Leasing dla najemców z sekcji 8?
Jeśli jesteś inwestorem w nieruchomości, zwłaszcza w dużym obszarze metra, być może rozważałeś otwarcie swoich czynszów dla najemców z sekcji 8. Ten federalny program pomaga osobom o bardzo niskich dochodach, dofinansowując część ich miesięcznego czynszu. Jako właściciel, przyjmowanie kuponów mieszkaniowych ma swoje zalety i wady, więc zanim podejmiesz decyzję o wejściu na ten niszowy rynek i zapewnieniu bardzo potrzebnych mieszkań, dobrze jest dokładnie zbadać, czego się spodziewać.
Co to jest sekcja 8?
Ustawa o mieszkalnictwie i rozwoju społeczności z 1974 r. Ustanowiła program kuponów mieszkaniowych, który był poprawką do sekcji 8 ustawy o mieszkalnictwie z 1937 r. Program ten wspiera najemców o niskich dochodach, zapewniając kupony, które płacą około 70% ich miesięcznego czynszu i mediów . Dział 8 nadzorowany przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) jest zarządzany przez publiczne agencje mieszkaniowe (PHA) we wszystkich 50 stanach. PHA określają kwalifikację do sekcji 8 dla ich obszaru na podstawie dochodów i wielkości rodziny. Zasadniczo dochód rodziny musi być poniżej 50% mediany dochodu, aby obszar kwalifikował się do sekcji 8, ale może się to różnić w zależności od miasta i stanu.
Ponieważ popyt na kupony z sekcji 8 jest tak duży w wielu obszarach, lista oczekujących może być bardzo długa, a niektóre rodziny czekają wiele lat na otrzymanie pomocy. Lokalne PHA zamykają swoją listę oczekujących, kiedy staje się nadmierna - na przykład w Los Angeles lista oczekujących jest zamknięta od 2004 roku.
Gdy rodzina otrzyma kupon odcinka 8, od niego zależy znalezienie odpowiedniego mieszkania lub domu, który zaakceptuje najemców odcinka 8. Lokalne PHA zwykle mają listy takich właściwości, podczas gdy strony internetowe, takie jak GoSection8, ułatwiają wyszukiwanie wypożyczeń według kodu pocztowego. Kupon mieszkaniowy na ogół pokrywa 70% standardowego czynszu za ten obszar, a rodzina odpowiada za zapłacenie pozostałych 30%.
Korzyści
- Czynsz płacony jest na czas : jednym z największych przywilejów wynajmu najemcom sekcji 8 jest (70%) opłacania czynszu każdego miesiąca. Jeśli w przeszłości miałeś problemy z pobieraniem czynszu od najemców, którzy nie byli tak przychylni, z pewnością docenisz tę korzyść. Rząd wpłaci część pieniędzy z czynszu bezpośrednio na konto bankowe tego samego dnia każdego miesiąca.
- Nie brakuje najemców : dzięki licznym listom oczekujących wypełnionym po brzegi w wielu miastach, prawdopodobnie nie będziesz miał problemów z wynajmem nieruchomości w sekcji 8. Jest to szczególnie korzystne w miastach, w których czynsze są zazwyczaj puste przez dłuższy czas z powodu większego zainteresowania zakupem domów lub mieszkań. Czy stać Cię na pokrycie spłat kredytu hipotecznego na kilka miesięcy bez najemców?
Wyzwania
- Obszerne inspekcje nieruchomości : zanim będzie można zaakceptować najemców, twoja nieruchomość musi przejść szczegółową inspekcję przez personel HUD. Jeśli Twoja nieruchomość zostanie uznana za niewystarczającą, masz 30 dni na wprowadzenie niezbędnych poprawek przed ponownym sprawdzeniem. Po wstępnej inspekcji nieruchomość będzie poddawana ponownym inspekcjom, zwykle co roku.
- Czynsz jest ograniczony przez lokalny PHA : lokalny PHA określa uczciwy czynsz rynkowy dla twojego urządzenia, który jest maksymalnym obciążeniem. Ponadto czynsz nie może przekraczać 40% dochodu potencjalnego najemcy. Prowadzi to często do tego, że właściciele lokali z sekcji 8 obciążają najemcę mniej, niż mogliby to zrobić dzierżawcy spoza sekcji 8.
- Trudne eksmisje : Chociaż jesteś uprawniony do eksmisji najemców z sekcji 8, którzy nie płacą swojej części czynszu, niszczą nieruchomość lub stwarzają trudności innym najemcom, będziesz musiał postępować zgodnie z procedurą HUD, która jest zwykle bardziej restrykcyjna niż lokalny proces eksmisji .
- Potencjalne problemy związane z przestępczością : niektóre badania wykazały związek między mieszkaniem w sekcji 8 a wyższym poziomem przestępczości. Niezależnie od tego, czy jest to prawda, założenie może prowadzić do niższej wyceny nieruchomości.
Dolna linia
Niezależnie od tego, czy jesteś nowy w świecie inwestycji w nieruchomości, czy starą rękę, w pewnym momencie możesz rozważyć otwarcie swojej nieruchomości dla najemców z sekcji 8. Przed podjęciem decyzji dobrze jest uzbroić się w wiedzę zarówno o tym, co dobre, jak i złe o wynajmowaniu w tej konkretnej niszy. Tylko Ty, wraz ze swoim zarządcą nieruchomości, możesz zdecydować, czy zalety przewyższają minusy w Twojej konkretnej sytuacji. Jeśli zdecydujesz się otworzyć swoją nieruchomość dla najemców z sekcji 8, zapewnisz bezpieczne i zdrowe zakwaterowanie potrzebującym rodzinom.