Inwestowanie w luksusowe nieruchomości

Ceny luksusowych nieruchomości są gorące i rosną. Według najnowszego raportu Christie's International Real Estate najwyższa sprzedaż luksusowych nieruchomości w Nowym Jorku wyniosła 91 541 000 milionów dolarów.

„Wiele osób o wysokiej wartości netto kupuje domy jako twardy majątek”, mówi Jay Belson, dyrektor generalny Jay Belson Luxury Real Estate, firmy świadczącej kompleksowe usługi w zakresie luksusowych nieruchomości z siedzibą w Beverly Hills w Kalifornii. wśród najbogatszych ludzi na świecie, potencjalny rynek luksusowych nieruchomości jest większy niż kiedykolwiek. Jeśli chcesz wziąć udział w akcji i stać Cię na wysoką cenę, oto kilka opcji.

Definiowanie „nieruchomości luksusowej”

Ważne jest, aby zrozumieć, jakie cechy charakteryzują luksusową nieruchomość przed zainwestowaniem, ponieważ sama wysoka cena nie spowoduje umieszczenia nieruchomości w tej kategorii. „Musi być wyjątkowy i ekskluzywny, w dobry sposób w pożądany sposób. Ludzie zamożni zapłacą premię za coś, co uważa się za lepsze ”- mówi Randy Char, starszy wiceprezes ds. Operacyjnych w One Queensridge Place, luksusowym wieżowcu położonym zaledwie kilka minut od Las Vegas.

Zaawansowani kupujący chcą mieć dostęp do luksusowych zajęć, takich jak ekskluzywne zakupy, restauracje i sztuka, a także bliskość innych luksusowych domów. Adres trofeum, taki jak Park Avenue w Nowym Jorku, dodaje wartości. Posiadanie historii nie jest również bolesne. Wielu luksusowych nabywców poszukuje naturalnego piękna nabrzeża, a przynajmniej widoków na rzekę, ocean lub jezioro. Inni chcą widoków na okolicę lub góry.

Zaawansowani nabywcy chcą wielu takich samych funkcji, jakich oczekują wszyscy kupujący, ale na większą skalę. Chcą prywatności i bezpieczeństwa, czasem nawet do odosobnienia. Pragną piękna wewnątrz i na zewnątrz i mogą sobie pozwolić na niestandardową architekturę, niestandardowe wzornictwo, najwyższą dbałość o szczegóły i bogate wykończenia. Chcą także udogodnień oprócz udogodnień: kuchni szefa kuchni, luksusowego basenu, obszernego apartamentu master i przestrzeni życiowej na świeżym powietrzu, nie wspominając już o automatyce domowej, czujnikach ruchu, windach samochodowych i piwnicach z regulowaną temperaturą. Chcą także przestrzeni. Na przykład w Malibu w Kalifornii przeciętny luksusowy dom ma ponad 4000 stóp kwadratowych (a cena 6 milionów dolarów plus).

Wybierając luksusowy dom, niezwykle ważne jest, aby pomyśleć o aspektach nieruchomości, których nie można zmienić, mówi Mark Fitzpatrick, CEO RUHM Destination Marketing, usługi marketingu docelowego luksusowych nieruchomości na całym świecie. „Nie możesz zmienić ścieżki słońca, położenia oceanu ani faktu, że nad twoją głową znajduje się tor lotu dużych samolotów. Brzydkie tapety w łazience są znacznie mniej ważne niż pogoda ”- mówi.

Ile potrzebujesz?

Na rynkach, gdzie ceny są ogólnie niższe, możesz potrzebować zaledwie pół miliona, aby posiadać kawałek luksusowej nieruchomości. Ale będziesz potrzebował co najmniej 1 miliona dolarów, aby kupić luksusową nieruchomość w większości dużych miast, a cena początkowa wzrośnie tam, gdzie koszty utrzymania są wysokie. Według Christie to 3 miliony dolarów w San Francisco, 5 milionów dolarów w Los Angeles i Nowym Jorku oraz 7 milionów dolarów w Londynie .

Luksusowi nabywcy często płacą gotówką, ale ogromna hipoteka to kolejna opcja. Jeśli finansujesz zakup, potrzebujesz dużej zaliczki, doskonałego kredytu, dowodu dochodów i aktywów oraz dużych rezerw gotówkowych.

Jak to zrobić: Twoje opcje inwestowania w luksusowe nieruchomości

Jeśli chcesz zainwestować w luksusowe nieruchomości, istnieje kilka ścieżek, którymi możesz podążać.

Flip a Mansion

Przebudowa istniejących luksusowych nieruchomości i odsprzedaż ich z zyskiem to doskonała inwestycja, mówi Belson z Jay Belson Luxury Real Estate. „Jest szybszy niż budowanie od podstaw, ale ogranicza się do właściwości, które mają odpowiednią kombinację architektury, stanu i układu”, mówi, dodając, że poprawki są lepsze. Minusem jest to, że „ponieważ większość z tych domów może być zamieszkała przy zakupie, będziesz konkurować z lokalnymi użytkownikami-nabywcami, którzy mogą cię przelicytować”, mówi. Jednak konkurencja między inwestorami i płetwami jest znacznie niższa na rynku luksusowym, ponieważ jest mniej osób, które mogą sobie pozwolić na finansowanie projektów z wyższej półki i rozumieją, jak je realizować na wysokim poziomie, mówi Belson.

Inwestuj na arenie międzynarodowej

Inwestowanie w luksusowe nieruchomości za granicą może przynieść korzyści, których nie znajdziesz w kraju. Na Turks i Caicos, małym brytyjskim terytorium zamorskim położonym na wschód od Kuby oraz na północ od Haiti i Republiki Dominikańskiej, nie ma rocznych podatków od nieruchomości ani podatków od zysków kapitałowych od przeniesionej własności. Własność nieruchomości jest chroniona przez rejestr gruntów, a oficjalną walutą jest dolar amerykański, więc kursy walut nie są czynnikiem decydującym o sfinalizowaniu zakupu ani o przyszłej wartości nieruchomości.

Wyspy te są dobrym miejscem do inwestowania, ponieważ ceny gruntów stale rosły w ciągu ostatnich dziesięciu lat i oczekuje się, że będą się utrzymywać dzięki szybko rosnącej turystyce i rozwojowi, mówi Blair MacPherson, współwłaściciel i pośrednik RE / MAX Real Grupy nieruchomości Turks i Caicos. Mówi, że możesz zarobić dodatkowy dochód z inwestycji, wynajmując go podczas nieobecności i pozwalając firmie zarządzającej zająć się szczegółami.

Inwestowanie za granicą może mieć również unikalne problemy. „Musimy pamiętać, że reszta świata nie działa tak jak my w Stanach”, mówi Fitzpatrick z RUHM. „Nie chcesz kupować nieruchomości w innym kraju, tylko po to, aby dowiedzieć się, że rząd może ci ją odebrać”. Mówi, że korzysta z międzynarodowego prawnika ds. Nieruchomości i innych specjalistów, aby pomóc z należytą starannością.

Kup luksusowe mieszkanie

Niezależnie od tego, czy kupujesz luksusowe mieszkanie dla siebie, czy wynajmujesz, „wydawanie pieniędzy na dom znajdujący się w wielkim luksusowym budynku z udogodnieniami i dostępnymi środkami transportu w pobliżu jest właściwym rozwiązaniem”, mówi Lydia Sussek z Corcoran, kompleksowej obsługi firma nieruchomości na Manhattanie. „Kupowanie w luksusowym budynku ze złymi opcjami transportu to kiepska inwestycja” - mówi.

Usługi i funkcje oferowane przez budynek mogą również przynieść lub przerwać twoją inwestycję. „Nie masz portiera w pełnym wymiarze godzin? Dobrze, ale co jeszcze oferuje Twój dom? Widoki, wysokie sufity, tarasy, wszystkie te funkcje pomagają odróżnić Twój dom od innych mieszkań dla ciastek i mogą prowadzić do wyższej stopy sprzedaży, gdy nadejdzie czas na przeprowadzkę ”- mówi Sussek.

Pamiętaj, że kupując luksusowe nieruchomości, kupujesz styl życia. Prywatne pokłady dachowe, baseny, wspólne przestrzenie z centrami fitness oraz usługi sprzątania lub usługi hotelowe wyróżniają luksusowe nieruchomości. „Nawet jeśli wokół kupowanego domu zbudowane są inne nowe mieszkania, tego typu nieruchomości mają wartość”, mówi Sussek.

Ogromne hipoteki na luksusowe nieruchomości

Podczas gdy większość nabywców luksusowych nieruchomości decyduje się na zakup nieruchomości za gotówkę, niektórzy wykorzystują duże pożyczki, aby złapać luksusowe nieruchomości. Pożyczki typu jumbo (zwane również kredytami typu jumbo) to kredyty na kwoty przekraczające limit ustalony przez Federalną Agencję Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA). Zazwyczaj kwota ta jest wyższa niż 424, 100 USD; jednak w niektórych hrabstwach - często tych, w których znajdują się droższe nieruchomości - ta kwota jest większa. Obecnie oprocentowanie 30-letniej stałej stopy jumbo wynosi 4, 25%, a RRSO 4, 27% według usbank.com. Jest to podobne do średniej stawki standardowej 30-letniej stałej hipoteki. Od stycznia 2017 r. Oprocentowanie przeciętnego 30-letniego kredytu hipotecznego wynosi 4, 25%, a RRSO 4, 32%.

Wybierz wysokiej klasy nieruchomość na wynajem

„Luksusowy wynajem na wakacje może zapewnić wiele korzyści, w tym wzrost wartości aktywów, ulgi podatkowe, możliwości nawiązywania kontaktów biznesowych, a co najważniejsze, osobistą przyjemność”, mówi Fitzpatrick z RUHM. Kluczowe jest wybranie lokalizacji o typowo silnym rynku, np. Ośrodek narciarski, Hawaje lub tropikalna wyspa. „Są świetne na sezonowe dochody i osiągają dobre wyniki na dobrych rynkach finansowych. Jednak mogą ucierpieć bardziej podczas recesji niż domy w pobliżu dużych miast ”- mówi.

Rzeczywiście, rynek luksusowych mieszkań doświadczył najsilniejszego odbicia od krachu mieszkaniowego w dużych miastach, ale obszary ośrodków wypoczynkowych zaczynają iść w ich ślady, podaje najnowszy raport Christie's International Real Estate.

Fitzpatrick mówi, że oprócz wyboru odpowiedniego miasta inwestorzy powinni rozważyć zakup nieruchomości, która będzie atrakcyjna dla wakacyjnych rodzin. „Zwiększy to obłożenie i ROI” - mówi.

Bruce Tobias, 20-krotnie najlepiej sprzedający się agent nieruchomości w RE / MAX Sedona w Arizonie, dodaje, że znane ośrodki turystyczne są dobrym wyborem, a inwestorzy powinni szukać nieruchomości o potencjale długoterminowych zysków.

Ukończ niestandardową kompilację

Budowa nowego domu od podstaw oferuje najwyższe marże zysku, ale ma dłuższe ramy czasowe, mówi Belson, ale dom, w którym wszystko jest nowe i ma najbardziej pożądane dziś style i udogodnienia, ma kluczowe znaczenie w zdobyciu najwyższej wartości. Mówi, że jego firma buduje obecnie dom o powierzchni 25 000 stóp kwadratowych w Bel Air w Kalifornii. „Kupiliśmy nieruchomość za 8, 7 miliona dolarów. Budżet na budowę wynosi 18 milionów USD. Przewidywana cena sprzedaży wynosi 50 milionów USD. Trudno to prześcignąć jako inwestycję ”- mówi.

Jeśli nie budujesz domu dla siebie, uważaj na sposób jego dostosowania. Będziesz chciał wybrać układ, wyposażenie i wykończenia, które przypadną do gustu szerokiemu segmentowi rynku luksusowego, aby zmaksymalizować szanse na szybką sprzedaż i najwyższą cenę. Upewnij się, że dom jest funkcjonalny i przyjazny oraz ma funkcje bezpieczeństwa i prywatności, których oczekują najlepsi kupujący. Istnieje jednak cienka granica między tworzeniem tak szerokiego uroku a wyjątkowością, której pragną luksusowi kupujący.

„Gdy coś nie jest utowarowione i jest pożądane, a istnieje popyt, wtedy naprawdę widać, że ceny naprawdę skaczą”, mówi Char z Queensridge Place. „Jeśli spojrzymy na butelkę Lafitte Rothschild z 82 roku, wzrost cen rośnie wykładniczo w stosunku do rocznika, który jest mniej lepszy ze względu na podaż i popyt. To samo dotyczy luksusowych nieruchomości. Im bardziej ekskluzywny i trudniejszy do znalezienia, tym bardziej godny inwestycji staje się dom. ”

Dolna linia

Inwestowanie w luksusowe nieruchomości może być bardziej ekscytujące niż inwestowanie w papiery wartościowe dzięki jego namacalnemu aspektowi i istnieje wiele sposobów na zrobienie tego, od budowy niestandardowego domu po przebudowę rezydencji po zakup nieruchomości na wakacje. Możesz cieszyć się swoim luksusowym domem jako mieszkaniec, podróżnik lub właściciel lub budować luksusowe domy dla innych. Przed zakupem upewnij się, że rozumiesz funkcje, które zapewniają trwałą wartość w tej klasie aktywów, aby uzyskać najlepszy zwrot z inwestycji.