Jak obliczyć, ile posiadam kapitału własnego?
Mimo że zwykle zakłada się, że większość ludzi zna swój kapitał własny, wielu nadal nie ma pojęcia o tym temacie. Jest to ważny temat do zrozumienia, zwłaszcza jeśli chcesz refinansować kredyt hipoteczny lub chcesz pożyczyć pieniądze na pobyt.
Wartość twojego kapitału własnego jest różnicą między bieżącą wartością rynkową twojego domu a całkowitą sumą długów (głównie, choć nie wyłącznie, podstawowej hipoteki) zarejestrowanych przeciwko niemu.
Mówiąc wprost, kapitał własny domu jest wartością twojego udziału własnościowego w twoim domu.
Ile możesz uzyskać pożyczki pod zastaw domu?
Kredyt dostępny dla pożyczkobiorcy poprzez pożyczkę pod zastaw domu zależy od tego, ile masz kapitału - czyli bieżącej wartości domu pomniejszonej o saldo należne z tytułu kredytu hipotecznego. Więc jeśli twój dom jest wart 250 000 $ i jesteś winien 150 000 $ z kredytu hipotecznego, masz 100 000 $ kapitału własnego.
Jednak bardzo niewielu pożyczkodawców pozwoli ci zaciągnąć pożyczkę w stosunku do pełnej kwoty kapitału własnego. Pożyczkodawcy zazwyczaj pozwalają pożyczyć do 75% do 90% dostępnego kapitału własnego, w zależności od pożyczkodawcy, kredytu i dochodu. Tak więc w powyższym przykładzie można uzyskać linię kredytową w wysokości do 80 000 do 90 000 USD.
Oto kolejny przykład, który uwzględnia kilka innych czynników. Załóżmy, że masz pięć lat na 30-letni kredyt hipoteczny w swoim domu. Niedawna wycena lub wycena powoduje, że bieżąca wartość rynkowa twojego domu wynosi 250 000 USD, a nadal masz 195 000 USD na pierwotnej pożyczce w wysokości 200 000 USD. (Prawie wszystkie twoje wcześniejsze spłaty kredytu hipotecznego służą do spłaty odsetek, pamiętaj).
Jeśli nie ma żadnych innych zobowiązań związanych z domem, masz 55 000 USD w akcjach własnych lub 250 000 USD bieżącej wartości rynkowej minus 195 000 USD zadłużenia. Możesz również podzielić kapitał własny przez wartość rynkową, aby określić procent kapitału własnego. W tym przypadku procent kapitału własnego wynosi 22%, czyli 55 000 $ 250 000 $ = 0, 22.
Przypuśćmy, że oprócz kredytu hipotecznego zaciągnąłeś również kredyt hipoteczny w wysokości 40 000 USD. Całkowite zadłużenie nieruchomości wynosi 235 000 USD zamiast 195 000 USD. To zmienia całkowity kapitał własny na zaledwie 15 000 USD, co zmniejsza procent kapitału własnego do 6%.
LTV jest bardzo ważną wartością dla pożyczkodawców, kiedy idziesz z prośbą o kolejną pożyczkę lub refinansowanie.
Wartość pożyczki
Innym sposobem wyrażenia kapitału własnego w domu jest formuła kredytu do wartości (LTV). Oblicza się to poprzez podzielenie pozostałego salda kredytu przez bieżącą wartość rynkową. Korzystając z tego samego początkowego przykładu co poprzednio, twój LTV wynosi 78%. (Tak, jest to druga strona twojego udziału w kapitale własnym wynosząca 22%.) Po wyrzuceniu pożyczki pod zastaw domu rośnie ona do 84%.
Kredytodawcy nie lubią wysokiego LTV, ponieważ sugeruje to, że możesz być nadmiernie uprzywilejowany. Zarówno wartości LTV, jak i wartości nieruchomości w domu podlegają wahaniom, gdy zmienia się wartość rynkowa domu. Na przykład miliony dolarów domniemanego kapitału własnego zostały zmiecione podczas krachu kredytów hipotecznych subprime w latach 2007–2008.