Jak uzyskać i zrozumieć hipotekę
Jedną z największych decyzji finansowych podejmowanych przez ludzi w ciągu całego życia jest zakup domu. Dlaczego tak wiele osób podejmuje tak duże zobowiązanie finansowe, skoro wynajem jest tańszy i znacznie krótszy, bardziej elastyczny?
Jednym z powodów jest to, że właściciele domów pozwalają osobom fizycznym budować kapitał własny i odliczać odsetki od kredytów hipotecznych od swoich podatków, co czyni go największą dostępną ulgą podatkową. Zaletą jest także inwestowanie w dom, który z czasem będzie zyskiwał na wartości. Istnieją również korzyści niematerialne, takie jak większa kontrola nad renowacjami.
Kiedy osoba kupuje dom, jego miesięczne wypłaty rosną, ale posiadanie domu może być satysfakcjonujące, jeśli od samego początku podejmowane są właściwe decyzje.
Krok pierwszy: Wyrównanie istniejącego zadłużenia
Właściwe przygotowanie to połowa sukcesu w zakwalifikowaniu się do kredytu hipotecznego. Pierwszą rzeczą, którą potencjalny kredytobiorca musi zrobić, jest uzyskanie kopii raportu kredytowego w celu ustalenia wyniku FICO i zdolności kredytowej. W 2018 r. Federalna Administracja Mieszkaniowa (FHA) wymagała oceny kredytowej w wysokości co najmniej 500 dla pożyczki FHA; jednak wielu pożyczkodawców wymaga wyniku od 620 do 640. Jeśli twój wynik jest niski, powinieneś spróbować go poprawić, utrzymując niskie saldo na kartach kredytowych, płacąc rachunki na czas i spłacając dług o wysokim oprocentowaniu. Nie zamykaj nieużywanych kart kredytowych, ponieważ może to negatywnie wpłynąć na wynik FICO i wskaźnik wykorzystania kredytu (więcej na ten temat w rozdziale „ Wskaźnik wykorzystania kredytu” ). Po prostu utrzymuj równowagę na niskim poziomie. Sprawdź także, czy nie występują błędy lub rozbieżności w raportach wierzycieli, i popraw je.
Jednocześnie powinieneś zaoszczędzić jak najwięcej pieniędzy na zaliczkę. Ważniejsze jest jednak spłacanie długu o wysokim oprocentowaniu. Wszelkie stawki kart kredytowych, których oprocentowanie jest wyższe niż dwukrotność stawki podstawowej, są zbyt wysokie. Na przykład, jeśli bieżąca stawka podstawowa wynosi 6%, powinieneś spróbować spłacić wszystkie swoje karty kredytowe oprocentowaniem wynoszącym 12% lub więcej, lub poszukać innego pożyczkodawcy o lepszym oprocentowaniu, na który można przenieść dług.
Krok drugi: Kupuj pożyczkodawców
Gdy ocena zdolności kredytowej jest tam, gdzie chcesz, powinieneś kupić pożyczkodawcę. Zakładając, że masz dobrą perspektywę, pozwól trzem lub czterem kredytodawcom konkurować o Twój biznes. Nie udzielaj zgody każdemu pożyczkodawcy na dostęp do raportu kredytowego. Uzyskaj wstępną kopię „szacunku w dobrej wierze” (formularz HUD-1) i przeanalizuj każdą opłatę. Dopiero po wybraniu pożyczkodawcy należy zezwolić mu na sprawdzenie kredytu.
Opłaty pożyczkodawców wobec pożyczkobiorcy są wysoce kreatywne i zmienne. Opłaty, takie jak udzielenie pożyczki, opłaty manipulacyjne. a opłaty za ubezpieczenie mogą często zostać wynegocjowane o co najmniej 50% lub nawet zniesione przez pożyczkodawcę, jeśli chcą Twojej firmy. Unikaj punktów, jeśli możesz. Kiedy płacisz punkty, płacisz odsetki (1 punkt = 1 procent) ryczałtem z góry, aby uzyskać niższą stawkę kredytu hipotecznego o stałej stopie procentowej, co w zasadzie zwiększa kwotę zaliczki. Punkty są niepotrzebnymi dodatkowymi opłatami pożyczkodawcy. Odmów zapłaty tych opłat lub przenieś swoją firmę w inne miejsce.
W niektórych przypadkach warto zatrudnić prawnika zajmującego się nieruchomościami, który może zidentyfikować niepotrzebne koszty. Dobrze poinformowany agent nieruchomości może również wskazać, które koszty są zwyczajowe, a które potencjalnie można wyeliminować. Na przykład koszty tytułu w stanie Floryda są obowiązkiem kupującego (chyba że sprzedawca wyrazi zgodę na odbiór kosztów), więc musisz wiedzieć, że koszty te powinny pojawić się w szacunkach w dobrej wierze. Jeśli twój pożyczkodawca jest pożyczkodawcą spoza stanu, może mieć różne opłaty (które zwykle przekraczają 1000 USD) i może pojawić się jako koszt niespodzianki na wyciągu rozliczeniowym HUD-1 przed zamknięciem.
Dlaczego pożyczkodawcy kochają PMI
Pożyczkodawcy mogą polować na kupujących po raz pierwszy w domu. Większość kredytodawców pobiera prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI), jeśli nie dokonasz wstępnej zaliczki w wysokości 20% lub więcej w domu. Ubezpieczenie to chroni pożyczkodawcę, a nie ciebie w przypadku niespłacenia pożyczki. Zasadniczo pożyczkodawca uzna kredyt finansowany w wysokości ponad 80% wartości domu za większe ryzyko niewykonania zobowiązania i będzie wymagał płatności PMI. Ile kosztuje ta płatność za PMI? Jeśli ubiegasz się o pożyczkę w wysokości 200 000 USD z 10-procentową zaliczką, możesz spodziewać się zapłaty co najmniej 100 USD za płatność PMI. Nie jest niczym niezwykłym, że płatności PMI wynoszą od 150 do 200 USD miesięcznie.
Jeśli masz już kredyt hipoteczny z płatnością PMI, po osiągnięciu określonego procentu kapitału własnego w domu (zwykle 20%) możesz anulować PMI. W ciągu 30 lat miesięczna płatność PMI w wysokości 150 USD może wynieść ponad 54 000 USD! Ponieważ pożyczkodawcy nie przypominają, że możesz anulować dodatkową płatność, wielu właścicieli domów nigdy nie poświęca czasu na samodzielne anulowanie płatności PMI, a pożyczkodawcy są bardziej niż szczęśliwi z otrzymywania pieniędzy.
Krok trzeci: Wymyśl zaliczkę
Co możesz zrobić, jeśli nie stać Cię na 20% zaliczki na kredyt mieszkaniowy? Jeśli patrzysz na dom o wartości 200 000 USD i masz 10 000 USD na zaliczkę, większość pożyczkodawców będzie wymagać płatności PMI, jeśli nie wpłacisz na dom co najmniej 40 000 USD (opłaty za pożyczki / pożyczki zostały wyłączone z naszych obliczeń). W przypadku większości nabywców domów po raz pierwszy zaliczka w wysokości 40 000 USD nie wchodzi w rachubę.
Możesz jednak spróbować „zaciągnąć” swoje pożyczki, aby dwóch pożyczkodawców wzięło udział w pożyczce. Może to przypominać plan typu 80-15-5: finansujesz 80% z podstawowej hipoteki, 15% z drugiej hipoteki lub pożyczki pod zastaw domu, a 5% jako zaliczkę. Korzystając z pożyczki pod zastaw domu wraz z zaliczką, możesz zwiększyć tę kwotę w stosunku do ceny zakupu domu i pokryć wymaganie 20% zaliczki, unikając w ten sposób PMI. Kredyt pod zastaw domu lub druga pożyczka najprawdopodobniej będą miały zmienną stopę procentową lub stopę wyższą niż podstawowa hipoteka, więc musisz mieć oko na tę pożyczkę i spróbować spłacić ją najpierw. Odsetki od pożyczki pod zastaw domu stanowią również odliczone odsetki od podatków federalnych w USA (zadłużenie pod zastaw domu podlega pułapowi 100 000 USD do odliczenia).
Rodzaje pożyczek
30-letnie kredyty o stałym oprocentowaniu są najczęstszym kredytem hipotecznym, ponieważ stopa procentowa nie zmienia się przez cały okres kredytowania. Większość właścicieli domów woli tego rodzaju pożyczki, ponieważ ich miesięczne płatności pozostaną stabilne przez lata. 15-letnia stała pożyczka staje się coraz bardziej popularna, ponieważ skraca horyzont czasowy pożyczki, co zmniejsza kwotę odsetek płaconych przez cały okres kredytowania. Te pożyczki krótkoterminowe mają zazwyczaj wyższą stopę procentową, ponieważ pożyczkodawca rezygnuje z możliwości zarabiania pieniędzy, zwłaszcza jeśli stopa procentowa rośnie.
Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (ARM) oferują niskie oprocentowanie przez pewien okres czasu. Stopa procentowa może być dostosowywana co roku lub może być wymieniona jako „3-1”, „5-1”, „7-1” lub coś podobnego. W ramach pożyczki o zmiennej stopie procentowej „7-1” kwota pożyczki zostanie ustalona na pierwsze siedem lat, a następnie zostanie dostosowana w ósmym roku na podstawie bieżących warunków rynkowych, które zwykle oparte są na rocznym budżecie indeks. Początkowo oprocentowanie ARM może wynosić od jednego do trzech punktów procentowych poniżej konwencjonalnego stałego kredytu hipotecznego, a następnie zazwyczaj korygowane co roku po upływie określonego terminu. To, czy ARM jest dla Ciebie odpowiednie, często zależy od tego, jak długo planujesz zostać w domu. W przypadku „7-1”, jeśli planujesz zostać w domu tylko przez siedem lat, może to być idealna pożyczka dla Ciebie. Jeśli jednak planujesz zostać w domu na dłużej, a stopy procentowe zaczną rosnąć; Twoje miesięczne płatności mogą znacznie wzrosnąć.
Dolna linia
Warto podjąć dodatkowy wysiłek, aby przejrzeć rozliczenie HUD-1 przed datą zamknięcia nowego domu; podane tam liczby powinny odpowiadać tym, które zostały ci przekazane w szacunkach w dobrej wierze. Jeśli dane są zawyżone lub pojawią się nowe opłaty, skontaktuj się z pożyczkodawcą i poproś o wyjaśnienie lub poprawienie błędów. Zakup domu to zobowiązanie długoterminowe, więc upewnij się, że w pełni rozumiesz wszystkie warunki pożyczki i nie przeoczysz żadnych ukrytych opłat, których możesz później żałować.