Jak działają kredyty hipoteczne oprocentowane?

Jeśli chcesz miesięczną spłatę kredytu hipotecznego, która jest niższa niż kwota pożyczki o stałym oprocentowaniu, może Cię zainteresować hipoteka oprocentowana. Nie spłacając kwoty głównej przez kilka lat na początku okresu kredytowania, uzyskasz lepsze miesięczne przepływy pieniężne.

Ale co się stanie, gdy upłynie okres oprocentowania? Kto oferuje te pożyczki? A kiedy to ma sens? Oto krótki przewodnik po tego rodzaju hipotece.

Jak strukturyzowane są kredyty hipoteczne oprocentowane

W najbardziej podstawowym ujęciu, oprocentowanie hipoteczne oparte na oprocentowaniu to takie, w którym spłacasz odsetki tylko przez pierwsze kilka lat - zwykle pięć lub dziesięć - a kiedy ten okres się kończy, zaczynasz spłacać zarówno kwotę główną, jak i odsetki. Jeśli chcesz dokonywać spłat kapitału w okresie tylko oprocentowania, możesz, ale nie jest to wymóg pożyczki.

Zazwyczaj zobaczysz tylko oprocentowane kredyty o strukturze 3/1, 5/1, 7/1 lub 10/1 hipotek o zmiennej stopie procentowej (ARM). Kredytodawcy twierdzą, że wybory 7/1 i 10/1 są najbardziej popularne wśród kredytobiorców. Zasadniczo okres wyłącznie odsetkowy jest równy okresowi o stałej stopie procentowej w przypadku pożyczek o zmiennej stopie procentowej. Oznacza to, że jeśli masz na przykład 10/1 ARM, zapłacisz odsetki tylko przez pierwsze dziesięć lat.

W przypadku ARM opartego wyłącznie na odsetkach, po zakończeniu okresu wstępnego stopa procentowa będzie dostosowywana raz w roku (stąd „1”) na podstawie referencyjnej stopy procentowej, takiej jak LIBOR powiększonej o marżę ustaloną przez pożyczkodawcę. Stopa referencyjna zmienia się wraz ze zmianą rynku, ale marża jest z góry określona w momencie zaciągnięcia pożyczki.

Ograniczenia stóp procentowych ograniczają zmiany stóp procentowych. Dotyczy to wszystkich ARM, a nie tylko ARM opartych tylko na zainteresowaniach. Początkowa górna granica stopy procentowej ARM 3/1 i ARM 5/1 wynosi zwykle dwa, mówi Casey Fleming, specjalista ds. Pożyczek z C2 Financial Corp w San Diego i autor „Przewodnika po pożyczkach: jak uzyskać najlepszą możliwą hipotekę”. Oznacza to, że jeśli początkowa stopa procentowa wynosi trzy procent, to jako że okres tylko odsetkowy kończy się w roku czwartym lub szóstym, nowa stopa procentowa nie będzie wyższa niż pięć procent. W przypadku 7/1 ARM i 10/1 ARM początkowy limit stopy wynosi zwykle pięć.

Następnie podwyżki stóp są zwykle ograniczone do dwóch procent rocznie, niezależnie od tego, jaki był okres wprowadzający ARM. Fleming mówi, że dożywotnie ograniczenia są prawie zawsze o pięć procent wyższe niż początkowa stopa procentowa pożyczki. Więc jeśli twoja stopa początkowa wynosi trzy procent, może wzrosnąć do pięciu procent w ósmym roku, siedmiu procent w dziewiątym roku i maksymalnie 8 procent w dziesiątym roku.

Po zakończeniu okresu oprocentowania będziesz musiał rozpocząć spłatę kapitału przez pozostałą część okresu kredytowania - według pełnej amortyzacji, zgodnie z pożyczkodawcą. Dzisiejsze pożyczki oprocentowane nie mają płatności balonowych; Fleming twierdzi, że zazwyczaj nie są one dozwolone przez prawo. Jeśli więc pełny okres ARM 7/1 wynosi 30 lat, a okres oprocentowania wynosi siedem lat, w ósmym roku miesięczna płatność zostanie ponownie obliczona na podstawie dwóch rzeczy: po pierwsze, nowej stopy procentowej, a po drugie, spłata kapitału w ciągu pozostałych 23 lat.

Pożyczki oprocentowane według stałej stopy procentowej

Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu nie są tak powszechne. W przypadku 30-letniej pożyczki oprocentowanej według stałej stopy procentowej możesz płacić odsetki tylko przez dziesięć lat, a następnie płacić odsetki plus kapitał za pozostałe 20 lat. Zakładając, że w ciągu pierwszych dziesięciu lat nie postawisz nic na poczet kwoty głównej, Twoja miesięczna płatność znacznie wzrośnie w roku 11, nie tylko dlatego, że zaczniesz spłacać kwotę główną, ale dlatego, że spłacisz kwotę główną w ciągu zaledwie 20 lat zamiast 30 lat. Ponieważ nie spłacasz kwoty głównej w okresie odsetkowym, gdy stopa resetuje się, nowa wypłata odsetek oparta jest na całej kwocie pożyczki. Pożyczka w wysokości 100 000 USD z oprocentowaniem 3, 5% kosztowałaby zaledwie 291, 67 USD miesięcznie przez pierwsze dziesięć lat, ale 579, 96 USD miesięcznie przez pozostałe 20 lat (prawie dwukrotnie).

W ciągu 30 lat pożyczka w wysokości 100 000 USD kosztowałaby 174 190, 80 USD - obliczona jako (291, 67 USD x 120 płatności) + (579, 96 USD x 240 płatności). Jeśli zaciągnąłbyś 30-letnią pożyczkę o stałym oprocentowaniu według tej samej 3, 5-procentowej stopy procentowej (jak wspomniano powyżej), całkowity koszt w ciągu 30 lat wyniósłby 161 656, 09 USD. To o 12 534, 71 USD więcej odsetek od pożyczki oprocentowanej, a dodatkowe koszty odsetek sprawiają, że nie chcesz utrzymywać pożyczki oprocentowanej przez cały okres jej spłaty. Rzeczywisty koszt odsetek będzie jednak mniejszy, jeśli zastosujesz odliczenie podatku od odsetek.

Czy te rodzaje pożyczek są szeroko dostępne?

Ponieważ tylu kredytobiorców miało kłopoty z pożyczkami oprocentowanymi tylko w latach bańki spekulacyjnej, banki wahają się dziś oferować ten produkt, mówi Yael Ishakis, wiceprezes FM Home Loans w Brooklynie w Nowym Jorku i autor „Kompletnego przewodnika po zakupach” Dom."

Fleming twierdzi, że większość to duże pożyczki o zmiennym oprocentowaniu z ustalonym okresem pięciu, siedmiu lub dziesięciu lat. Pożyczka typu jumbo jest rodzajem pożyczki niezgodnej z wymogami. W przeciwieństwie do pożyczek zgodnych, pożyczki niekonkurencyjne zwykle nie kwalifikują się do sprzedaży sponsorowanym przez rząd przedsiębiorstwom, Fannie Mae i Freddie Mac - największym nabywcom zgodnych kredytów hipotecznych i powodem, dla którego kredyty te są tak szeroko dostępne.

Kiedy Fannie i Freddie kupują pożyczki od pożyczkodawców hipotecznych, udostępniają więcej pieniędzy dla pożyczkodawców na udzielanie dodatkowych pożyczek. Pożyczki niespełniające warunków, takie jak pożyczki wyłącznie oprocentowane, mają ograniczony wtórny rynek kredytów hipotecznych, dlatego trudniej jest znaleźć inwestora, który chce je kupić. Więcej pożyczkodawców utrzymuje te pożyczki i obsługuje je wewnętrznie, co oznacza, że ​​mają mniej pieniędzy na dodatkowe pożyczki. Pożyczki oprocentowane nie są zatem tak szeroko dostępne. Nawet jeśli pożyczka oprocentowana nie jest pożyczką typu jumbo, nadal jest uznawana za niezgodną.

Ponieważ pożyczki oprocentowane nie są tak szeroko dostępne, jak powiedzmy 30-letnie pożyczki o stałym oprocentowaniu, „najlepszym sposobem na znalezienie dobrego pożyczkodawcy oprocentowanego jest skorzystanie z usług renomowanego brokera z dobrą siecią, ponieważ zajmie to trochę czasu poważne zakupy, aby znaleźć i porównać oferty ”, mówi Fleming.

Porównywanie kosztów

„Wzrost stopy procentowej dla funkcji oprocentowanej różni się w zależności od pożyczkodawcy i dnia, ale należy pamiętać, że zapłacisz przynajmniej 0, 25 procent premii za oprocentowanie”, mówi Fleming.

Podobnie Whitney Fite, prezes Angel Oak Home Loans w Atlancie, twierdzi, że oprocentowanie hipotecznego oprocentowania kredytu hipotecznego jest w przybliżeniu 0, 125 do 0, 375 procent wyższe niż stopa amortyzacji pożyczki o stałym oprocentowaniu lub ARM, w zależności od szczegółowych danych.

Oto, jak wyglądałyby Twoje miesięczne płatności z pożyczką oprocentowaną na 100 000 USD w porównaniu z pożyczką o stałym oprocentowaniu lub w pełni amortyzującą ARM, każda o typowej stopie dla tego rodzaju pożyczki:

• 7-letni ARM tylko z oprocentowaniem, 3, 125 procent: miesięczna płatność 260, 42 USD
• 30-letnia pożyczka konwencjonalna o stałym oprocentowaniu (nie tylko oprocentowana), 3, 625 procent: miesięczna płatność w wysokości 456, 05 USD
• 7-letni, w pełni amortyzujący ARM (amortyzacja 30-letnia), 2, 875 procent: miesięczna płatność 414, 89 USD

Przy tych stawkach, w krótkim okresie, ARM z oprocentowaniem będzie Cię kosztował 195, 63 USD mniej na miesiąc za 100 000 USD pożyczonych przez pierwsze siedem lat w porównaniu z 30-letnią pożyczką o stałej stopie procentowej i 154, 47 USD mniej na miesiąc w porównaniu z pełną amortyzacją 7/1 ARM.

Po wyjęciu pożyczki nie można obliczyć rzeczywistego kosztu całego życia pożyczki opartej na oprocentowaniu o zmiennej stopie procentowej, ponieważ nie można z góry wiedzieć, do czego stopa procentowa będzie resetowana każdego roku. Fleming twierdzi, że nie ma też sposobu na określenie kosztu, choć na podstawie umowy można ustalić pułap stopy procentowej na całe życie i dolną granicę. Pozwoliłoby to obliczyć minimalny i maksymalny koszt użytkowania i wiedzieć, że rzeczywisty koszt spadłby gdzieś pomiędzy. „Byłby to jednak ogromny zasięg” - mówi Fleming.

Dolna linia

Hipoteki oprocentowane mogą być trudne do zrozumienia, a Twoje płatności znacznie wzrosną po zakończeniu okresu oprocentowania. Jeśli twoja pożyczka oprocentowana jest ARM, Twoje płatności wzrosną jeszcze bardziej, jeśli stopy procentowe wzrosną, co jest bezpiecznym zakładem w dzisiejszym otoczeniu niskich stóp procentowych. Pożyczki te są najlepsze dla zaawansowanych kredytobiorców, którzy w pełni rozumieją, jak działają i jakie podejmują ryzyko.