycyjnych z ryzykiem. Racjonalne porównanie zalet i wad może pomóc ci zdecydować, czy zainwestować pieniądze w inwestycję mieszkaniową, czy potencjalnie znaleźć lepsze zyski gdzie indziej.

Jeśli kupujesz mieszkanie po raz pierwszy w domu, rozważ kurs edukacyjny, aby dowiedzieć się więcej na temat własności domu. Niektóre kursy edukacyjne dla kupujących w domu są bezpłatne i oferowane lokalnie, podczas gdy inne mogą pobierać niewielką opłatę.